สร้างแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจปลดล็อกต่างชาติซื้ออสังหาฯ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรุงเทพธุรกิจ จัดสัมมนาหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์พลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” โดยมีผู้แทนภาครัฐและภาคเอกชนร่วมกันนำเสนอทิศทางเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย รวมถึงแนวทางการส่งเสริงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน กล่าวปาฐกถาพิเศษ “อสังหาริมทรัพย์...พลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ว่า ไทยมีสภาพแวดล้อมที่สมบูรณ์ มีคุณภาพ น่าอยู่ น่าอาศัยมีศักยภาพสูงในการเป็นบ้านหลังที่ 2 สถานที่ทำงานแห่งที่ 2 ของชาวต่างชาติ ซึ่งที่ผ่านมารัฐบาลได้ศึกษาประเด็นนี้

รวมทั้งวางกรอบแนวทางส่งเสริมสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มีคุณภาพ มีคุณสมบัติความพร้อม มาร่วมอยู่อาศัยและพัฒนาประเทศไทยผ่านมาตรการวีซ่าระยะยาว (LTR Visa) ดึงดูดชาวต่างชาติ 4 กลุ่มเป้าหมาย ได้แก่ กลุ่มประชากรที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ

“เวลานี้มีการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจ กติกาโลกร้อน รูปแบบอุตสาหกรรม สิ่งปลูกสร้าง อาคารต่างๆ มีส่วนร่วมของชาวต่างชาติที่มีคุณภาพเป็นสิ่งสำคัญที่เร่งกำลังเร่งและเริ่มในเรื่องนี้ โจทย์ใหญ่คือเราจะใช้ประโยชน์จากจุดแข็งของประเทศไทยอย่างไรทั้งชาวต่างชาติมาเยือนเพื่อการท่องเที่ยว คนไข้จากต่างประเทศที่เข้ามาเป็นครอบครัว นี่คือจุดแข็งที่ชัดเจนในการต่อยอด”

รัฐบาลยืนยันดูข้อดีข้อเสีย

นอกเหนือจากมาตรการวีซ่าระยะยาว อีกประเด็นสำคัญคือการครอบครองที่ดินจะปรับแก้ไขอย่างไร ต้องชั่งน้ำหนัก เปรียบเทียบประเทศต่างๆ ผลประโยชน์ ข้อดี ข้อเสีย ในเบื้องต้นมองว่าการขยายอายุสัญญาเช่าน่าจะง่ายกว่าเปิดให้ซื้อทั้งประเทศ

โดยภาพรวมรัฐบาลมีนโยบายกำกับดูแลทั้งระบบตั้งแต่การเหยียบแผ่นดิน การเข้ามาพำนักอาศัย การเปิดบัญชี การซื้ออสังหาฯ ที่อยู่อาศัย การเข้าเรียนของบุตรหลาน เพื่อสร้างความสะดวกตลอดเส้นทางรองรับ เรียกว่าดูแลทั้งโซลูชั่น เมื่อเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว สิ่งที่ต้องดูแลต่อไปให้อยู่ในกติกา เช่น ภาษีมรดก

นับเป็นโอกาสสำคัญในการพิจารณาแก้ไขกฎหมาย วางกรอบกติกาให้เกิดความสมดุลระยะยาว ซึ่งโค้งสุดท้ายของสภาผู้แทนราษฎรและพรรคการเมืองต่างๆ ที่มีโอกาสหารือภาคเอกชนหากมีจุดยืนและแนวทางชัดเจนที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวมเชื่อว่าจะขับเคลื่อนกรอบปฎิบัติต่างๆ ได้ด้วยดี

“ชาวต่างชาติอาศัยอยู่ในไทยมานานทั้งในรูปแบบนอมินี หรือการถือครองในรูปแบบต่างๆ แต่สะท้อนว่าเขายอมเสี่ยงและใช้เงินเก็บจำนวนไม่น้อยซื้อที่อยู่อาศัยในไทย การถือครองและการอยู่อาศัยเป็นการคัดกรองระดับหนึ่งว่าชาวต่างชาติรักประเทศไทยมากๆ”
 

