ผ่าแนวคิด ‘สินธร วิลเลจ’ ต้นแบบลิสต์โฮลด์แรร์ไอเทม‘หลังสวน’ตร.วาละ4 ล้าน

จากจุดเริ่มต้นบนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำเลหลังสวน ที่เคยมีมูลค่าให้เช่าเพียงแค่ตารางวาละ 19 บาท! “สยามสินธร” นำที่ดินมาพัฒนาจนมีมูลค่าสูงถึง 4 ล้าน!บาทต่อตารางวาในปัจจุบันถือเป็นการ ”พลิกโฉม” แปลงที่ดินแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อน ความสำเร็จนี้ไม่ได้มาจากการเดินตามกระแสของตลาด หรือการเอาชนะคู่แข่ง แต่เกิดจากการตั้ง “เป้าหมายใหญ่” ที่ต้องการ “สร้างมูลค่าอย่างยั่งยืน” ให้กับโครงการสินธร วิลเลจ และย่านหลังสวน

“สินธร วิลเลจ” มูลค่า 30,000 ล้านบาท เป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) ขนาดใหญ่ในประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ มีพื้นที่ 60 ไร่ ใจกลางกรุงเทพฯ บนถนนหลังสวน ประกอบด้วย “คอนโดมิเนียม” 5 อาคาร ได้แก่ สินธร เรสซิเดนซ์ สินธร ต้นสน, สินธร ลุมพินี เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ โฮเทล แบงค็อก และบ้านสินธร “โรงแรม” 5 ดาว 3 แห่ง ได้แก่ โรงแรมสินธร เคมปินสกี้ กรุงเทพฯ โรงแรมคิมป์ตัน มาลัย กรุงเทพฯ และ โรงแรมสินธร มิดทาวน์ กรุงเทพฯ  วีนแยทท์ คอลเลคชั่น และอาคารสำนักงาน 1 อาคาร คือ อาคารสินธร
 

สืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท สยาม สินธร จำกัด เล่าว่า สิ่งที่ทำให้ สินธร วิลเลจ แตกต่างจากโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น คือความตั้งใจในการพัฒนาโครงการที่มุ่งยกระดับมาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเชิงคุณภาพและฟังก์ชันการใช้งาน ทำให้ราคาขายสามารถเข้าถึงได้ในคุณภาพระดับสูงสุดที่ผู้บริโภคต้องการ

“เราต้องการพัฒนาโครงการให้เหมาะสมกับศักยภาพของที่ดินหรือมูลค่าเพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศ ภายใต้แนวคิดยกระดับมาตรฐานประเทศขึ้น โดยใช้ที่ดินที่หายาก เข้าขั้น ‘แรร์ไอเทม’ มาพัฒนาโครงการ ทำเกิดการบอกต่อปากต่อปาก หรือ Word of Mouth"

นับเป็นครั้งแรกที่สำนักงานทรัพย์สินฯ ลุกขึ้นมาทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้การบริหารงานของ สยามสินธร บนพื้นที่ทั้งหมด 60 ไร่ อยูในทำเลหลังสวน 56 ไร่ บวกด้านหลังโรงเรียนมาแตร์เดอีวิทยาลัย อีก 4 ไร่ ที่พัฒนาเป็นโรงแรม

Sirent Policy สร้างความแตกต่าง

ในยุคตลาดอสังหาริมทรัพย์แข่งขันรุนแรง สยามสินธร เลือกที่จะไม่ลงแข่งด้วยการใช้ ”ราคา” แต่กลับเน้นการสร้างมูลค่าในระยะยาว โดยการตั้งเป้าหมายแฝง หรือ ที่เรียกว่า Sirent Policy ที่ไม่เพียงแค่หวังผลกำไร แต่มุ่งยกระดับมาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้อยู่ในระดับเดียวกับโครงการระดับโลก ผ่านการออกแบบและคัดเลือกดีไซน์เนอร์ไทยที่มีความสามารถสูงสุด ใช้วัสดุและการก่อสร้างที่มีคุณภาพสูงสุด

“เราไม่ต้องการแค่ให้โครงการขายได้ แต่อยากสร้างมาตรฐานที่ดีให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยทัดเทียมต่างประเทศ”

โดยหลังเปิดตัวโครงการปี 2555 สยามสินธรพบว่า “การบอกต่อ...ปากต่อปาก” จากลูกค้าเป็นกลยุทธ์ที่ทำให้ สินธร วิลเลจ ประสบความสำเร็จอย่างยิ่งใหญ่ ลูกค้าหลายคนเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการนี้ไม่ได้เป็นเพียงผู้มีอันจะกินทั่วไป แต่เป็นกลุ่มที่มีประสบการณ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก่อน และเลือก สินธร วิลเลจ เพราะตอบโจทย์ทั้งแง่ฟังก์ชันการใช้งาน ราคา การดูแลและรับผิดชอบ Responsive & Responsible

“ลูกค้าบอกต่อกันเอง การบอกปากต่อปากเป็นกลยุทธ์ที่ทรงพลังที่สุดสำหรับเรา”

การพัฒนาโครงการเน้นไปที่ความพึงพอใจของลูกค้าจึงสร้างความภักดีให้กับลูกค้ากลุ่ม Tycoon Family และคอนซูเมอร์ที่เป็น Opinion Leader หรือ ผู้นำทางความคิด ที่ประสบความสำเร็จ มีฐานะดี การศึกษาดี หนุนให้โครงการของสินธรขายดี! ถือเป็นกลยุทธ์ที่ดีที่สุดในการทำตลาดซูปเปอร์ลักชัวรี ในรูปแบบของ Leasehold หรือการเช่าระยาว 30ปี

“70-80% ของลูกค้ามาจากการบอกต่อ เวลาบุตรหลานของลูกค้าแต่งงานเขาบอกให้ลูกเขยซื้อเพิ่มจะได้อยู่ใกล้กัน เราได้ขายห้องเพิ่ม หรือเพื่อนเขากลับจากต่างประเทศ อยากกลับมาอยู่เมืองไทย ลูกค้าจะแนะนำให้ซื้อ ทำให้ช่วงโควิด-19 ยอดขายดีมาก”

ยกระดับมาตรฐานด้วยฝีมือคนไทย

สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพของคนไทยในทุกมิติของโครงการ ตั้งแต่สถาปนิก วิศวกร ไปจนถึงดีไซเนอร์ โดยเลือกใช้ทีมงานฝีมือดีที่สุดของไทยเพื่อนำเสนอผลงานที่โดดเด่น สร้างความภาคภูมิใจให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย

“เราเป็นโครงการแรกและโครงการเดียวที่มีคนไทยออกแบบ 100%” สืบพงษ์ กล่าวอย่างภาคภูมิใจที่ได้ใช้คนไทยในทุกส่วนของโครงการ ด้วยนโยบายถูกตั้งมาแต่ต้นว่า ต้องการยกมาตรฐานวิชาชีพคนไทย! 

ดังนั้น เม็ดเงินลงทุน 30,000 ล้านบาทในการพัฒนาโครงการสินธร วิลเลจ จึงตัดประเด็นความล้มเหลวออกไป แล้วเลือกคนไทยฝีมือดีที่สุดเข้ามาออกแบบ หลังจากโครงการเสร็จ Harvard Business School ติดต่อเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ สะท้อนว่าเป็นโครงการที่ได้รับการยอมรับระดับโลก

“จากวันแรกที่คุยกันว่าเราไม่อยากแข่งซีเกมส์ ไม่อยากแข่งเอเชียนเกมส์ เราอยากแข่งโอลิมปิก เพราะอยากพาคนไทยไปโอลิมปิก จึงไม่อยากได้โค้ชผู้เล่นต่างชาติ แต่เลือกใช้คนไทย”

ย่านหลังสวนเติบโตไปพร้อมกับโครงการ

“สินธร วิลเลจ” ไม่ได้แค่พัฒนาโครงการในที่ดินของตัวเองเท่านั้น แต่ยังมีส่วนในการเปลี่ยนแปลง "ย่านหลังสวน” เติบโตอย่างรวดเร็ว จากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและนอกพื้นที่โครงการ โดย “ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” มุ่งส่งเสริมชุมชนรอบข้างเติบโตไปด้วยกัน ทำให้โครงการสาธร วิลเลจ ได้รับความนิยมในระยะยาว

