เปิด 3 ฉากทัศน์อสังหาฯ ปี 68 บ้านเพื่อคนไทย แย่งกำลังซื้อกลาง - ล่าง กู้ยาก
แอล ดับเบิลยู เอส เปิด 3 ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 บ้านเพื่อคนไทย แย่งกำลังซื้อกลาง - ล่าง ผู้ประกอบการต้องเผชิญกำลังซื้อหด - กู้ยาก - รีเจกต์เรตพุ่งต่อ
ในปี 2568 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยหลายด้านทั้งเศรษฐกิจภายในประเทศ การขับเคลื่อนจากภาครัฐ และพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยแอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ ได้ออกมาเผยถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯ พร้อมทั้งคาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ที่อาจเกิดขึ้น
รีเจกต์เรตพุ่งถึง 70%
สิ่งแรกที่ต้องจับตามองคือ "รีเจกต์เรต" หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้นถึง 70% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้าน และคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหานี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งมีสัดส่วนถึง 40% ของตลาดรวม ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถเข้าถึงการกู้ซื้อบ้านได้ง่ายเหมือนก่อน และยังส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากเงื่อนไขของธนาคารที่กำหนดให้ต้องมียอดขาย 30-50% ก่อนถึงจะปล่อยสินเชื่อให้ทำโครงการได้
3 ฉากทัศน์อสังหาฯ ปี 2568
ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยในเครือ LPN ได้คาดการณ์ถึง 3 ฉากทัศน์ที่เป็นไปได้สำหรับตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 โดยพิจารณาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจ และกำลังซื้อในตลาด
กรณีที่ดีที่สุด (Best Case): หากเศรษฐกิจเติบโตตามคาดการณ์ที่ 2.8-3% การฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว และการส่งออกยังขยายตัว แม้จะมีปัญหาการกีดกันทางการค้า ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอาจเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 3-7% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็มีแนวโน้มเติบโตประมาณ 1-2%
กรณีปกติ (Base Case): ในกรณีนี้คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตเพียง 2-2.5% โดยภาคส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐล่าช้า แต่การท่องเที่ยว และการบริโภคภายในประเทศยังขยายตัวได้ ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะอยู่ที่ประมาณ 56,000-61,000 หน่วย หรือเติบโตไม่เกิน 2%
กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case): หากเศรษฐกิจเติบโตน้อยกว่า 2% การส่งออก และการลงทุนภาครัฐติดขัดและหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัญหาหนัก ทำให้การเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่จะชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยอาจลดลงไม่ต่ำกว่า 5% และการโอนกรรมสิทธิ์อาจติดลบ
บ้านเพื่อคนไทยปัจจัยที่ต้องจับตา
อีกปัจจัยที่ไม่สามารถมองข้ามได้คือ โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ซึ่งจะเป็นตัวดูดซับกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น กม.11 ที่สามารถดึงดูดกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ได้ โครงการนี้มีเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งทำให้ราคาบ้านที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่างมีความน่าสนใจมากขึ้น
ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่
ผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ จึงต้องปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพตลาดที่กำลังชะลอตัว และกำลังซื้อที่หดตัว โดยต้องทบทวน และหามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสม เช่น การชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม เพื่อรักษากระแสเงินสด และลดความเสี่ยงจากสถานการณ์ตลาดที่ยังคงไม่แน่นอน
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์