รฟม.-แอชตัน เวนคืนแล้วให้เอกชนใช้ โลกมองอย่างไร | โสภณ พรโชคชัย

กรณีแอชตัน อโศก มีบทสรุปคร่าวๆ ว่า

“...ที่ศาลวินิจฉัย คือ ที่ดินทางเข้า-ออกอาคารแอชตัน อโศก ซึ่งเป็นที่ดินของ รฟม. มาจากการเวนคืน จึงไม่อาจนำมาให้เอกชนใช้ในการประกอบการได้ เมื่อไม่สามารถนำที่ดินทางเข้า-ออกมาใช้ได้

ดังนั้น การที่หน่วยงานของรัฐ (กทม.) ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร จึงขัดกับ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่อาคารสูงต้องมีทางออกด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร...”

ยิ่งกว่านั้นในรัฐธรรมนูญไทยปี 2560 มาตรา 37 ยังมีเขียนไว้ว่า

“...การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะกระทำมิได้ เว้นแต่โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ตราขึ้นเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การป้องกันประเทศ หรือการได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

และต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมภายในเวลาอันควรแก่เจ้าของตลอดจนผู้ทรงสิทธิบรรดาที่ได้รับความเสียหายจากการเวนคืนโดยคำนึงถึงประโยชน์สาธารณะ 

ผลกระทบต่อผู้ถูกเวนคืน รวมทั้งประโยชน์ที่ผู้ถูกเวนคืนอาจได้รับจากการเวนคืนนั้น...กฎหมายเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ต้องระบุวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและกำหนดระยะเวลาการเข้าใช้อสังหาริมทรัพย์ให้ชัดแจ้ง

ถ้ามิได้ใช้ประโยชน์เพื่อการนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือมีอสังหาริมทรัพย์เหลือจากการใช้ประโยชน์และเจ้าของเดิมหรือทายาทประสงค์จะได้คืน ให้คืนแก่เจ้าของเดิมหรือทายาท...” 

อันที่จริงรัฐธรรมนูญไทยที่ระบุเช่นนี้คงเป็นเพราะที่ผ่านมาการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นงานที่ “ต่ำ-ช้า” นี่เป็นคำพูดของข้าราชการที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนโดยตรง

ท่าน “แซว” ตนเองว่า งานที่ทำเป็นเช่นนี้ เพราะที่ผ่านมาราชการมักจะเวนคืนทรัพย์สินของประชาชนในราคาที่ต่ำๆ และมักจะจ่ายค่าทดแทนช้ามาก จึงทำให้สังคมเกิดความเกรงกลัวและชิงชังกับการเวนคืนเป็นอย่างยิ่ง ทั้งที่การเวนคืนเป็นสิ่งที่จำเป็น

เพราะไม่มีใครรู้ล่วงหน้าตั้งแต่แรก และสถานการณ์แปรเปลี่ยนไปจึงต้องเวนคืน ลองมานึกดูว่าถ้าเวนคืนไม่ได้เลย ทางด่วนขั้นที่ 1 และขั้นที่ 2 ที่ผ่ากลางเมืองหรือทางด่วนและรถไฟฟ้าอื่นๆ ก็คงไม่ได้เกิด การเวนคืนเป็นสิ่งจำเป็นที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ผมเองก็ศึกษาเกี่ยวกับการวางแผนพัฒนาเมืองจนถึงระดับปริญญาเอก ประกอบอาชีพด้านการประเมินซึ่งรวมทั้งการประเมินเพื่อการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มากมายหลายโครงการ นอกจากนั้นยังมีโอกาสพาพาคณะข้าราชการไปดูงานด้านการเวนคืนในหลายประเทศ

ทั้งในแคนาดา สหรัฐอเมริกา มาเลเซีย ญี่ปุ่น รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาในโครงการศึกษาเพื่อการเวนคืนของธนาคารโลกในกรุงจาการ์ตา และเสนอแนะการเวนคืนเพื่อประโยชน์สาธารณะแก่ทางราชการเช่นในเวียดนามและกัมพูชาในฐานะทำงานที่ปรึกษาให้กับกระทรวงการคลัง ผมจึงขอนำการเวนคืนในวิสัยทัศน์ใหม่มาให้พิจารณา

ที่ว่าการเวนคืนเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ส่วนบุคคลไม่ได้เลยนั้น คงเป็นการตีความแบบตีขลุม อย่างในประเทศมาเลเซีย การเวนคืนที่สวนยาง หรือพื้นที่เกษตรกรรมในชนบทเพื่อการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเป็นสิ่งธรรมดาที่เกิดขึ้น นี่ก็เพื่อประโยชน์สาธารณะเช่นกัน

