พิษ ศก.คอนโดบ้านมือสองบูมคนแห่ยกเครื่องขาย-เช่ารับดีมานด์พุ่ง

ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง ผู้เล่นรายใหญ่บางรายเริ่มลดขนาดโครงการ หันไปจับตลาดไฮเอนด์ หรือแม้กระทั่ง “รัดเข็มขัด” เพื่อลดความเสี่ยง ขณะเดียวกัน มี “ผู้เล่นหน้าใหม่” โผล่ขึ้นมาท่ามกลางวิกฤติ เป็นพลังเงียบผลักดันตลาดขยับ

หนึ่งในกระแสที่น่าจับตาคือ “คอนโดมิเนียม และบ้านมือสอง” กลุ่มธุรกิจขนาดเล็กที่มีการผนึกกำลังระหว่าง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และสถาปนิก ใช้กลยุทธ์ “รีโนเวท บ้านจากกรมบังคับคดี” ก่อนนำกลับมาขายต่อได้กำไรเฉลี่ย 10-15% ต่อหลัง สูงกว่า “บ้านใหม่” ที่บางรายอาจทำกำไรได้เพียงหลักเดียว

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซีอีโอ บริษัท สถาพร เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ปี 2567 สะท้อนภาพชัดเจนว่า “บ้านมือสอง” คือ พระเอกของตลาด คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 62% หรือ 217,072 หน่วย จากยอดโอนทั้งหมด 347,799 หน่วย ทิ้งห่างบ้านใหม่เพียง 38% หรือ 130,727 หน่วย

“ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บ้านมือสองได้รับความนิยม คือ ‘ทำเล’ ส่วนใหญ่อยู่ตามซอยในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี และ ‘ราคา’ ที่ดึงดูดใจกว่าบ้านใหม่ราว 20% ซึ่งในช่วงเศรษฐกิจชะลอ คนผ่อนไม่ไหว บ้านถูกยึด และเข้าสู่กรมบังคับคดีอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นโอกาสของนักลงทุนสายรีโนเวทที่เห็นมูลค่าตรงจุดนี้”

ทั้งนี้ บริษัทกำลังศึกษาธุรกิจคอนโดมิเนียม และบ้านมือสองเพื่อรองรับลูกค้าที่ยังไม่สามารถกู้ซื้อได้ทันทีในรูปแบบการเช่า ซื้อ ก่อนเหมือนหลายบริษัททำ เป็นไปตามเมกะเทรนด์ ซึ่งปัจจุบันกลุ่มที่ทำจะเป็นนายหน้าอสังหาฯ และสถาปนิก มีความรู้ ความเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจบ้านมือสอง เพราะสามารถบริหารจัดการต้นทุนในการปรับปรุง และเข้าถึงดีมานด์ของลูกค้าเป้าหมายได้ดี

สอดคล้องกับ ชญาณ์นันท์ กีรติเตชะนนท์ ซีอีโอ บริษัท เวลทิเนส เอสเตท จำกัด ตัวแทน และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวมีกลุ่มนักลงทุน โดยเฉพาะวิศวกร สถาปนิก ที่มีความรู้เข้าไปซื้อคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบมีรอยแตกร้าว มาปรับปรุงเพื่อขายหรือปล่อยเช่า เพราะคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่ก่อสร้างหลัง ปี 2550 มีโครงสร้างที่มีมาตรฐานป้องกันแผ่นดินไหว และเชื่อว่า สุดท้ายแล้วลูกค้าจะเข้ามาซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ดี เพราะตอบโจทย์การใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ตลาดบ้าน และคอนโดมิเนียมมือสองปีนี้มีการเติบโตก้าวกระโดด

“กำลังซื้อคนมีอยู่จำกัด ทำให้บ้าน และคอนโดมิเนียมมือสองตอบโจทย์วิถีชีวิต และรายได้ที่มีจำกัด ช่วยลดภาระ และความเสี่ยงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงได้ดี”

