อสังหาฯ EEC ส่งสัญญาณบวก ผุดโครงการสูงสุดรอบ 4 ปี ดันดีมานด์ฟื้น

Key Points: 

• ความร้อนแรงของพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) กลับมาอีกครั้ง! เมื่อมีเม็ดเงินทั้งภาครัฐและเอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เส้นทางคมนาคม เมกะโปรเจกต์ เข้ามาอย่างต่อเนื่อง
• มีการแจ้งเกิดโครงการขนาดใหญ่ทั้งศูนย์การศึกษา ศูนย์ดูแลสุขภาพ แหล่งท่องเที่ยว โรงพยาบาล โครงการที่อยู่อาศัย ฯลฯ ครอบคลุมพื้นที่ทั้งจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา  
• สอดคล้องตัวเลขของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่อีอีซี 3 จังหวัด จำนวน 8,078 หน่วย เพิ่มขึ้น 96.2% มีมูลค่า 29,445 ล้านบาท!! นับเป็นความหวังของอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก
   

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า ปี 2567 คาดการณ์ว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมของพื้นที่เขตเศรษฐกิจอีอีซีทั้ง 3 จังหวัด ยังคง “ทรงตัว” โดยมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดจำนวนรวม 16,073 หน่วย มูลค่า 47,806 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,112 หน่วย มูลค่า 29,359 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 7,961 หน่วย มูลค่า 18,447 ล้านบาท 

คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 26,133 หน่วย มูลค่า 83,961 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 16,476 หน่วย มูลค่า 51,089 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 9,657 หน่วย มูลค่า 32,872 ล้านบาท อัตราการขายภาพรวมเพิ่มขึ้น 12.5% ส่งผลให้พื้นที่ 3 จังหวัดอีอีซี มีที่อยู่อาศัยคงค้างรอการขายรวมทั้งสิ้น 28,124 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 94,316 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 13,822 หน่วย มูลค่า 42,272 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียม 14,302 หน่วย มูลค่า 52,044 ล้านบาท

“หากเป็นไปตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดการณ์ไว้สถานการณ์โดยรวมของตลาดกำลังปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ดีขึ้น เนื่องจากสินค้าคงค้างในตลาดลดลง 26.3%  ถือว่าเป็นการลดลงมากสุดในรอบ 3 ปี”

 

ทั้งนี้ หากย้อนภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยโซนอีอีซีตั้งแต่ไตรมาส 2-3 ปี 2566 คึกคักขึ้นต่อเนื่อง ครึ่งหนึ่งของหน่วยเปิดตัวใหม่เป็นคอนโดมิเนียมในจังหวัดชลบุรี ส่งผลให้ยอดขายในพื้นที่อีอีซีเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และคอนโดมิเนียมที่ขายได้ดีมักจะเป็นโครงการที่เปิดตัวไม่เกิน 2 ไตรมาสก่อนหน้า 

ที่สำคัญในไตรมาส 3 ปี 2566 เป็นไตรมาสที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่สูงสุดที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่ 53.5% เป็นคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรที่เปิดใหม่กระจายอยู่ในชลบุรี 46% และอยู่ในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทราจังหวัดละ 27% ของหน่วยที่เปิดใหม่ในอีอีซี

ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 6,767 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.4 % มีมูลค่า 22,505 ล้านบาท โดยพบว่า เป็นการขายคอนโดมิเนียม 2,431 หน่วย เพิ่มขึ้น 50.3% มีมูลค่า 8,678 ล้านบาท ซึ่งคอนโดมิเนียมเกือบทั้งหมดที่ขายได้ใหม่อยู่ในชลบุรี ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรก และเป็นการขายบ้านจัดสรร 4,336 หน่วย ลดลง15.4% มีมูลค่า 13,826 ล้านบาท

ผลจากที่หน่วยของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากกว่าที่ขายได้ใหม่มากได้ทำให้สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 อสังหาริมทรัพย์ในโซนอีอีซี ทั้ง 3 จังหวัด ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีจำนวนหน่วยอาคารชุดเหลือขาย 18,184 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% คิดเป็นมูลค่ารวม 66,905 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรรที่แม้ว่าจะมียอดขาย “ลดลง” เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังมีจำนวนหน่วยที่ขายได้มากกว่าหน่วยที่เปิดตัวใหม่มากพอสมควร จึงทำให้มีหน่วยเหลือขาย 26,599 หน่วย ลดลง 13.7 % เมื่อเทียบกับปีก่อน มีมูลค่า 84,219 ล้านบาท

วิชัย ระบุว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการจากทั้งส่วนกลาง ในพื้นที่ และภูมิภาคอื่นได้ให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีเป็นจำนวนมาก 

“ชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีฐานเศรษฐกิจทั้งจากการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม ประกอบกับในช่วงปี 2563-2565 การเปิดตัวโครงการใหม่มีน้อย และตลาดได้มีการดูดซับอุปทานพอสมควร ทำให้ไตรมาส 2-3 ในปี 2566 มีการเปิดโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และได้ดึงยอดขายอาคารชุดในชลบุรีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยอดขายอาคารชุดยังคงน้อยกว่ายอดเปิดตัวใหม่ส่งผลให้ เกิดหน่วยเหลือขายสะสมของอาคารชุดเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง”

สำหรับบ้านจัดสรรมีการเปิดโครงการใหม่น้อยลงเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรที่ลดลง โดยจะเห็นได้ว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกในปี 2566 ยอดขายในแต่ละไตรมาสลดลงต่อเนื่อง แต่ด้วยหน่วยเปิดตัวใหม่มีการเปิดตัวน้อยลงจึงทำให้หน่วยเหลือขายของบ้านจัดสรรในภาพรวมลดลงอย่างต่อเนื่อง

“การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในชลบุรี มักอยู่ในโซนท่องเที่ยวหลักและโซนนิคมอุตสาหกรรมหลัก สังเกตว่า โซนเหล่านี้แม้ว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายมากและมีการแข่งขันที่สูง ทำให้เกิดหน่วยเหลือขายมาก และหากมียอดขายช้าในช่วงเริ่มตัวโครงการ ก็มีโอกาสอย่างมากที่เกิดหน่วยขายไม่หมดและเป็นภาระต้นทุนของผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง”