จ่อปิดตำนาน60ปีหมู่บ้านชวนชื่นมั่นคงพลิกโมเดลสู่นิคมฯ

หลังโลดแล่นในสนามอสังหาริมทรัพย์แนวราบมายาวนานกว่า 60 ปี “มั่นคงเคหะการ” (MK) เจ้าของแบรนด์หมู่บ้านชวนชื่น

กำลังพลิกบทบาทครั้งสำคัญ สู่กลยุทธ์ที่น่าจับตา หลังประกาศ “ยุติ” การพัฒนาโครงการบ้านแนวราบใหม่ทั้งหมด พร้อมปักหมุดทิศทางธุรกิจใหม่ มุ่งหน้าสู่ “นิคมอุตสาหกรรม” เพื่อสร้างรายได้ประจำ รับมือความเปลี่ยนแปลงของตลาดและความท้าทายรอบด้าน ซึ่งการตัดสินใจครั้งนี้ ไม่ใช่แค่การเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ แต่คือการ "เปลี่ยนแกน” ของธุรกิจ

วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ประกาศชัดว่า ปี 2568 คือจุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้างขององค์กร โดยบริษัทในเครือ พรอสเพ็ค ดีเวลลอปเม้นท์ (PD) จะรับบทเป็น “หัวหอก” ในการลงทุนโครงการใหญ่ “นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง” บนพื้นที่ 1,000 ไร่ ต.คลองตำหรุ อ.เมืองชลบุรี จ.ชลบุรี มูลค่า 6,500 ล้านบาท ภายใต้ บริษัท บางปะกง อินดัสเทรียล เอสเตท จำกัด ทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 500 ล้านบาท ซึ่ง พรอสเพค ได้ร่วมทุนกับเครือบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง

โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการจัดทำรายงาน EIA คาดเปิดดำเนินการปี 2570 เพื่อรองรับอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ที่ยังมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง ตั้งเป้าหมายขายที่ดินนิคมฯ ปีแรก 680 ไร่ ราคา 12-13 ล้านบาท/ไร่  ซึ่งจะเริ่มนำมาบุ๊กกิ้งรายได้ในปี 2569 ขณะเดียวกัน บริษัทยังมีแผนขายทรัพย์สินมูลค่าไม่เกิน 3,350 ล้านบาท เข้าสู่กอง REIT ภายใต้ชื่อ PROSPECT REIT ภายในไตรมาส 2 ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งกลไกเสริมความแข็งแกร่งของกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในระยะยาว

ถอยอย่างมีแผน สู่การรุกอย่างมั่นคง

การ “ยุติธุรกิจที่อยู่อาศัยแนวราบ" ภายใต้แบรนด์ “ชวนชื่น” ซึ่งเคยเป็นที่รู้จักมาอย่างยาวนาน ถือเป็นการตัดสินใจที่ไม่ง่าย แต่จำเป็น! เมื่อพิจารณาจากปัจจัยลบที่ถาโถมมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งอัตราดอกเบี้ยสูง ต้นทุนก่อสร้างพุ่งแรง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ

แทนที่จะดึงดันเดินหน้ากับธุรกิจที่มีความเสี่ยง บริษัทเลือก “ลดการพึ่งพา” รายได้ที่ไม่แน่นอน และหันไปโฟกัสกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ซึ่งไม่เพียงสร้างรายได้ประจำ แต่ยังให้ผลตอบแทนและโอกาสเติบโตในระยะยาว

แม้จะหยุดพัฒนาโครงการใหม่ แต่มั่นคงฯ ยังมีบ้านแนวราบในมืออีก 800 ยูนิต มูลค่ารวมราว 2,900 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและรอการขาย ซึ่งบริษัทตั้งเป้าระบายให้หมดภายใน 2-3 ปีข้างหน้า ทั้งมีที่ดินรอขายอีก 1 แปลง มูลค่าราว 400 ล้านบาท เพื่อนำเงินไปลงทุนกับพรอสเพ็ค ซึ่งมีผลตอบแทนที่ดี

“เรื่องนี้เราคิดมา 3-4 ปีแล้ว จึงไม่มีการซื้อที่ดินใหม่มาราว 5 ปีที่ผ่านมา เราจะ Exit ออกจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย”

พรอสเพ็คเรือธงรายได้หลักสู่ New S-Curve

การขยับบทบาทของ บริษัท พรอสเพ็ค ดีเวลลอปเม้นท์ ให้เป็นตัวขับเคลื่อนรายได้หลักของกลุ่มมั่นคงฯ เริ่มเห็นผลชัดเจนในปีที่ผ่านมา ซึ่งจากผลประกอบการในปี 2567 พรอสเพ็ค มีสัดส่วนรายได้ถึง 47% ของรายได้รวม ทำกำไรขั้นต้นคิดเป็น 54% ของทั้งกลุ่ม

วรสิทธิ์ ย้ำว่า การยุติการธุรกิจบ้านแนวราบมาพัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรม เพราะเป็นธุรกิจที่มีจุดเด่นของประเทศไทย มั่นคงฯ จึงอยากเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างรายได้เข้าประเทศ สังเกตได้จากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ไทยเจอวิกฤติหลายเรื่อง ไม่ว่าจะโควิด-19 น้ำท่วม การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง “ต่างชาติ” ก็ยังให้ความไว้วางใจในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทย เพราะมีความเชื่อมั่น!  แม้ขณะนี้จะมีตัวแปรสงครามการค้า เชื่อว่าจะก้าวข้ามอุปสรรคได้เหมือนเช่นเคย ซึ่งล่าสุดเริ่มมีการเจรจาต่อรองกันแล้วคาดว่าจะเห็นผลในเร็วๆ นี้

นอกจากนี้ ด้วยพื้นฐานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมยังคงเดินหน้าต่อไป จึงเป็นเหตุผลให้รุกเข้ามาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อให้รายได้ของพรอสเพ็ค ดีเวลลอปเม้นท์ มีความสม่ำเสมอ แข็งแกร่ง โดยอีก 5 ปีข้างหน้า คาดจะมีพื้นที่เพิ่ม 500,000 ตร.ม. ทำให้กองรีทแข็งแรงขึ้น ทำให้ไม่ต้องเพิ่มทุนตลอดไป เพราะมีเรตติ้งดีสามารถกู้ได้ถึง 60% จากทรัพย์สินที่มีอยู่

    “เราพยายามที่จะลดหนี้สินลง เพื่อให้มีอัตราเงินกู้ที่ดีกว่านี้ และการเงินที่มีประสิทธิภาพมากกว่า”

คาดว่าในอนาคตพรอสเพคจะสร้างรายได้เกิน 80% ของพอร์ต จากปัจจุบันธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มีพื้นที่รวม 1 ล้าน ตร.ม. แบ่งเป็นโรงงาน 88% คลังสินค้า 8% บริการอื่นๆ 4%  โดยปี 2567 มีโครงการให้เช่าโรงงานและคลังสินค้ารวม 9 โครงการ อัตราการเช่าเฉลี่ย 93% และมีอัตราการต่อสัญญาของลูกค้าเก่าเกิน 90%

ชูกลยุทธ์ E-E-C สยายปีกสู่นิคมอุตสาหกรรมเต็มรูปแบบ

รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาและบริหาร “โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน” กล่าวว่า การสยายปีกครั้งนี้ ตอกย้ำว่า พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ไม่ได้เชี่ยวชาญเพียงแค่การพัฒนาพื้นที่เขตประกอบการอุตสาหกรรมเพื่อเช่า แต่สามารถพัฒนาพื้นที่เชิงอุตสาหกรรมได้หลากหลายรูปแบบ ขยายขอบข่ายความสำเร็จของโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ซึ่งได้รับความไว้วางใจจากผู้ประกอบการอุตสาหกรรมชั้นนำ ยกระดับสู่การพัฒนานิคมอุตสาหกรรม เพื่อตอบโจทย์การลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายของประเทศ

“การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางปะกง นับเป็นก้าวสำคัญในการต่อยอดศักยภาพ สนับสนุนยุทธศาสตร์ชาติด้านเศรษฐกิจและการลงทุน โดยเฉพาะพื้นที่ EEC ที่เป็นแม่เหล็กสำคัญดึงดูดนักลงทุนทั่วโลก เราดำเนินการภายใต้ความร่วมมือกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เพื่อรองรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 7 กลุ่ม เช่น อุตสาหกรรมเกษตรและแปรรูปอาหาร อุตสาหกรรมยานยนต์ อุตสาหกรรมชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมเบา รวมถึงอุตสาหกรรมดิจิทัลอย่าง ดาต้า เซ็นเตอร์ เทคโนโลยีคลาวด์”

นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง จะถูกพัฒนาในลักษณะนิคมอุตสาหกรรมเชิงนิเวศ (Eco-Industrial Estate) สนับสนุนการเติบโตของภาคอุตสาหกรรม เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจควบคู่การสร้างความสมดุลระหว่างการพัฒนาทางสังคมและความเป็นอยู่ของประชาชน พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและบริการครบวงจร

"แม้เศรษฐกิจโลกจะเผชิญความไม่แน่นอนจากสงครามทางการค้า และนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐ แต่นักลงทุนส่วนใหญ่มองการตัดสินใจย้ายฐานการผลิตเป็นกระบวนการที่ใช้เวลา ซึ่งต้องติดตามความคืบหน้า โดยไทยยังมีความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์ ทั้งด้านระบบสาธารณูปโภค โลจิสติกส์ การเป็นศูนย์กลางการผลิตในอาเซียน ดังนั้น การมองหาโอกาสใหม่ จาก FTA และวางนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐเป็นสิ่งจำเป็นที่จะช่วยกระตุ้นให้ภาคอุตสาหกรรมเดินหน้าต่อได้”

สำหรับ กลยุทธ์ผลักดันการเติบโต ยึด 3 เสาหลัก คือ “E-E-C” ประกอบด้วย ENLARGE from Core Strengths หรือ ขยายขีดความสามารถจากรากฐานความเชี่ยวชาญและจุดแข็งขององค์กรสู่ทุกกิจกรรมของธุรกิจ EVOLVE with Flexibility and Adaptability การพัฒนาอย่างยืดหยุ่นและพร้อมปรับตัวให้ตอบโจทย์ทุกสถานการณ์อยู่เสมอ และ COLLABORATE for Greater Impacts การเสริมความแข็งแกร่งด้วยความร่วมมือกับพันธมิตรในทุกมิติ

ด้านผลประกอบการปี 2567 ของ PD มีรายได้รวม 898 ล้านบาท เป็นรายได้จากการเช่าและบริการ 485 ล้านบาท สัดส่วนรายได้จากการเช่าเติบโต 21% จากปีก่อนหน้า จึงเร่งพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในไปป์ไลน์ ได้แก่ โครงการ BFTZ 4 บางปะกง, โครงการ BFTZ 6 ถ.บางนา-ตราด กม.19 ให้แล้วเสร็จ วางเป้าปี 2568 รักษาอัตราการเช่า (Occupancy Rate) เฉลี่ยทุกโครงการให้สูงกว่า 90% และเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่อีกกว่า 200,000 ตร.ม.

การพลิกโมเดลธุรกิจของ “มั่นคงเคหะการ” สะท้อนภาพใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนผ่าน โดยเฉพาะการเปลี่ยนจาก “บ้านเพื่อขาย” ไปสู่ “พื้นที่เพื่อเช่า” ที่มีรายได้ประจำแน่นอนและมีแนวโน้มเติบโตตามภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ นิคมบางปะกงจึงไม่ใช่แค่โครงการใหม่! แต่คือเดิมพันเชิงกลยุทธ์ที่มั่นคงเคหะการใช้เป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนรายได้แทนตลาดบ้านที่เริ่มอิ่มตัว !

การตัดสินใจในวันนี้ อาจเป็นตัวกำหนดว่า “มั่นคงเคหะการ” จะสามารถทรานส์ฟอร์มตัวเองได้สำเร็จแค่ไหนในโลกธุรกิจที่ไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวอีกต่อไป!