แนะ เศรษฐา เงื่อนไขขายอสังหาฯให้ต่างชาติ

ผู้เขียนในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ที่มีฐานข้อมูลยาวนานที่สุดตั้งแต่ปี 2537 คาดการณ์ว่าในปี 2566 นี้ จะมีการขายบ้านและห้องชุดในโครงการจัดสรรทั่วประเทศประมาณ 220,000 หน่วย

โดยมีชาวต่างชาติซื้อในจำนวน 13,200 หน่วย หรือ 6% ของทั้งหมด โดยราวครึ่งหนึ่งอาจเป็นผู้ซื้อจากประเทศจีน อย่างไรก็ตามในประเทศไทยมีบ้านอยู่ทั้งหมด 28,188,470 หน่วย หากมีการซื้อขายกันแค่ 2.5% ต่อปี ก็เท่ากับ 704,712 หน่วย

แสดงว่านอกจากการขายบ้านมือหนึ่งจากโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ 220,000 หน่วย ที่เหลืออีก 484,712 หน่วยก็คือการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งมีมากกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก ในกลุ่มบ้านมือสองก็คงมีต่างชาติซื้อเช่นกัน แต่ก็คงซื้อไม่เกิน 3% คือราว 14,541 หน่วย

เมื่อรวมกับบ้านมือหนึ่งที่ต่างชาติซื้อ 13,200 หน่วย ก็คงเป็นเพียง 27,741 หน่วยที่ต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทย หรืออาจกล่าวได้ว่าต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแต่ละปี

รัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในกรณีให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทยโดยดูจากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ ได้ดังนี้

1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เพราะการให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ชาวบ้านไทยซื้อกันเอง เช่น ไม่เกิน 3-5 ล้านบาทนั้น จะเป็นการแย่งคนไทยซื้อ เมื่อมีอุปสงค์ต่างชาติเพิ่มเข้ามา ก็จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น สร้างความเดือดร้อนกับคนในชาติ

 

ในมาเลเซีย จึงกำหนดว่าราคาบ้านที่ต่างชาติซื้อได้โดยเฉพาะในกรุงกัวลาลัมเปอร์ จะเป็นเงิน 2 ล้านริงกิต หรือ 15 ล้านบาท

หรืออย่างในอินโดนีเซียก็กำหนดให้ต่างชาติซื้อในกรุงจาการ์ตาหรือที่บาหลี เมืองท่องเที่ยวสุดฮิตเช่นเดียวกับภูเก็ต ในราคา 11.62 ล้านบาท (5 พันล้านรูเปียะ) ซึ่งทำให้ต่างชาติมาซื้อทรัพย์ที่มีราคาสูง นำเงินตราเข้าประเทศมากกว่าการซื้อทรัพย์ราคาถูก

2. การกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ตามแบบอย่างประเทศออสเตรเลีย ข้อนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง และอีกอย่างเป็นการห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อสงวนไว้ให้คนในชาติเท่านั้น หาไม่ราคาบ้านมือสองก็จะถีบตัวสูงขึ้น และการซื้อได้ทุกซอกทุกซอย อาจเป็นความไม่ปลอดภัยแก่ประเทศชาติก็ได้

อย่าง บมจ.ศุภาลัยไปพัฒนาบ้านจัดสรรกันขนานใหญ่ในออสเตรเลีย คนไทยก็ไปซื้อได้ทันที แต่เมื่อขาย ต้องขายให้ชาวออสเตรเลียเท่านั้น ขืนซื้อขายกันเอง ก็จะถูกปรับเป็นเงิน 3 ล้านบาทและจะติดคุกอีก 3 ปีทันที (ไม่มีอภัยโทษ!)

3. การเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางออกที่ดี ในยุโรปหลายประเทศอาจเก็บภาษีซื้อ 10-20% ทำให้รัฐบาลได้เงินมาพัฒนาประเทศจริงๆ แต่ที่ไทยไม่เก็บเลย แล้วจะเอาเงินที่ไหนมากระตุ้นเศรษฐกิจ (ยกเว้นกระตุ้นเข้ากระเป๋าคนขาย) ยิ่งในประเทศที่มีคนต่างชาติสนใจซื้อบ้านอย่างฮ่องกง ก็เก็บภาษีซื้อสูงถึง 30%

โดยเฉพาะสิงคโปร์ก็เก็บภาษีซื้อสูงถึง 60% เช่น ห้องชุดในสิงคโปร์ราคา 40 ล้านบาท ถ้าเราจะไปซื้อนั้น นอกจากจะต้องจ่ายค่าห้องชุดแล้ว ยังต้องหอบเงินอีก 24 ล้านบาท ไปให้รัฐบาลสิงคโปร์นำไปพัฒนาประเทศอีกด้วย 

