อสังหาฯ เวียดนามทรุดหนัก ยอดซื้อขายต่ำสุดในรอบกว่า 5 ปี หลังราคาบ้านพุ่งสวนทางรายได้ประชาชน โดยเฉพาะกรุงฮานอยที่ราคาอพาร์ตเมนต์ทะยานเกือบ 2.5 เท่าใน 4 ปี ทำคนซื้อบ้านไม่ไหว รัฐบาลเร่งหาทางสกัดราคาพุ่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกำลังเผชิญ “ภาวะชะลอตัวอย่างหนัก” หลังยอดซื้อขายในไตรมาส 3 ปี 2569 ร่วงแตะระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงสวนทางกับรายได้ประชาชน ขณะที่ต้นทุนกู้ยืมยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้การมีบ้านเป็นของตัวเอง กลายเป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับชาวเวียดนาม
ข้อมูลจากกระทรวงการก่อสร้างเวียดนามระบุว่า ยอดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศในไตรมาส 3 อยู่ที่เพียง 92,004 ยูนิต ต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2564 โดยมีปัจจัยกดดันสำคัญจากราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับสูง และการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้
สถานการณ์รุนแรงเป็นพิเศษใน “กรุงฮานอย” เมืองหลวงของเวียดนาม โดยบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ Savills ระบุว่า ระหว่างปี 2564-2568 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ใหม่ “เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 25%” หรือเกือบ 2.5 เท่าภายในเวลาเพียง 4 ปี ขณะที่รายได้ครัวเรือน “เพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 9% ต่อปี” สะท้อนช่องว่างระหว่างราคาบ้านกับกำลังซื้อที่ถ่างกว้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เว็บไซต์นิกเกอิ เอเชียรายว่า ที่น่าจับตาคือ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 อพาร์ตเมนต์ราคาเกิน 8,000 ล้านดอง (ราว 10 ล้านบาท) มีสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่งของยูนิตที่เปิดขายในฮานอย เพิ่มขึ้นจากประมาณ 20% ในปี 2568 และเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ในช่วงหลายปีก่อนหน้า
Savills คาดว่า ยอดซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยตลอดปี 2569 จะลดลง 25-35% เมื่อเทียบกับปีก่อน เหลือเพียง 16,000-19,000 ยูนิต ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์อาจทรุดหนักถึง 60-75% เหลือเพียง 1,100-1,800 ยูนิต
ความซบเซายังลุกลามไปถึงนครโฮจิมินห์ ศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ โดยยอดซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในช่วง 9 เดือนแรกของปีลดลง 26% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ยอดซื้อขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยก็ตาม
ด้าน เล มินห์ ฮึง นายกรัฐมนตรีเวียดนาม เรียกร้องให้มีการปรับลดราคาที่อยู่อาศัย พร้อมระบุว่า รัฐบาลเตรียมใช้มาตรการกำกับดูแลตลาดอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะหลังรัฐสภาผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ซึ่งคาดว่าจะช่วยกดดันให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง
ขณะเดียวกัน รัฐบาลกำลังเร่งพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและบ้านเช่า รวมถึงเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในกรุงฮานอยวงเงินประมาณ 3.3 หมื่นล้านดอลลาร์ ระหว่างปี 2569-2573 ครอบคลุมโครงการสะพานข้ามแม่น้ำแดง 7 แห่ง และแผนก่อสร้างรถไฟในเมืองประมาณ 100 กิโลเมตร เพื่อกระตุ้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่และเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด
อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนทางการเงิน โดยยอดสินเชื่อคงค้างในภาคอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ณ สิ้นเดือนสิงหาคม อยู่ที่ 5.21 ล้านล้านล้านดอง (ราว 2.01 แสนล้านดอลลาร์) เพิ่มขึ้น 9.5% จากสิ้นปี 2568 และคิดเป็นประมาณ 25% ของสินเชื่อคงค้างทั้งประเทศ
ล่าสุด ธนาคารกลางเวียดนามสั่งให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ประกาศอย่างน้อย 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ต่อปี สำหรับเงินฝากอายุ 6 เดือนขึ้นไป พร้อมเรียกร้องให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ในภาคการผลิต ธุรกิจ และภาคส่วนที่ได้รับความสำคัญลง 1.5-2 จุดเปอร์เซ็นต์ เพื่อบรรเทาภาระต้นทุนทางการเงิน
โด ถิ ทู หั่ง ผู้บริหารระดับสูงของ Savills มองว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในระยะต่อไปยังขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังซื้อของประชาชน และความเร็วในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยหากรัฐบาลสามารถเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดได้ตามแผน ก็อาจช่วยให้ราคาบ้านปรับลดลงและฟื้นความสามารถในการซื้อของประชาชนได้ในระยะยาว
อ้างอิง: nikkei
