เปิด3ฉากทัศน์อสังหาฯลุ้นศก.-ส่งออก บ้านเพื่อคนไทยแย่งตลาดกลาง-ล่าง

ปี 2568 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ต้องเผชิญกับปัจจัยหลายด้านทั้งเศรษฐกิจภายในประเทศ การขับเคลื่อนจากภาครัฐ และพฤติกรรมของผู้บริโภค “แอลดับเบิลยูเอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์” ประเมินภาพรวมตลาด พร้อมคาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ที่อาจเกิดขึ้น

สิ่งแรกที่ต้องจับตามองตลาดอสังหาฯ คือ “รีเจกต์เรต” หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้นถึง 70% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านและคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหานี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งมีสัดส่วนถึง 40% ของตลาดรวม ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถเข้าถึงการกู้ซื้อบ้านได้ง่ายเหมือนก่อน และยังส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากเงื่อนไขของธนาคารที่กำหนดให้ต้องมียอดขาย 30-50% ก่อนถึงจะปล่อยสินเชื่อให้ทำโครงการได้
 

3 ฉากทัศน์ตลาดอสังหาปี68

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยในเครือ LPN คาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ที่เป็นไปได้สำหรับตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 โดยพิจารณาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อในตลาด

กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) หากเศรษฐกิจประเทศเติบโตตามคาดการณ์ที่ 2.8-3% รวมกับการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว และการส่งออกยังขยายตัว แม้จะมีปัญหาการกีดกันทางการค้า ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอาจเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 3-7% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็มีแนวโน้มเติบโตประมาณ 1-2%

กรณีปกติ (Base Case) เศรษฐกิจไทยเติบโต 2-2.5% ภาคส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐล่าช้า แต่การท่องเที่ยวและการบริโภคภายในประเทศยังขยายตัวได้ ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะอยู่ที่ประมาณ 56,000-61,000 หน่วย หรือเติบโตไม่เกิน 2%

กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) หากเศรษฐกิจเติบโตน้อยกว่า 2% การส่งออกและการลงทุนภาครัฐติดขัดและภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัญหาใหญ่ ทำให้การเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่จะชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยอาจลดลงอย่างน้อย 5% และการโอนกรรมสิทธิ์อาจอยู่ในภาวะ “ติดลบ”

บ้านเพื่อคนไทยแย่งกำลังซื้อกลาง-ล่าง

ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ ที่ไม่สามารถมองข้ามได้คือโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ซึ่งจะเป็นตัวดูดซับกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ทำเล ก.ม.11 ที่สามารถดึงดูดกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ได้ โครงการนี้มีเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งทำให้ราคาบ้านที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่างมีความน่าสนใจมากขึ้น

ผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ จึงต้องปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพตลาดที่กำลังชะลอตัวและกำลังซื้อที่หดตัว โดยต้องทบทวนและหามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสม เช่น การชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม เพื่อรักษากระแสเงินสดและลดความเสี่ยงจากสถานการณ์ตลาดที่ยังคงไม่แน่นอน

ปี67เปิดตัวโครงใหม่ลดลง40%

ทั้งนี้ เนื่องจากในปี 2567 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลได้เผชิญกับความท้าทายรุนแรงอย่างชัดเจน สังเกตได้จากมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่“ลดลง”เกือบ 40% เมื่อเทียบกับปี 2566 การลดลงนี้สะท้อนถึงความไม่แน่นอนในเศรษฐกิจและความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่

โดยจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2567 อยู่ที่ 349 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยทั้งหมด 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท “ลดลง”จากปี 2566 ที่มีโครงการเปิดตัวถึง 437 โครงการ มูลค่ากว่า 544,265 ล้านบาท โดยตัวเลขนี้ลดลงในทุกมิติทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าการเปิดตัว ซึ่งลดลงจากปีก่อนหน้าที่ 20.13%, 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ

คอนโด-บ้านเปิดตัวลดลง

หากเจาะลึกไปในประเภทของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2567 จะพบว่าโครงการอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งในปีนี้เปิดตัวเพียง 69 โครงการ จำนวน 26,750 หน่วย มูลค่ารวม 120,574 ล้านบาทนั้น ลดลงจากปี 2566 ที่มีการเปิดตัวถึง 96 โครงการ จำนวนหน่วย 46,464 หน่วย และมูลค่ากว่า 155,968 ล้านบาท

ส่วนการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทก็“ลดลง”อย่างเห็นได้ชัด โดยมีจำนวนโครงการลดลงจาก 234 โครงการในปี 2566 มาอยู่ที่ 165 โครงการในปี 2567 ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดตัวแค่ 26,760 หน่วย มูลค่ารวม 125,234 ล้านบาท ลดลงจากปี 2566 ถึง 29.48%, 38.35% และ 34.86% ตามลำดับ

ดีมานด์บ้าน 10 ล้านขึ้นไป ลดลง

ในทางกลับกัน การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3.44% แต่จำนวนหน่วยและมูลค่าของการเปิดตัวกลับลดลง 24.75% และ 17.66% ตามลำดับ สะท้อนถึงการลดลงของความต้องการในกลุ่มลูกค้าระดับสูงที่มีความสามารถในการซื้อบ้านราคาแพง

จากข้อมูลนี้ทำให้เราเห็นว่าแนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อ และการขาดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ทั้งหมดนี้ทำให้คาดว่าในปี 2567 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะลดลงราว 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2566 ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการวางแผนธุรกิจและการลงทุนในปี2568