คอนโดBranded Residenceไทยมาแรง!เปิดมากสุดในเอเชียดึงต่างชาติ-นักลงทุน

“Branded Residence” เป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรง และน่าจับตามองสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยภูมิภาคเอเชียนับว่ามี Branded Residence มากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก จากข้อมูล C9Hotelworks ประเทศไทยมีเกือบ 5,000 หน่วย จาก 34 โครงการ มากที่สุดในเอเชียเทียบฟิลิปปินส์ เวียดนาม อินโดนีเซีย กัมพูชา ศรีลังกา ส่วน Savills ระบุว่า 10 ปีที่ผ่านมาตลาดเอเชียแปซิฟิก มีโครงการ Branded Residence เพิ่มขึ้น 216%

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ไทยมีซัพพลาย Branded Residence ราว 29% จากซัพพลาย Branded Residence ทั้งหมดในตลาดเอเชียแปซิฟิก ที่น่าสนใจ ประเทศไทยมีเมืองท่องเที่ยวอันดับ 1 คือกรุงเทพฯ อันดับ 8 ภูเก็ต อันดับ 9 พัทยา จึงเป็นโอกาสที่ดีในการนำเสนอ Branded Residenceให้ชาวต่างชาติ รวมทั้งนักลงทุน
 

“ก่อนโควิดต่างชาตินิยมซื้อคอนโด Branded Residence จึงมักขายหมดโควตา 49% เป็นเทรนด์ที่น่าสนใจเพราะลูกค้าไม่ได้ซื้อแค่คอนโดตากอากาศ แต่มองหาคอนโดที่มีบริการโรงแรมเข้ามาช่วยดูแลผู้เช่า เจ้าของไม่ต้องปวดหัว”

คาดการณ์ Branded Residence ในประเทศไทย เฉลี่ยภายในปี 2573 หรือ 7 ปีจากนี้ จะเติบโตกว่า 70% !! หรือเฉลี่ยปีละกว่า 10%  ซึ่งโครงการ Branded Residence มีมากสุดไม่ใช่กรุงเทพฯ แต่อยู่ที่ภูเก็ต!

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า Branded Residence หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่มีโรงแรมเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ เป็นอีกรูปแบบหนึ่งของที่อยู่อาศัยที่พบเห็นได้ทั่วไปในปัจจุบัน โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวของไทย เช่น พัทยา ภูเก็ต สมุย ชะอำ หัวหิน กระบี่ พังงา ที่มีบริการโรงแรมระดับ 3-5 ดาว เพื่อดูแลส่วนกลางและบริการต่างๆ จะได้ไม่ต้องจัดจ้างพนักงานเพิ่ม

“ในกรุงเทพฯ มีหลายโครงการที่เปิดขายมานาน บางแห่งมากกว่า 10 ปี  ซึ่งโครงการรูปแบบนี้มักจะมีแบรนด์ของโรงแรมเป็นส่วนหนึ่งของชื่อโครงการเพื่อสื่อถึงความน่าเชื่อถือ โดยเฉพาะต่างชาติ จึงมีราคาขายที่สูงกว่าคอนโดทั่วไปราว 10%”

ปัจจุบันมีคอนโด Branded Residence ในกรุงเทพฯ เปิดขาย 4,200 ยูนิต ส่วนใหญ่เปิดขายตั้งแต่ ปี 2558 แต่ช่วงปี 2562 แทบจะไม่มีโครงการรูปแบบนี้เปิดขาย และกลับมาเปิดขายอีกครั้งปลายปี 2566

คอนโด Branded Residence ในกรุงเทพฯ มีทั้งการขายแบบกรรมสิทธิ์ในเอกสารสิทธิ์ถาวร และการขายแบบสิทธิการเช่า 30 ปี หรือมากกว่านั้น ซึ่งการขายแบบสิทธิการเช่าอาจตั้งราคาขายค่อนข้างสูงเทียบการขายแบบกรรมสิทธิ์ เพราะแบรนด์โรงแรมที่เข้ามาบริหารอยู่ในระดับที่สูงกว่า หากเป็นแบรนด์โรงแรม 5 ดาว บางโครงการเปิดขายมากกว่า 350,000 บาทต่อตร.ม.หรือเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิต

ขณะที่โครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์อาจมีราคาขายต่ำกว่าค่อนข้างมาก ราว 220,000 บาทต่อตร.ม. ถ้าเปิดขายก่อนปี 2560 ราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 170,000 บาทต่อตร.ม. แต่โครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าราคาขายหรือมูลค่าจะ ”ลดลง” เมื่อเวลาผ่านไป หรือเมื่อระยะเวลาในสัญญาเช่าลดน้อยลงจากที่เปิดขายวันแรก

สำหรับอัตราการขาย Branded Residence ในกรุงเทพฯ เฉลี่ย 78% ทำให้ยูนิตเหลือขายไม่มาก ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นในตามแนวถนนสุขุมวิท และพื้นที่ที่มีเอกลักษณ์ หรือรูปแบบเฉพาะ เช่น ริมแม่น้ำเจ้าพระยา รอบสวนลุมพินี หรือใน CBD  จึงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ

แม้ว่าหลายโครงการจะขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวก็ตาม โครงการรูปแบบนี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนที่ดินราคาสูงในพื้นที่เมืองชั้นในหรือบนที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาว ผู้ประกอบการจึงต้องเพิ่มการบริหารและบริการรูปแบบนี้เข้าไปในโครงการเพื่อที่จะปรับราคาขายให้เหมาะสมกับราคาที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการ

ราคาขายเฉลี่ยของ Branded Residence ปัจจุบันอยู่ที่ 250,000 บาทต่อตร.ม. บางโครงการมากกว่า 300,000 และ 400,000 บาทต่อตร.ม. !!

แนวโน้มโครงการ Branded Residence ในประเทศไทยเพิ่มขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวชายทะเล ทว่าจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นไม่มากเฉลี่ยเปิดปีละ 1-2 โครงการ เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก เช่น  กลุ่มทีซีซี มี Branded Residence ในโครงการวันแบงค็อก และ เอเชียทีค รวมถึงพื้นที่ “ล้ง 1919” ที่เปลี่ยนเป็นแบรนด์โรงแรมหรูระดับโลก The Ritz-Carlton

สอดคล้องกับทิศทางของ Branded Residence ในหลายประเทศทั่วโลก เพราะเป็นหนึ่งในเป้าหมายของ”นักลงทุน”ที่ต้องการเป็นเจ้าของโครงการ Branded Residence ที่อาจมีเพียง 1 โครงการในประเทศนั้นๆ หากแต่สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในระยะยาว คือ แบรนด์โรงแรมที่มีส่วนร่วมกับโครงการ จะยืนระยะไปได้นานแค่ไหน?

ก่อนหน้านี้มีเรื่องของการเปลี่ยนแบรนด์โรงแรมในการบริหารหรือมีส่วนร่วมในโครงการ ถ้าแบรนด์โรงแรมที่เข้ามาบริหารใหม่หลังจากแบรนด์เดิมนั้นมีชื่อเสียงไม่เหมือนเดิม จะมีผลต่อราคาขายในอนาคตหรือไม่ เพราะต้องไม่ลืมว่าราคาขายช่วงแรกเป็นราคาที่ตั้งมาจากแบรนด์โรงแรมเข้ามามีส่วนในการบริหารจัดการโรงแรม 

อีกทั้งยังต้องคำนึงถึงส่วนของค่าส่วนกลางที่อาจเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งอาจมีผลต่อการรักษามาตรฐานบริการและการบริหารส่วนกลางในระยะยาว