การเกิดขึ้นของ “สินธร วิลเลจ” ทำให้ทำเลหลังสวนได้รับการพัฒนาใหม่ อาคารเก่าสามารถปล่อยเช่าได้ ที่ดินที่เคยรกร้างมีผู้ซื้อต่อและซื้อเป็นที่อยู่อาศัยทำให้ย่านหลังสวนพัฒนาขึ้นอย่างรวดเร็ว ตอบโจทย์การยกระดับประเทศ และวิธีพัฒนาที่ผู้มีส่วนได้เสีย (Stakeholder) ได้รับประโยชน์ที่จะเกิดขึ้น

"รอบเขตโฉนด คุณจะทำอะไรก็ได้แต่สิ่งที่คุณทำไม่ได้ คือ พื้นที่นอกโฉนด แต่ที่หลังสวนพื้นที่นอกโฉนดพัฒนาด้วย โดยที่เราไม่ต้องพัฒนา เราพัฒนาเพื่อให้พื้นที่รอบนอกพัฒนา เมื่อรอบนอกพัฒนาทั้งย่านริช (Rich) ขึ้น ทำให้อัปสเกลไปทั้งคอมมูนิตี้"

สินธร วิลเลจ ไม่ได้แค่สร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังสร้างความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้าและชุมชน ให้ทุกคนรู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนที่ยั่งยืน เป็น Neighborhood เสมือนเป็นเพื่อนบ้าน

สิ้นปี 68 ปิดคอนโดตึกสุดท้าย

สำหรับ เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ โฮเทล แบงค็อก เป็นโครงการสุดท้ายของ สินธร วิลเลจ เปิดเป็นอาคารสุดท้ายที่สร้างเสร็จในปี 2563 ล่าสุดขายไปแล้ว 75% เหลือ 46 ยูนิต จาก 230 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นห้อง 2 เตียง ขนาด 140-160 ตารางเมตรราคา 40 ล้านบาท ส่วนห้อง 3 เตียง ราคา 70 ล้านบาท เหลือ 1 ยูนิตเท่านั้น คาดว่าภายในปี 2568 สามารถปิดโครงการได้ ส่วน 4 โครงการขายหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็น สินธร ต้นสน, สินธร ลุมพินี, บ้านสินธร และสินธร เรสซิเดนซ์

“วันนี้ห้องใหญ่ขนาด 500 ตารางเมตร ที่ขายเป็นห้องแรกของโครงการในราคา 150 ล้านบาท ปัจจุบันราคารีเซล 400 ล้านบาทสะท้อนเห็นมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นชัดเจน”

ปัจจุบัน โครงการคอนโดมิเนียมคืนทุนหมดแล้วตั้งแต่ต้นปี 2567 โดยยอดขาย 5 โครงการรวมกัน 90% ส่วนใหญ่เป็นคนไทย 90% อีก 10% เป็นต่างชาติ ขณะที่โรงแรมมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 80% ราคาเฉลี่ย (ADR)  13,500 บาทต่อคืน สูงกว่าตลาดรวมซึ่งอยู่ที่ 7,000-8,000 บาทต่อคืน ส่วนอาคารสินธร เป็นสำนักงาน 40,000 ตารางเมตร มีอัตราการเช่า 70%

เล็งผุดมิกซ์ยูสโครงการใหม่

สืบพงษ์ แย้มว่า จะมีโครงการมิกซ์ยูสใหม่ออกมาแน่นอน! เพราะปัจจุบันที่ดินที่ดูแลอยู่ ”ไม่มีเหลือ" ให้พัฒนาแล้ว ซึ่งโครงการใหม่ โลเกชันดีกว่า! มีสวนขนาดใหญ่กว่า 2 เท่า ถือเป็นความท้าทายในการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จเช่นเดียวกับ สาธร วิลเลจ

“สยามสินธร เรายอมแลกทุกอย่าง แต่ไม่แลกชื่อเสียง ทำเสียตังค์ ยังไม่เสียเท่ากับทำแล้วเสียชื่อ ที่สำคัญต้องส่งผลดีกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดทั้งคนที่อยู่กับเรา คนรอบข้าง และประเทศในภาพใหญ่ ชื่อเสียงสำคัญสุด”