เล็งแก้เกณฑ์ต่างชาติซื้อบ้าน

ม.ล.ชโยทิต กฤดากร ผู้แทนการค้าไทย และที่ปรึกษานายกรัฐมนตรี กล่าวว่า รัฐบาลได้ประกาศเปิดรับวีซ่า LTR ระยะเวลา 10 ปี ซึ่งเป็นครั้งแรกที่ไทยให้วีซ่าเกิน 1 ปี และไม่ต้องติดเงื่อนไขการมารายงานตัวกับทางการ 90 วัน ซึ่งนโยบายนี้ได้รับผลตอบรับดีในช่วง 1 เดือนแรกที่เปิดรับใบสมัคร โดยมีชาวต่างชาติยื่นใบสมัคร 600 ราย พบว่าเป็นกลุ่มยุโรป (EU) 30% สหรัฐ 20% โดยกลุ่มที่ยื่นใบสมัครกว่า 40% เป็นกลุ่มผู้ที่ต้องการเข้ามาเกษียณอายุในไทย

“จะมีหน่วยงานที่เป็น One Stop Service ในการช่วยอำนวยความสะดวก ให้คำแนะนำ อำนวยความสะดวกในการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งเรามีเป้าหมายว่าจะดีงคนกลุ่มนี้เข้ามาอยู่ในประเทศไทย 1 ล้านคน หรือปีละ 2 แสนคน”

เตรียมฟังความเห็นเอกชน

นอกจากนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างรับฟังข้อเสนอจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเกี่ยวกับข้อเสนอเพิ่มเติมในการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยของชาวต่างชาติซึ่งแต่เดิมเป็นการอนุญาตให้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เฉพาะคอนโด โดยมีสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในโครงการได้ไม่เกิน 49% ของโครงการทั้งหมด ซึ่งเมื่อรัฐบาลมีนโยบายให้วีซ่า LTR แล้วเงื่อนไขของการมาพำนักระยะยาวในไทย คื อต้องการซื้อบ้านอยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านจัดสรร โดยรัฐบาลจะรับฟังข้อคิดเห็นจากสมาคมอสังหาฯ

“การรับฟังความคิดเห็นจากชาวต่างชาติที่ให้ความเห็นเรื่องการทำงานและเข้ามาอาศัยในไทยต้องการที่อยู่บ้านแนวราบ ซึ่งเบื้องต้นอาจใช้เงื่อนไขเดียวกับคอนโด คือ ให้ต่างชาติถือครองได้ 49% ในโครงการบ้านจัดสรร และคนไทยซื้อบ้านในโครงการได้ในสัดส่วน 51% หรือว่าอาจไม่มีข้อกำหนดเรื่องนี้เลย ซึ่งหลายประเทศปลดล็อกเงื่อนไขนี้ เพราะบ้านและที่อยู่อาศัยเป็นหลักสำคัญของการอยู่อาศัยและการทำงานในแต่ละประเทศ หากไทยปลดล็อกก็มีโอกาสมากขึ้นในการแข่งขันดึงคนมีความสามารถสูง รายได้สูงเข้ามาไทย”

เสนอแก้กฎกระทรวงซื้อบ้าน

นายกิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ อดีตประธาน บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด และประธานกรรมการธนาคารไทยเครดิตสินเชื่อรายย่อยจำกัด (มหาชน) ฉายมุมมองในหัวข้อ “ปฏิรูปกฎหมายเพื่อส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทางออกสุดท้ายหรือขายชาติ?” ว่า ขณะนี้เป็นโอกาสดีในการนำเสนอกฎหมายการถือครองที่ดิน โดยคนต่างชาติอีกครั้ง ซึ่งแนวทางที่ทำได้เร็วจากปัจจุบันชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เว้นแต่การถือครองที่ดินเพื่อพักอาศัยได้เพียง 1 ไร่ และต้องลงทุนตามกฎกระทรวงกำหนดอย่างน้อย 40 ล้านบาทและต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 5 ปี และจำกัดบางพื้นที่

สำหรับการแก้ไขกฎกระทรวงลดข้อจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติ เช่น กำหนดเงื่อนไขเวลาการลงทุน ประเภทการลงทุนในไทย จำนวนที่ดินที่ถือครองได้และพื้นที่ที่คนต่างชาติมีสิทธิเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน

ส่วนอาคารชุดที่ปัจจุบันคนต่างชาติซื้อได้สัดส่วน 49% ของห้องทั้งหมดในอาคารชุด มีแนวทางแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 19,19 ทวิและกฏหมายลูกที่เกี่ยวข้องเพื่อให้คนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในอัตราส่วนมากกว่า 49% และเพิ่มคุณสมบัติชาวต่างชาติที่มีสิทธิมีกรรมสิทธิห้องชุด 

