เซ็นทรัลพัฒนาชิงขุมทรัพย์ภูเก็ตโหมลงทุน‘คอนโด’เจาะโลคัล-ทัวริสต์

หลายคนคงสงสัยว่าตลาดคอนโดมิเนียมใน “ภูเก็ต” หอมหวนขนาดไหน ถึงทำให้บิ๊กคอร์ปทั้งศุภาลัย แสนสิริ ออริจิ้น แอสเซทไวส์ กานดา แม้กระทั่ง “เซ็นทรัลพัฒนา” เปิดเกมรุกชิงขุมทรัพย์แห่งโอกาสอย่างหนัก! หากมองพฤติกรรมผู้บริโภคเหตุผลสุดปัง! เมื่อชาวภูเก็ตกระป๋าหนักซื้อไว้ออกกำลังกาย รับแขก ให้ลูกหลาน และปล่อยเช่า ทั้งยังมีดีมานด์จากชาวต่างชาติ “ซื้อ” และ “เช่า” โดยเฉพาะกลุ่มที่ทำงานและพำนักอาศัยในเมืองไทย (Expat) เป็นที่มาของการทุ่มงบกว่า 5,000 ล้านเดินหน้าขยายพอร์ตที่อยู่อาศัย คอนโด และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

“ภูเก็ต” นับเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกฝั่งทะเลอันดามัน ซึ่งก่อนโควิด-19สร้างรายได้เข้าประเทศปีละกว่า 4แสนล้านบาทและเป็นจังหวัดที่มีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด(GDP)สูงเป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ มีมูลค่าเศรษฐกิจถึง 2.51 แสนล้านบาท แม้ว่า 3 ปีที่ผ่านมาต้องเผชิญกับปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ (economic shock)จากโควิด-19 จนทำให้GDP ต่อประชากรลดลง ! เพราะรายได้หลักของจังหวัด90%มาจากการท่องเที่ยวได้รับผลกระทบ

แต่หลังโควิด-19 คลี่คลายนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาภูเก็ตครึ่งแรกปี 2566 จำนวน 2.3 ล้านคน คาดปี 2567 จะเพิ่มขึ้นเป็น 4-5 ล้านคนต่อปี ประกอบกับนโยบายของรัฐบาลใหม่ในเรื่องท่องเที่ยว ‘ภูเก็ต’ กลายเป็นหัวเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับการสนับสนุน เพราะการท่องเที่ยว เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย ล่าสุดรัฐบาลเศรษฐา1 ประกาศนโยบายฟรีวีซ่าคนจีน และมีแนวคิดขยายระยะเวลาให้คนรัสเซียอยู่ไทยนานขึ้น รวมถึงการสร้างสนามบินที่ จ.พังงาเพิ่มเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวที่เข้ามา คาดว่าการท่องเที่ยวภูเก็ตจะกลับมาฟื้นตัว 100% ในปี 2567

จากสัญญาณดังกล่าวจึงไม่น่าแปลกใจว่า ทำไมดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่าง ศุภาลัย แสนสิริ ออริจิ้น แอสเซทไวส์ กานดา แม้กระทั้ง‘เซ็นทรัลพัฒนา’ จึงรุกเข้ามาขยายพอร์ตอสังหาฯบนเกาะแห่งนี้

  กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือCPN เผยว่า ตลาดคอนโดในจ.ภูเก็ตแบ่ง 2 ประเภท ประเภทแรก ซิตี้คอนโด ที่เป็นลูกค้าต่างชาติจะอยู่ชายฝั่งติดวิวทะเล ระดับราคาเกิน200,000บาทต่อตารางเมตร ส่วนซิตี้คอนโดในเมืองราคา 100,000บาทต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพำนักอยู่ในประเทศไทย(expat)เข้ามาเช่าจำนวนมากทั้งรัสเซีย อเมริกา โดยห้องขนาด 28 ตารางเมตร ค่าเช่า 15,000บาทต่อเดือน เฉลี่ยผลตอบแทน (Yield)6%

 “จากประสบการณ์ที่ทำคอนโดขายอยู่ 18 จังหวัดราคาขาย 75,000-80,000 บาทต่อตารางวาหรือ ห้องราคา2 ล้านกว่าบาทไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ เชียงราย โคราช ค่าเช่าดีมาก ขณะที่คอนโดในกรุงเทพฯ ห้องละ3 ล้าน ได้ค่าเช่า 10,000 บาท ได้ผลตอบแทนดีกว่า เพราะต้นทุนต่ำกว่าและที่สำคัญคอนโดที่อยู่ในศูนย์การค้าหาเช่าไม่ค่อยได้”
 