อีกหนึ่งเสียงจาก ประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันมีบ้านว่างในตลาดรวมกว่า 1.4 ล้านหลัง เป็นบ้านมือหนึ่งประมาณ 4 แสนหลัง บ้านมือสอง 8-9 แสนหลัง มูลค่ารวมกว่า 1 ล้านล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์จากธนาคาร และกรมบังคับคดี และมาตรการรัฐก็มีส่วนหนุนให้ตลาดเติบโตถึง 30%

โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจำนองเหลือเพียง 0.01% ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายลดลงเปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อย โดยเฉพาะกลุ่มมนุษย์เงินเดือน กลุ่มอาชีพอิสระ เช่น หมอ วิศวกร สถาปนิก เข้าถึงตลาดบ้านมือสองอย่างจริงจัง เพื่อสร้างรายได้เสริมบางรายถึงขั้นเป็นอาชีพหลัก

บ้านมือสอง...จากของเก่า กลายเป็นโอกาสใหม่

บ้านมือสองไม่เพียงเป็นทรัพย์ราคาดี แต่ยังมาพร้อม “ทำเลทอง” ในเมือง ที่หาบ้านใหม่ในระดับราคาเดียวกันได้ยาก อีกทั้งข้อได้เปรียบเชิงการเงิน เช่น ไม่ต้องวางเงินดาวน์ ขอสินเชื่อจากธนาคารทำได้ง่ายกว่า เพราะเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในระบบธนาคารอยู่แล้ว จึงไม่น่าแปลกใจที่จะมีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่โดดเข้ามาทำตลาดอย่างจริงจัง หนึ่งในนั้น “เอพี ไทยแลนด์” ได้เดินหน้าธุรกิจใหม่ ภายใต้ชื่อ HOMERUN (โฮมรัน) ซึ่งเป็น Proptech เน้นการบริหารจัดการอสังหาฯ มือสอง รับซื้อและขายบ้านรีโนเวทใหม่ในทำเลใจกลางเมือง

HOMERUN มีการผสานเทคโนโลยีดิจิทัล และแนวคิด Proptech เข้ามาในการทำงาน ด้วยการเข้าใจถึง Insight ทั้งผู้ที่อยากขายสินทรัพย์ และผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมใหญ่ในเมืองที่ราคาเอื้อมถึงได้ โดยไม่ต้องไปหาซื้อ และรีโนเวทเอง 

“ปัจจุบันอสังหาฯ ทำเลใจกลางเมืองราคาสูงขึ้น และที่ดินหายาก มีจำนวนจำกัด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองยังคงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ชีวิตของผู้คนทำให้คอนโดมิเนียม และบ้านมือสอง เป็นที่ต้องการในตลาดอย่างต่อเนื่อง”

สำหรับทำเลเด่นที่ตลาดบ้านมือสองเติบโตมากที่สุดในปีนี้ ได้แก่ กรุงเทพฯ สมุทรปราการ ชลบุรี และนนทบุรี รวมถึงพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ที่กลุ่มนักลงทุนเริ่มหันมาสนใจทรัพย์ประเภทโรงงาน และโกดังให้เช่า 

ในขณะที่ ภาพรวม “บ้านใหม่” ชะลอตัว และมีสต๊อกคงค้างมากกว่า 200,000 หน่วย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาระบายไม่ต่ำกว่า 4 ปี แต่อีกฟากหนึ่ง “บ้านมือสอง” กลับแสดงศักยภาพในฐานะ “หัวหอก” ผลักดันตลาดให้เดินหน้า สร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่จากผู้เล่นหน้าใหม่ในสายรีโนเวท อาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาฯ ไทยรอบนี้

“อสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องใหม่เสมอไป ถ้ามูลค่า และทำเลแม้จะเก่าแก่แต่ทรงพลัง!”

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์