ขณะที่บ้านจัดสรรที่กฎหมายปัจจุบันให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ มีแนวทางแก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อเปิดช่องให้คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามกฏหมายได้ เช่น สัดส่วน 49% ของพื้นที่จัดสรร

รวมทั้งถัดมาเป็นระยะเวลาการเช่า กฎหมายปัจจุบัน จำกัดระยะเวลาการเช่าได้มากที่สุดเพียง 30ปี , เช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม กำหนดระยะเวลาไม่เกินกว่า 50ปีแต่มีเงื่อนไขและเอกสารประกอบจำนวนมาก แนวทางแก้ไข พิจารณาปรับแก้ไข ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยขยายระยะเวลาการเช่า เป็น 50 ,60 หรือ 90 ปี

ชงกำหนดเกณฑ์ราคา-เนื้อที่

นอกจากนี้ ได้เสนอ 4 ทางออกในการเปิดทางให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดิน บ้าน คอนโด เพื่อเปลี่ยนแลนด์สเคปอสังหาฯ ดังนี้

1.แก้ไขกฎกระทรวงให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกขึ้น เช่น กำหนดจำนวนเนื้อที่และราคาขั้นต่ำ 2.แก้ไขกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้จดทะเบียนการเช่าได้ 60 ปี ต่อได้อีก 30 ปี ต่อได้อีก 30 ปี 

3.เก็บภาษีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนการเช่าของชาวต่างชาติ ในอัตราก้าวหน้า ที่สูงกว่าคนไทย 4.เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของชาวต่างชาติในอัตราที่สูงกว่าคนไทย

โดยระบุว่าแนวทางดังกล่าวก่อให้เกิดประโยชน์แก่ภาคอสังหาฯ เศรษฐกิจประเทศไทย เนื่องจากทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีรายได้เพิ่มขึ้น ขายและให้เช่าได้มากขึ้น รัฐบาลเก็บภาษีได้มากขึ้น รวมถึงการเข้ามาใช้จ่ายของชาวต่างชาติ สามาร แก้ไขเรื่องการเป็นนอมินีของบริษัทไทย (เทียม) และสร้างความโปรงใส่ ลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ส่งผลให้รัฐบาลมีรายได้ภาษีเพิ่มทั้งระดับประเทศและท้องถิ่น

“เราเปิดโอกาสให้เขามาเช่าไม่ได้ให้ครอบครองเป็นเจ้าของที่ดิน โดยทำให้ทุกอย่างโปร่งใสชัดเจนไม่ต้องใช้ดุลยพินิจเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯในประเทศไทยเป็นการทำเพื่อช่วยชาติไม่ได้ขายชาติ ต้องกล้าทำ กล้าที่จะตอบคำถามประชาชน”

นโยบายดังกล่าวต้องการทำให้ทุกอย่างขึ้นมาอยู่บนโต๊ะ กึ่งๆ นิรโทษกรรม เพื่อแก้ปัญหาการเกิด บริษัทไทย (เทียม) หรือ นอมินี ที่ช่วยให้คนชาติสามารถซื้ออสังหาฯไทยได้ผิดกฏหมาย โดยเฉพาะวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา หิวหิน โดยแนวทางดังกล่าวเน้นแก้กฎกระทรวง แทนที่จะแก้กฏหมาย ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานาน ทำให้ไม่ทันต่อสถานการณ์

“กอบศักดิ์”แนะลงทุนอสังหาฯ

นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สำหรับวิกฤติเศรษฐกิจครั้งนี้ ‘ยาก’ เพราะว่ามีข้อจำกัดมาก ประกอบกับเราเพิ่งออกจากวิกฤติแรก (โควิด-19) ซึ่งประเทศยังไม่ทันได้หารายได้ใหม่เข้ามาเพิ่ม หลังจากวิกฤติแรกใช้เงินไปค่อนข้างมากแล้ว ยังไม่ทันได้เก็บเงินใหม่ก็มีวิกฤติิรอบนี้เข้ามา ทำให้ตอนนี้เราเจอวิกฤติซ้อนวิกฤติแล้ว ดังนั้น วิกฤติเศรษฐกิขครั้งนี้คาดว่าต้องใช้เวลาพลิกฟื้นกลับมาไม่น้อยกว่า 3 ปี โดยนับตั้งแต่ต้นปี 2565 ซึ่งปัจจุบันก็ผ่านมากว่า 9 เดือนแล้ว