กรี ระบุว่า คนกลุ่มแรกที่ซื้อคอนโดจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อน้อย บริษัทจึงพยายามที่พัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้ดึงดูดใจ เช่น การทำฟิตเนสให้ใหญ่ที่สุดในเมือง มีสตีมและซาวน่า มีสระว่ายน้ำ เพราะลูกค้าส่วนหนึ่งซื้อไว้เพื่อออกกำลังกายเสร็จเข้าไปรับประทานอาหารในศูนย์การค้าแล้วขับรถไปนอนบ้าน

  “สัปดาห์หนึ่งมาว่ายน้ำ1-2ครั้ง หรือเวลามีแขกมาจะเปิดห้องให้มาพัก หรือไม่ก็ซื้อคอนโดให้ลูกอยู่เพื่อความเป็นส่วนตัว เช้ามาลูกไปทำงาน ซึ่งเป็นธุรกิจของครอบครัวเย็นกลับมานอนคอนโด ลูกค้ากลุ่มนี้มีสัดส่วน75% ส่วนกลุ่มที่สองจะเป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามีสัดส่วน25% ซึ่งคนเช่าและคนปล่อยเช่าชอบเพราะได้สิทธิพ่วงในการใช้ฟาซิลิตี้ในโครงการได้”

ปัจจัยดังกล่าวจึงเป็นเหตุผลให้‘เซ็นทรัลพัฒนา’ ขยายพอร์ตธุรกิจที่อยู่อาศัยในจ.ภูเก็ต ภายใต้งบลงทุน 5,000 ล้านบาทแบ่งพัฒนาโครงการออกเป็น 3 เฟส ใช้เวลา5 ปีในการดำเนินการ โดยนำร่องเฟสแรกด้วยโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ 8 ชั้น แบรนด์ “ฟีล” (PHYLL) บนพื้นที่ 6 ไร่ จำนวน 3 อาคาร จำนวน 439 ยูนิต มูลค่า 1,500 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 2.69- 6 ล้านบาทปัจจุบันมียอดขาย70% ส่วนที่เหลือ 30% จะเปิดขายในเดือนพ.ย.นี้คาดจะปิดการขายสิ้นปี2566

ขณะที่เฟส2 จะเริ่มพัฒนาในปี2567 จำนวน 3 อาคาร มีจำนวน300 ยูนิต ส่วนในเฟส 3 มีแนวคิดพัฒนาเป็น‘เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์’ จำนวน 300 ยูนิต โดยคิดราคาค่าเช่า 30,000-40,000 บาทต่อเดือนเพื่อรองรับกลุ่มต่างชาติเป็นหลักและขยายไปจังหวัดอื่นหนึ่งในนั้นทำเลย่านพระราม 9

ทั้งนี้เพื่อรองรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพำนักอยู่ในประเทศไทย(expat)ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งคนที่ย้ายถิ่นฐานมาสร้างครอบครัว เดินทางมาทำงานตามการขยายตัวของธุรกิจข้ามชาติ หรือเพียงเพื่อพักผ่อนระยะยาว เข้ามาเสริมเพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring income) โดยไม่ต้องขาย ถือเป็นกลุ่มที่จะมีศักยภาพต่อ ธุรกิจที่อยู่อาศัย ของ เซ็นทรัลพัฒนาในอนาคต

จากปัจจุบันคอนโดฟีลมียอดขาย 70% มีสัดส่วนมาจากคนไทย 85% และต่างชาติ 15% การพัฒนา‘เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์’จึงเป็นการสร้างความแข็งแกร่งของธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งในไตรมาส4 มีแผนจะเปิดตัว4 โครงการ เป็นโครงการบ้าน 3 โครงการ ภายใต้แบรนด์ใหม่‘ นิรดา’ พระราม2 ,เอกชัย ,อยุธยา และโครงการคอนโด ‘เอสเซ็นท์’  บางนา คาดว่า สิ้นปีนี้ธุรกิจที่อยู่อาศัยจะมียอดโอน5,500 ล้านบาทและมีสัดส่วนรายได้กว่า10%ของรายได้รวมบริษัทเป็นครั้งแรกรอบ10 ปี และต่อไปขยับขึ้น15-20%

“ อนาคตหากมีโอกาสและจังหวะเหมาะสมมีแผนที่ซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบในภูเก็ต แต่ต้องยอมรับว่าราคาที่ดินในภูเก็ตหลังโควิดเพิ่มขึ้น 5 เท่า ขึ้นอยู่แต่ละทำเล เช่น ทำเลลากูนา 20-30 ล้านบาทต่อไร่แต่บางทำเลสูงถึง 60 ล้านบาทต่อไร่ เพราะเจ้าของส่วนใหญ่เป็นคนมีฐานะ ถ้าไม่ได้ราคาที่ดีไม่ขาย ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น และหายากขึ้น” กรี กล่าว