วิกฤติอสังหาฯ ส่งต่อ...ค้าปลีกวัสดุก่อสร้างซ่อมบำรุง ไม่รุนแรงเท่าปี 2540 แต่สาหัสกว่า!

อีกทั้งยังเกี่ยวเนื่องความมั่นคงของระบบสถาบันการเงิน หากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ ก็จะสร้างปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่จะส่งผลให้เกิดความมั่นคงของธนาคารพาณิชย์และความสามารถในการให้สินเชื่อระยะยาว

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 15% ของสินเชื่อรวมทั้งระบบของธนาคารพาณิชย์ โดยสัดส่วนที่อยู่อาศัยต่อสินเชื่อรวมสูง ขณะที่สัดส่วนของสินเชื่อผู้ประกอบการลดลง

อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในธุรกิจขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ ไม่เพียงเพราะด้วยขนาดมูลค่าทางเศรษฐกิจของตัวธุรกิจ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองยังเกี่ยวพันกับธุรกิจอื่นๆ ทั้งในภาคการผลิต การค้าปลีก-ค้าส่ง และการบริการ อีกมากมาย การเติบโต หรือถดถอยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีผลกระทบต่อธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง และแน่นอนว่าเกี่ยวพันกับระบบเศรษฐกิจของประเทศเป็นอย่างมาก

• สถานการณ์ค้าปลีกวัสดุก่อสร้างฯ ครึ่งปีแรก 2568

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหดตัวหนักรอบ 8 ปี สอดรับการปล่อยสินเชื่อบ้านหดตัวมากสุดในรอบ 23 ปี จากการประเมินของสถาบันการเงิน ไปจนถึงวิกฤติหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 90% ของจีดีพี และคนไทยมีหนี้ต่อครัวเรือนประมาณ 600,000 บาท เครดิตบูโรประเมินกลุ่มรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท น่าห่วงที่สุด! ทำให้เกิดความกังวลว่านอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวหนักแล้ว ก็ลุกลามไปยังภาคธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะค้าปลีกวัสดุก่อสร้าง ตกแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า

จากรายงานความเชื่อมั่นผู้ค้าปลีก Retail Sentimental Index ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ภาพรวมค้าปลีกกลุ่มก่อสร้างและสินค้าตกแต่งบ้านทั่วประเทศที่รวมทั้งรายใหญ่ รายกลาง รายเล็ก มูลค่าราว 1.2 ล้านล้านบาท หดตัวจริง ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยสำคัญทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง และโครงการลงทุนใหม่จากภาครัฐที่หดตัวลงมาก 

ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดหดตัวลงมากมาจาก งบลงทุนโครงการภาครัฐ โดยแต่ละปีภาครัฐมีงบประมาณรวม 3.5 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น 20% สำหรับการลงทุนโครงการต่างๆ ราว 800,000 ล้านบาท แต่การลงทุนโครงการใหม่ชะลอตัวตลอดปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อเนื่องไปยังผู้กลุ่มผู้รับเหมาระดับกลางลงมาซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่เข้ามาซื้อสินค้าต่อเนื่องในร้านค้าปลีกชะลอตามไปด้วย 

ทั้งหมดจึงทำให้ร้านค้าปลีกวัสดุก่อสร้างมีสต็อกสินค้าเพิ่มขึ้น และมีผลต่อเนื่องไปยังผู้ผลิตสินค้าที่ไม่ผลิตเพิ่ม ขยายวงไปจนถึงไม่มีการจ้างงานใหม่เข้ามาในระบบ และลุกลามไปยังผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง จึงแสดงถึงซัพพลายและดีมานด์ที่ลดลงทั้งหมด ส่งผลกระทบต่อเนื่องต่อภาพรวมของเศรษฐกิจไทยเกี่ยวโยงกัน

• มูลค่าค้าปลีกวัสดุก่อสร้าง ค้าส่งมากกว่าค้าปลีก

มูลค่าตลาดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ มีเท่าไร? วิเคราะห์โดย ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล ระบุว่า กลุ่มธุรกิจการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าราว 1.2 ล้านล้านบาท เป็นมูลค่าการขายส่ง 781,805 ล้านบาท คิดเป็น 60% ของยอดรวม ขณะที่ยอดรวมของการค้าปลีก 470,031 ล้านบาท คิดเป็น 40% ของยอดรวม

จะเห็นได้ว่ายอดรวมค้าส่งสูงกว่าการขายปลีกมาก สอดคล้องกับลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างที่มูลค่าตลาดส่วนใหญ่เป็นของงานโครงการ ทำให้มูลค่าการค้าส่งกลุ่มวัสดุใหญ่กว่ากลุ่มค้าปลีก

• ไม่รุนแรงเท่าวิกฤติปี 2540 แต่สาหัสกว่า

เมื่อเทียบกับช่วงปี 2540 วิกฤติเศรษฐกิจ (วิกฤติของนักธุรกิจมีสตางค์) เกิดจากการลอยตัวค่าเงินบาท ทำให้เงินบาทอ่อนค่าอย่างรุนแรง ส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้เสียในภาคธุรกิจและสถาบันการเงิน เป็นวิกฤติที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและรุนแรง สถาบันการเงินล้มละลาย ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกค้าส่งขนาดใหญ่ก็ล้มละลายตามเป็นจำนวนมาก กระทบคนทำงานราว 8-11 ล้านคน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นแรงงานภาคบริการถูกเลิกจ้าง ส่งผลให้เศรษฐกิจหดตัวรุนแรง

วิกฤติในปัจจุบันเป็นวิกฤติที่เกิดจากฐานรากของประเทศ (วิกฤติคนจน) อาจเป็นการป่วยที่ค่อยๆ สะสมมานาน ไม่ได้เกิดขึ้นแบบเฉียบพลันเหมือนวิกฤติ ปี 2540 แต่ส่งผลกระทบต่อประชาชนส่วนใหญ่ในประเทศ กว่า 55 ล้านคน รายได้ของประชาชนลดลง ค่าครองชีพสูงขึ้น วิกฤติปี 2540 ดูเหมือนว่าน่าจะรุนแรงกว่า เนื่องจากเป็นการล่มสลายของระบบเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วและกว้างขวาง แต่หากพิจารณาจากผลกระทบต่อประชาชนในระยะยาว วิกฤติปัจจุบันส่งผลกระทบที่ยาวนานและกว้างขวางกว่า

เบื้องต้นของวิกฤติเที่ยวนี้เป็นปัญหาที่สะสมต่อเนื่องยาวนานมามากกว่า 10 ปี คือ ปัญหารายได้ของคนส่วนใหญ่ไม่เพิ่มขึ้น ผู้มีรายได้น้อย เกษตรกรมีรายได้ที่แท้จริงลดลง คนชั้นกลางในเมืองมีรายได้ที่แท้จริงใกล้เคียงเดิม ขณะที่วิถีชีวิตรอบตัวเปลี่ยนแปลงทันสมัยมากขึ้น ผลที่ตามมาคือ เกิดการกู้เงินเพื่อจับจ่ายสินค้าในการดำรงชีวิต อาทิ บ้าน รถยนต์ ท่องเที่ยว ทำให้เกิดปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเบื้องหลังของปัญหาเหล่านี้ก็คือปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศ ที่ไม่มีการแก้ไข ทำให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศตกต่ำลงเรื่อยๆ

วิกฤติรอบนี้วิกฤติฐานราก เป็นวิกฤติคนชั้นชนกลางลงล่าง...ปี 2540 แม้อาจจะไม่รุนแรงเท่า แต่รอบนี้สาหัสกว่าแน่นอน!