ทั้งนี้ อุตสาหกรรมอสังหาฯ หากเรามองว่าวิกฤติเศรษฐกิจลากยาวไป 3 ปี ถ้าหากคิดว่าหลังจบวิกฤติแล้วอาเซียนจะเกิด เพราะประเทศยักใหญ่ขัดแย้งกัน ดังนั้น จะเหลือที่ไหนที่ไม่มีปัญหาก็ต้องเป็นอาเซียน และไทยก็ถือเป็นศูนย์กลางอาเซียน ซึ่งหากผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่เริ่มลงทุนโครงการในวันนี้ และเมือถึงวันที่เศรษฐกิจเริ่มพลิกฟื้นจะทำทันไหม

“การก้าวสู่ธุรกิจอนาคต เราต้องเลือกสิ่งที่อยู่ใกล้มือเรามาต่อยอด เพื่อทำให้ไทยเป็นฮับ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะตามมา เมื่อมีนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศไทยจำนวนมาก ความต้องการที่อยู่อาศัยและสำนักงานเช่าก็จะตามมา”

“ศุภวุฒิ”แนะรับมือเศรษฐกิจถดถอย

นายศุภวุฒิ สายเชื้อ ที่ปรึกษาสถาบันวิจัยภัทร กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทรกล่าวว่า ภาพเศรษฐกิจไทย ระยะสั้นมองว่ามีความท้าทายสูงมาก และมีความผันผวนที่ต้องระมัดระวังอย่างมาก โดยจากการวิเคราะห์ของเวิล์ดแบงก์ มองว่า วันนี้โลกมีโอกาสเข้าสู่ภาวะถดถอยมากขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อประเทศเกิดใหม่เยอะมาก ขณะที่กำลังด้านการใช้จ่ายภาครัฐเริ่มถดถอย ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ดังนั้นผลกระทบที่จะมีต่อประเทศที่กำลังพัฒนามีค่อนข้างสูง

ดังนั้นสิ่งที่เวิล์ดแบงก์ กังวลคือ เมื่อเศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะถดถอย จะลากเอาเศรษฐกิจประเทศต่างๆลงไปด้วย ดังนั้นเป็นประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญ เพราะการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐครั้งนี้ ยังขึ้นน้อยมาก หากเทียบกับวัฏจักรเศรษฐกิจ และดอกเบี้ยยังต่ำ หากเทียบกับเงินเฟ้อที่อยุ่ระดับสูง ดังนั้นตลาดคาดว่าในช่วงที่เหลือปีนี้อาจเห็นเฟดขึ้นดอกเบี้ยอีก 1.25% ซี่งเป็นสิ่งที่ตลาดไม่สบายใจ และปีหน้ายังขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องไปอีกเพื่อคุมเงินเฟ้อ เป็นเรื่องหลัก ดังนั้นอาจมีความเจ็บปวดบ้าง ทั้งโลกอาจสะเทือน อาจเห็นการว่างงานสหรัฐสุงถึง 5-6%จากปัจจัยที่ 3.7%

ทั้งนี้ กลับมาที่เศรษฐกิจไทย มองว่า การเข้ามาของนักท่องเที่ยวปัจจุบันที่ระดับ 1 ล้านคน และคาดจะเพิ่มขึ้นหลังจากนี้ จะเป็นตัวช่วยหลัก ให้เศรษฐกิจไทยรอด พ้นสถานการณ์เดียวกับที่เกิดขึ้นที่อังกฤษ

แต่เศรษฐกิจไทย กำลังประสบปัญหา เพราะวันนี้ เราขาดดุลบัญชีเดินสะพัดต่อเนื่อง 6 ไตรมาสติดต่อกัน และล่าสุดดุลการค้าเดือนส.ค.ออกมาขาดดุลสุงถึง 4 พันล้านดอลาร์สหรัฐ ดังนั้นเศรษฐกิจไทยต้องคาดหวังให้นักท่องเที่ยวเข้ามามากๆ เพื่อทำให้ดุลบัญชีเดินสะพัดไม่ขาดดุลมาก เงินทุนเคลื่อนย้ายไม่ไหลออกรุนแรง

ทั้งนี้ การทำให้ดุลบัญชีเดินสะพัดกลับมาเกินดุลได้ เชื่อว่านักท่องเที่ยวต้องมีเดือนละ 2 ล้านกว่าคน ถึงดึงให้ดุลบัญชีเดินสะพัดขึ้นมาได้ อย่างไรก็ตาม สำหรับเศรษฐกิจไทยวันนี้ มองว่ามีหลายอย่างที่ยังไม่ปรับโครงสร้าง ตั้งแต่น้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา