ทำเลเพลินจิต - ชิดลม - วิทยุ ข้ามชาติปักหมุดสำนักงาน 5 ปีอัตราเช่าแซงซีบีดี

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เผชิญการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว จากผลกระทบของอุปทานที่เพิ่มขึ้น! และวิถีการทำงานใหม่ ทำให้ความต้องการเช่าสำนักงานมีความไม่แน่นอน แต่ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ มีบางพื้นที่ ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ หนึ่งในพื้นที่สำคัญ คือ โซน เพลินจิต ชิดลม วิทยุ  ทำเลทองที่ดึงดูดบริษัทข้ามชาติ และผู้เช่ารายใหญ่ได้อย่างต่อเนื่อง

ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต และการลงทุนในอนาคต ได้แก่ เพลินจิต ชิดลม และ วิทยุ  ที่หลายฝ่ายจับตามอง! แม้ว่าอุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid) เข้ามามีบทบาททำให้หลายบริษัทปรับ “ลดขนาด” พื้นที่สำนักงาน แต่ทำเลนี้ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุน และผู้เช่าจำนวนมาก

 

พื้นที่สำนักงานในโซนนี้ประกอบด้วยอาคารสำนักงานถึง 38 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่า 940,000 ตารางเมตร ใหญ่เป็นอันดับ 2 ในกรุงเทพฯ แม้อัตราการเช่าจะลดลงจากระดับสูงสุดที่ 95% ในปี 2562 เหลือเพียง 76% ในปัจจุบัน แต่เมื่อพิจารณาลึกลงไป จะพบว่าอาคารในทำเลนี้ยังคงมีความแข็งแกร่ง เมื่อเปรียบเทียบกับย่านอื่นๆ ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อุปทานในพื้นที่นี้เติบโตขึ้นถึง 30% หรือ 220,000 ตารางเมตร สูงกว่าการเติบโตของย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี (CBD : Central Business District)  ซึ่งมีอัตราการเติบโตเพียง 24%

การที่โซนเพลินจิต ชิดลม และ วิทยุ ยังคงรักษาความยืดหยุ่นได้ดีนั้น เป็นผลจากทำเลที่ตั้งมีความสะดวกในการเดินทาง มีทั้งระบบขนส่งสาธารณะที่ยอดเยี่ยม และอาคารสำนักงานเกรดเอที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียว 
 

"การมีอาคารเกรดเอในทำเลที่ดี ทำให้พื้นที่มีความสามารถในการแข่งขันสูง แม้จะมีอุปทานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ แต่ทำเลนี้ยังคงมีความต้องการที่สูงจากผู้เช่ารายใหญ่ ทำให้ 5 ปีที่ผ่านมา อุปทานโซนนี้เติบโตขึ้นอย่างมาก แต่ความต้องการเช่ากลับเติบโตได้สูงกว่า อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 5% และมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 1,090 บาท/ตารางเมตร/เดือน สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง"

หากมองไปอีก 5 ปีข้างหน้า หรือในปี 2572 ทำเล เพลินจิต ชิดลม วิทยุ  จะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ! เนื่องจากพื้นที่สำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงานทั้งในรูปแบบ Freehold และ Leasehold  เริ่ม “จำกัด” มากขึ้น เพราะพื้นที่หายาก ทำให้การพัฒนาอาคารใหม่ในพื้นที่ “ลดลง” เป็น “โอกาส” สำคัญ สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่มีอาคารสำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่นี้ ที่จะรักษาผู้เช่า และเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินได้มากขึ้น

โครงการที่มีการพัฒนาในพื้นที่นี้มีเพียงไม่กี่โครงการ เช่น โครงการ CPN Siam Square ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2570 โดยจะมีพื้นที่สำนักงานกว่า 25,000 ตารางเมตร แม้จะมีโครงการพัฒนาอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต แต่ก็ยังไม่มีประกาศอย่างเป็นทางการ และอาจแล้วเสร็จหลังปี 2572

การเปลี่ยนแปลงในตลาดอาคารสำนักงาน “ไม่ใช่” แค่เพียงจำนวนพื้นที่ให้เช่าเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับแนวโน้มการย้ายสู่อาคารคุณภาพสูงด้วย ผู้เช่ารายใหญ่ และบริษัทข้ามชาติจำนวนมากเริ่มมองหาพื้นที่ ที่มีคุณภาพสูงมากขึ้น สอดคล้องกับแนวโน้มของการต่ออายุสัญญาเช่า และการย้ายสำนักงานในกรุงเทพฯ ทำเลเพลินจิต ชิดลม และวิทยุ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน

โดยอาคารเกษรทาวเวอร์ พาร์คเวนเจอร์ และ สยามพิวรรธน์ ทาวเวอร์  แม้จะมีอายุการใช้งานมากกว่า 5 ปี แต่ยังคงมีศักยภาพที่ดีด้วยอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า 1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน และอัตราการครอบครองที่มากกว่า 90% สะท้อนให้เห็นว่าแม้มีอุปทานใหม่เข้ามา แต่คุณภาพของอาคารและทำเลที่ตั้งยังคงมีความสำคัญมากในการดึงดูดผู้เช่า

หนึ่งในโครงการที่กำลังได้รับความสนใจในปัจจุบัน คือ วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (โอซีซี) อาคารสำนักงานเกรดเอ สร้างเสร็จในปี 2566 แม้จะมีอัตราการครอบครองในช่วงแรก 75% และ 70% แต่โครงการนี้มีแนวโน้มเติบโตขึ้น คาดว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มขึ้นถึง 90% ภายในปี 2568 ส่งผลดีต่อมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว

 
 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์