อสังหาฯลุ้นเศรษฐกิจปี69ผงกหัวปรับสมดุล‘สต็อก-สภาพคล่อง’

กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ที่สะท้อนการชะลอตัวอย่างเด่นชัด ทั้งจำนวนเปิดโครงการใหม่และยอดโอนกรรมสิทธิ์ แม้ไตรมาส 3 จะมีแรงดีดตัวขึ้น แต่ภาพรวมทั้งปียังไม่สามารถพลิกบวกได้

คอนโด-บ้านจัดสรร เปิดใหม่ทรุดแรง 30-50%

โดยตลาดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงหดตัวรุนแรง รวม 9 เดือนแรกปี 2568 เปิดใหม่เพียง 29,000 หน่วย ลดลงถึง 34% จากปีก่อน เป็นการหายไปของอาคารชุดเป็นหลัก ขณะที่บ้านจัดสรรเปิดใหม่หดตัวสูงสุด 50% เหลือเพียง 13,000 หน่วย สะท้อนผู้ประกอบการเริ่มชะลอเปิดตัวเพื่อบริหารสต็อกและสภาพคล่อง ตรงกันข้าม สต็อกเหลือขายในไตรมาส 3 กลับลดลงจากไตรมาสก่อน

สะท้อนแรงดูดซับจากกำลังซื้อจริง ที่ได้รับแรงหนุนจากมาตรการรัฐ ทั้งลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01%, ผ่อนเกณฑ์ มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV (Loan to Value) และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับต่ำ
 

 โอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 3 ฟื้นทั้งแนวราบ-คอนโด

จากข้อมูลในไตรมาส 3ปี 2568 ยอดโอนทั่วประเทศแตะ 84,397 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.1% มูลค่ากว่า 2.26 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% โดยคอนโดมิเนียมเติบโตโดดเด่นถึง 14.8% ขณะที่แนวราบเพิ่มขึ้น 6.7% บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทยังร้อนแรง โอนเพิ่มขึ้น 37% สะท้อนความต้องการจริงของผู้ซื้อกลุ่มรายได้น้อย-ปานกลาง

ขณะที่ตลาดบ้านมือสองระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท เร่งตัวขึ้น 14.1% แต่ภาพรวม 9 เดือนยัง “หดตัว”ต่อเนื่อง แม้ไตรมาสล่าสุดจะฟื้น แต่ยอดโอนสะสมยังคง “ติดลบ” ทั้งจำนวนและมูลค่า รวมเพียง 227,106 หน่วย ลดลง 9.3% จากปีก่อน มูลค่าหดตัวกว่า 12% แสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อยังไม่กลับสู่ระดับก่อนหน้า ทั้งแนวราบ (-7.3%) และคอนโด (-13.3%) ล้วนถูกกดดันจากภาระหนี้ครัวเรือนสูงและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังท้าทาย

หวังแรงส่งจากมาตรการรัฐ

กมลภพ ประเมินว่า มาตรการ “Quick Big Win” ของภาครัฐ  ตั้งแต่ คนละครึ่ง พลัส มาตรการท่องเที่ยว การเร่งเบิกจ่ายงบรัฐ จนถึงโครงการแก้หนี้ครัวเรือน จะช่วยให้ตลาดไตรมาส 4 ฟื้นอย่างมีนัยสำคัญ 

คาดยอดโอนแตะ 95,484 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1% (QoQ) และสินเชื่อใหม่ขยับขึ้นเป็น 160,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% แม้เช่นนั้น ทั้งปี 2568 ยังจบด้วยตัวเลขติดลบ 7.3% รวมโอนประมาณ 322,500 หน่วย มูลค่า 873,400 ล้านบาท

 ปี 2569 ตั้งลำใหม่ ตลาด“ทรงตัว”

เมื่อมองไปข้างหน้า REIC ประเมินว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การเริ่มกลับเข้าสู่สมดุล” หากเศรษฐกิจขยายตัวตามปกติ (Base Case) ยอดโอน 320,200 หน่วย หดตัวเพียง 0.7% มูลค่า 866,200 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือติดลบ 0.8% ถือเป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังเข้าสู่จุด “ตั้งลำ” หลังผ่านจุดต่ำสุดในรอบหลายปี 

กรณีกรณีที่ดีที่สุด (Best Case) หาก GDP โต 1.7% ท่องเที่ยว ส่งออกฟื้น! ยอดโอนอาจแตะ 344,478 หน่วย เติบโต 6.8% กรณีแย่ที่สุด (Worst Case) หากแรงกดดันเศรษฐกิจยืดเยื้อยอดโอนอาจหล่นสู่ 304,190 หน่วย หรือติดลบ 5.7% ขณะเดียวกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ปี 2568 อยู่ที่ 551,092 ล้านบาท ลดลง 5.8% และปี 2569 คาดว่าจะทรงตัวใกล้เคียงเดิมที่ 547,533 ล้านบาท ลดลงเพียง 0.6%

ภาพรวมตลาดปี 2569 ยังไม่ใช่ปีของการ “เร่งเครื่อง” แต่คือปีของการ “เลิกเหยียบเบรก” อสังหาฯ ไทยกำลังเดินสู่จุดทรงตัวใหม่ ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจริงและมาตรการรัฐหากเศรษฐกิจและท่องเที่ยวฟื้นตามคาด ผู้ประกอบการอาจได้เห็นปีที่ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพอีกครั้งหลังจากระยะยาวของการชะลอตัว