อสังหาริมทรัพย์จี้รัฐขอ ‘ยาแรง-ยาเร็ว’ ปลุกดีมานด์หวั่นช้าฉุดตลาดซึมยาว

วานนี้ (12 มี.ค.68) 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2025”  โดยร่วมอภิปราย “แนวโน้มภาวะการตลาดอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์ในการขับเคลื่อนดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025” ภายใต้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ปี 2567 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล เผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ “ชะลอตัว” ดีมานด์ “ลดลง” สวนทางกับซัพพลายเหลือเพิ่มขึ้น! ขณะที่รายได้คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ 50% ซื้อบ้านได้ไม่เกินระดับ 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะ “ชะลอ” การเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับราคาสูง ที่มีแนวโน้ม “ชะลอตัว” เช่นกันจากการแข่งขันที่สูงขึ้น และการซื้อที่แผ่วลง

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับจีดีพีค่อนข้างมาก จากข้อมูลบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่กำไรลดลง 80% เหลือรอด 1ใน 5 สาเหตุราคาบ้านของบริษัทในตลาดตรึงราคาอยู่ และบางส่วนลดราคา ส่งผลให้ผลประกอบการมี “กำไรลดลง” ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ประสบปัญหาขาดทุนกันถ้วนหน้าสาเหตุใหญ่จากอัตรารีเจกต์เรตทำให้ต้องนำสินค้ามาวนขายใหม่ ทำให้เกิดต้นทุนทางการตลาดเพิ่มขึ้น และมีการบำรุงรักษาบ้านเพิ่มอีก โดยรวมเพิ่มขึ้น 6% ทำให้การดำเนินธุรกิจเต็มไปด้วยความยากลำบากจึงอยากให้ภาครัฐออกมาตรการเข้ามากระตุ้นตลาด

“จากมาตรการที่ขอไปช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ได้ ยกตัวอย่างค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมโอน เป็นตัวแปรสำคัญที่ผู้บริโภครอคอย สังเกตได้ว่าในปี 2567 ช่วง 2 เดือนแรก ม.ค.- ก.พ ตัวเลขนิ่ง สะท้อนว่ากำลังซื้อในตลาดน้อยลง ถ้ามาตรการรัฐออกมาช้าเกินไปจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แย่ลง ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจภาพรวมแย่ลงไปอีกกว่านี้ วันนี้เรื่องของสปีดเป็นเรื่องสำคัญในการช่วยภาคอสังหาฯ ไม่ควรเกินไตรมาสแรกปีนี้ ”

ปัจจุบันเวลาผ่านไปแล้ว 1 ใน 4 ของปี  “สปีด” เป็นเรื่องสำคัญ เพราะหากพิจารณาแนวโน้มบ้านใหม่ “ติดลบ” แน่นอน หากปล่อยตลาดอสังหาริมทรัพย์ติดลบ ไม่มีการก่อสร้าง ซัพพลายเชนหยุดนิ่ง จะไม่สามารถฟื้นเศรษฐกิจได้เร็ว

ทั้งนี้ ในปี 2567 ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ของแนวราบ ติดลบ 23-24% ฉะนั้นหากไม่มีมาตรการรัฐออกมากระตุ้นในปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึมยาวแน่นอน เพราะความมั่นใจหลักมาจากจีดีพี อัตราดอกเบี้ย และมาตรการรัฐ ซึงเป็นรูปธรรม คือ ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมโอน และมาตรการแอลทีวี หรือการหักลดหย่อนภาษีจากการผ่อนซื้อบ้าน จะเป็นตัวเสริมที่มีผลต่อบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป
 

จากข้อมูลยังพบว่า อัตราการรีเจกต์เรตในปี 2567 ตลาดบนระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับผลกระทบแล้วไม่ใช่แค่ตลาดล่าง ราคา 1-3 ล้านบาท ดีมานด์สูงมากแต่รีเจกต์สูงถึง 55%  ซึ่งคนกลุ่มนี้ต้องการมาตรการช่วยเหลือจากรัฐเต็มรูปแบบ รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะหากผู้ประกอบการได้รับจะทำให้ราคาในตลาดลดลงได้ ขณะที่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท อัตรารีเจกต์เฉลี่ย 40%

เปิดคาถารอดปี 2568

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า นโยบายทรัมป์กระทบไทยแน่นอน โดยเฉพาะการส่งออก แต่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่ดินในโซนนิคมอุตสาหกรรมขายดี เพราะต่างชาตินิยมสร้างสมาร์ตแวร์เฮ้าส์ ดาต้าเซนเตอร์ เป็นอุตสาหกรรมใหม่ที่เข้ามาลงทุนในประเทศ

"อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่บ้านยังมีโอกาสโตต่อ ผู้ประกอบหันไปมองอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น โรงแรม ที่มีดีมานด์สูงมาก โดยเฉพาะภูเก็ต ห้องเริ่มเต็ม ทำให้มีการปรับอาคารเก่าพัฒนาโรงแรม ซึ่งมีโอกาสที่รัฐปรับกฎหมายให้ทำได้ถูกกฎหมายในอนาคต ขณะเดียวกันแคมปัสคอนโดมิเนียมโซนมหาวิทยาลัยน่าสนใจเพราะมีดีมานด์ต่อเนื่อง"

ต้องการยาแรง และยาเร็ว

ทางด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีนี้โจทย์ยาก กระทบตลาดกลางบน ต้องรัดเข็มขัด ตลาดล่างยังไม่ฟื้น อสังหาริมทรัพย์ปีนี้ต้องการ “ยาแรง” และ “ยาเร็ว” จากรัฐบาล บวกนโยบายการคลัง และการเงินเพื่อแก้ปัญหาเชิงโครงการ เพราะไตรมาส 3 ปี 2567 ทุกตลาดติดลบทุกระดับราคา

"ปีที่ผ่านมาเป็นครั้งแรกที่ฝนตกทั่วฟ้าไม่มีใครกำไรดี ดังนั้นในปีนี้เราต้องการมาตรการมาช่วยในการโอน จากแอลทีวี หรือการลดค่าธรรมเนียมโอน เพราะวันนี้ทุกคนรอมาตรการรัฐ เพราะการโอนรออยู่ที่แบงก์ เพราะทุกคนรอมาตรการรัฐ”

อย่างไรก็ดี คาถารอดในปีนี้ คือ ดีมานด์ต่างประเทศ เพราะเป็นดีมานด์ขนาดใหญ่ ฉะนั้นถึงเวลาที่ประเทศไทยต้องจัดระเบียบ เพราะกำลังซื้อต่างประเทศจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในอนาคต ด้วยความเป็น โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ (Global Property)

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์