ถ้าเรามั่นใจว่าต่างชาติจะมาซื้อบ้านในไทยมากๆ เราก็ควรเก็บภาษีนี้ คล้ายกับเราส่งบุตรหลานไปเรียนในต่างประเทศ ค่าเทอมจะแพงกว่าเด็กท้องถิ่น เพราะเราไม่เคยเสียภาษีอะไรให้รัฐบาลเขาเลย จะมา “ชุบมือเปิบ” ใช้บริการของรัฐบาลแบบถูกๆ ได้อย่างไร

4. รัฐบาลควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเฉพาะกับคนต่างชาติ (เพื่อความเท่าเทียมเช่นเดียวกับที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศต้องเสีย) อย่างเช่น ผู้ว่าฯ ชัชชาติมีบ้านอยู่ในสหรัฐอเมริกาตามราคาตลาด 70 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 1% หรือ 700,000 บาททุกปี เพื่อให้รัฐบาลสหรัฐอเมริกานำไปพัฒนาท้องถิ่น

ทั้งนี้ เราควรเก็บภาษีคนต่างชาติตามราคาตลาด ไม่ใช่แบบคนไทย หาไม่คนต่างชาติที่ซื้อบ้าน 70 ล้านบาทในไทย ราคาประเมินราชการก็อาจเหลือแค่ 30 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษีสักบาท (เพราะไม่ถึง 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ) 

การที่ต่างชาติต้องเสียภาษีเช่นคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ ก็จะทำให้ไทยมีเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจนั่นเอง

5. รัฐบาลควรเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อด้วย เช่น ผู้ว่าฯ ชัชชาติมีที่มีบ้านราคา 70 ล้านบาท แต่ตอนซื้อมามีราคาเพียง 30 ล้านบาท ดังนั้นเมื่อท่านขายได้กำไร 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีให้สหรัฐอเมริกาประมาณ 20% หรือ 8 ล้านบาท

แต่ในกรณีประเทศไทย เราแทบไม่เก็บและเก็บตามฐานของราคาประเมินราชการที่ต่ำมาก ดังนั้น หากเราได้ภาษีกำไรจากการขายของคนต่างชาติ รัฐบาลไทยก็จะมีเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจต่อไป

6. รัฐบาลพึงเก็บภาษีมรดกจากอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เช่นที่เป็นสิ่งปกติในต่างประเทศด้วย อย่างกรณีญี่ปุ่น หากกองมรดกมีราคา 200 ล้านบาท อัตราภาษีที่ทรัพย์มีราคา 150 ล้านบาทขึ้นไปจะเสียภาษีถึง 55% ที่ต่ำกว่านั้นก็จะเสียภาษีในอัตราที่ลดหลั่นกันลงมา 

ถ้ารัฐบาลเก็บภาษีมรดกจากคนต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ก็จะได้เงินมาพัฒนาประเทศอีกมาก

สำหรับในเรื่องวีซ่าคนต่างชาติที่ซื้อบ้านในไทย เราสามารถศึกษาจากมาเลเซียได้เช่นกัน กล่าวคือ คนต่างชาติที่จะได้วีซ่าหลังจากซื้อบ้านหรือห้องชุดในมาเลเซีย ต้องมีคุณสมบัติคือ

1. มีรายได้ประจำหรือมีเงินบำนาญประมาณ 40,000 ริงกิต (300,000 บาท) พวก “ฝรั่งขี้นก” ไม่ต้องเข้ามา

2. ต้องมีสินทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินได้ง่าย เช่น ซื้อหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เป็นเงิน 1.5 ล้านริงกิต (11.25 ล้านบาท)

3. มีเงินฝากในธนาคาร 1 ล้านริงกิต (7.5 ล้านบาท) และถ้านำคนในครอบครัวเข้ามาด้วย แต่ละคนต้องมีเงินฝาก 50,000 ริงกิต (375,000 บาท)

4. ต้องอยู่ในมาเลเซียติดต่อกันอย่างน้อย 90 วัน (จะผลุบๆ โผล่ๆ ไม่ได้)

รัฐบาลไม่ต้องกลัวว่าถ้ามีการเก็บภาษีต่างชาติจะไม่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทยมีแรงดึงดูดมากมาย ทั้งธรรมชาติ วัฒนธรรม และกฎหมายที่ย่อหย่อนกว่าหลายประเทศ จึงน่าจะมีคนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก จึงเป็นโอกาสสำคัญในการจัดเก็บภาษีอย่างเป็นกอบเป็นกำเพื่อประเทศชาติของเรานั่นเอง

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

www.area.co.th