ทุนไหลเข้าโรงแรมเอเชียแปซิฟิก แรงซื้อไทยพุ่งแตะ 2หมื่นล้าน

กลางปี 2568 โลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเดินอยู่บนเส้นทางที่เต็มไปด้วยเมฆหมอกของความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน ไปจนถึงการเมืองระดับภูมิภาค แต่ในขณะที่บางตลาดเริ่มชะลอก้าว นักลงทุนรายใหญ่จำนวนไม่น้อยกลับเริ่ม “เร่งฝีเท้า” มองหาสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสรายได้สม่ำเสมอ และยังมีโอกาสเติบโตในระยะยาว

หนึ่งในสินทรัพย์ที่ถูกจับตามองมากที่สุดในขณะนี้ คือ โรงแรม โดยเฉพาะในภูมิภาค เอเชียแปซิฟิก ซึ่งข้อมูลจาก JLL ระบุว่า มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 อยู่ที่ 4,700 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือราว 152,750 ล้านบาท แม้ลดลง 23% จากปีก่อนหน้า แต่ภายในเม็ดเงินนี้กลับสะท้อนโครงสร้างการลงทุนที่กำลังเปลี่ยนไป
 

นิฮาท เออร์แคน ประธานกรรมการบริหารภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กลุ่มธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของ JLL วิเคราะห์ว่า
“ระดับการลงทุนที่ชะลอลงหลังจากการขยายตัวสูงในปีที่แล้ว เป็นสัญญาณของความระมัดระวังจากนักลงทุน แต่ก็ชี้ให้เห็นการเปลี่ยนมือระหว่างนักลงทุนสถาบันกับกลุ่มนักลงทุนบุคคลที่พร้อมเดินหน้าอย่างจริงจัง”

ญี่ปุ่นนำ โฟกัสตลาดหลัก–ไทยมาแรงในกลุ่มรอง

หากมองในระดับภูมิภาค ประเทศที่ครองอันดับต้นๆ ด้านมูลค่าการลงทุนยังคงเป็นกลุ่มเดิม เช่น ญี่ปุ่น (1,500 ล้านดอลลาร์), จีน (744 ล้านดอลลาร์) และ ออสเตรเลีย (664 ล้านดอลลาร์) ซึ่งสะท้อนความเชื่อมั่นในเสถียรภาพและศักยภาพระยะยาว

แต่สิ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กัน คือบทบาทของ “ตลาดรอง” ที่เริ่มสร้างแรงสั่นสะเทือนอย่างเงียบๆ หนึ่งในนั้นคือ ประเทศไทย ซึ่งมีมูลค่าการซื้อขายในครึ่งปีแรกสูงถึง 301 ล้านดอลลาร์ และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 650 ล้านดอลลาร์ ภายในสิ้นปีนี้ หรือกว่า 2 หมื่นล้านบาท

กรุงเทพฯ ยังเป็นแม่เหล็กหลัก

พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหารฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จาก JLL ระบุว่า
“ตลาดไทยยังคงมีสภาพคล่องสูง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ซึ่งดึงดูดเม็ดเงินลงทุนได้มากที่สุด สะท้อนศักยภาพของเมืองในฐานะศูนย์กลางการท่องเที่ยวและธุรกิจ”

การเปลี่ยนแปลงที่ลึกซึ้งยิ่งกว่าคือ โครงสร้างผู้เล่นในตลาด จากเดิมที่นักลงทุนสถาบันครองเวทีหลัก ปัจจุบันกลับกลายเป็นว่า “นักลงทุนบุคคลรายใหญ่” หรือ High Net-Worth Individuals (HNWI) ได้กลายเป็นกลุ่มที่เคลื่อนไหวรวดเร็วและต่อเนื่องกว่า

ข้อมูลจาก JLL ชี้ว่า การลงทุนจากกลุ่มนี้ในธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้นถึง 54% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว พวกเขาไม่ได้มองเพียงสินทรัพย์เพื่อพักเงิน แต่เล็งเห็นการเติบโตและโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มจากการบริหารจัดการ

“เวลานี้ไม่ใช่แค่ซื้อ แต่ต้อง ‘สร้าง’ มูลค่า”

นักลงทุนเริ่มพิจารณาลงทุนในโรงแรมระดับคุณภาพที่มีศักยภาพสูง พร้อมใช้กลยุทธ์การจัดการที่เข้มข้นเพื่อยกระดับผลตอบแทน นี่คือสิ่งที่ทำให้กลุ่ม Private Equity, Family Offices และ เจ้าของโรงแรมในภูมิภาค กลายเป็นผู้เล่นสำคัญในเกมระยะต่อไป

ฟื้นไม่ทั่วหน้า แต่ฟื้นแน่นอน

แม้ผลการดำเนินงานของโรงแรมในเมืองหลักจะฟื้นตัวในระดับที่ต่างกัน เช่น โตเกียวมีอัตราเข้าพักเกิน 80%, ซิดนีย์ยังคงแข็งแกร่ง แต่ กรุงเทพฯ กลับเป็นกรณีศึกษาน่าสนใจที่สุด ด้วยค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันที่ทำ สถิติสูงสุดใหม่ แม้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง 6.3% ในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้

แนวโน้มการเดินทางที่ฟื้นตัว ประกอบกับการปรับตัวของผู้ประกอบการ ทำให้ผู้ซื้อมีความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของตลาดเอเชียแปซิฟิก โดยเฉพาะเมืองที่มีการบริหารจัดการโรงแรมอย่างมืออาชีพ

 ปลายปี...เงินจะเดิน

จากมุมมองของ JLL ครึ่งปีหลัง 2568 จะเป็นจังหวะทองของกลุ่มนักลงทุนเชิงกลยุทธ์ โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองทุนเอกชน พร้อมเข้าซื้อสินทรัพย์ที่ต้องการการปรับปรุงหรือบริหารใหม่เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม ทั้งนี้ คาดว่า มูลค่าการลงทุนรวมตลอดปีจะพุ่งถึง 12,800 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วราว 5%

“ระยะสั้นคือความผันผวน แต่ระยะยาวคือโอกาส”

ตลาดโรงแรมในเอเชียแปซิฟิกไม่ได้หายไปไหน เพียงแค่ปรับพฤติกรรมการลงทุนให้สอดรับกับความเป็นจริง และในโลกที่เงินทุนต้องหาที่อยู่ใหม่ โรงแรมในเมืองศูนย์กลางที่มีพื้นฐานแข็งแรง อาจไม่ใช่แค่ที่พักของนักเดินทางอีกต่อไป...แต่เป็นที่พักของ “เงินทุน” ที่แสวงหาความมั่นคงระยะยาว