แต่ประโยชน์นี้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อให้ภาคเอกชนมาลงทุน ในประเทศไทยของเราพระราชบัญญัติของการเคหะแห่งชาติ หรือการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยในฉบับแรกก็ยังระบุให้มีการเวนคืนเพื่อนำที่ดินมาใช้เพื่อการอุตสาหกรรมหรือที่อยู่อาศัย

ยิ่งกว่าในการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่หรือ “การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ คือ การนำเเปลงที่ดินหลายๆ เเปลงมารวมกัน จัดรูปเเปลงที่ดินใหม่ให้เป็นระเบียบเเละสวยงาม พร้อมทั้งจัดระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการเเละบริการสาธารณะต่างๆ ที่ได้มาตรฐานอย่างครบถ้วนเเละเพียงพอ” (https://tinyurl.com/4rrrnm8e)

ก็กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติระบุว่า

“มาตรา 57 ในกรณีมีความจําเป็นเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เหมาะสมยิ่งขึ้น รัฐอาจเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อใช้ในโครงการจัดรูปที่ดินรายใดก็ได้โดยให้นํากฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม”

การจัดรูปที่ดินก็เพื่อประโยชน์ของเอกชนกลุ่มหนึ่ง แต่เมื่อหาทางออกถนนไม่ได้ หรือที่ดินบางส่วนที่อยู่ในตำแหน่งที่ต้องขอความร่วมมือมาเข้าโครงการจัดรูปที่ดินด้วย แต่ไม่ยอมมา ก็ต้องอาศัยอำนาจการเวนคืนนั่นเอง

ทั้งนี้ ผมเองก็ได้เป็นที่ปรึกษาให้ JICA เพื่อการจัดรูปที่ดินในหลายต่อหลายโครงการให้กับกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่ผ่านมาในกรุงโตเกียว หรือนครโอซากาหรืออื่นๆ โครงการขนาดใหญ่ในนครเหล่านี้ก็เกิดขึ้นได้ด้วยการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ซึ่งประเทศไทยได้เรียนรู้มาจากญี่ปุ่นส่วนหนึ่ง (แต่เรียนไม่ครบ!)

ผมเคยเสนอให้การเวนคืนทำถนน นอกจากทำถนนเช่นกว้าง 40-100 เมตร แล้ว ยังเวนคืน 2 ข้างทางอีก 40-100 เมตรตามขนาดถนน เพื่อนำที่ดินนี้มาพัฒนา เพราะเมื่อตัดถนนราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นมหาศาล จนทำให้ได้ตัดถนนโดยไม่เสียงบประมาณแผ่นดินด้วยซ้ำไป

เช่น ถนนในชนบท ค่าที่ดินเป็น 100 ล้าน หากเวนคืนเพิ่มเติมอีก 2 ข้าง ก็เป็นเงิน 300 ล้าน ค่าก่อสร้างมักเป็น 3 เท่าของค่าที่ดินคือ 300 ล้าน รวมต้นทุนค่าเวนคืนคือ 600 ล้าน  

แต่เมื่อก่อสร้างถนนเสร็จ ที่ดิน 2 ข้างทางก็เพิ่มขึ้น 3 เท่า คือข้างละ 300 ล้าน รวม 600 ล้าน ก็เท่ากับได้ถนนโดยไม่เสียงบประมาณแผ่นดินเลย ที่ 2 ข้างทางนั้น ส่วนหนึ่งก็อาจทำเป็นพื้นที่สีเขียว อีกส่วนหนึ่งก็อนุญาตให้เอกชนเชื่อมทาง ส่วนหนึ่งก็ปล่อยเช่าหรือขายให้เอกชนไปพัฒนา นำรายได้มาชดเชยการก่อสร้างถนน

ที่ผ่านผมก็เคยคำนวณให้กับการประปานครหลวงในการคิดค่าธรรมเนียมการขอเชื่อมทางโดยภาคเอกชน ยิ่งกว่านั้นส่วนราชการต่างๆ ก็มีระเบียบให้เชื่อมทางแบบกรณีแอชตัน อโศก ได้

เช่น กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท การรถไฟแห่งประเทศไทย การทางพิเศษแห่งประเทศไทย กรมเจ้าท่า การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย อย่างกรณีหมู่บ้านต่างๆ ตามถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่ (ทล.7) ก็มีนักพัฒนาที่ดินหมู่บ้านจัดสรรขอเช่าที่จากการถไฟแห่งประเทศไทย 30 ปี เพื่อใช้เป็นทางออก (หลังหมดสัญญาก็ค่อยต่อกันใหม่)

ผมเคยเป็นสมาชิก International Association of Assessing Officers (เกี่ยวกับการประเมินเพื่อประโยชน์สาธารณะ) และ International Right of Way Association (เกี่ยวกับการเวนคืน) ก็พบเห็นกรณีศึกษาการเวนคืนเพื่อ “ประโยชน์สาธารณะ” มากมาย

แต่เขาไม่ได้ตีความแคบแค่เอาไปทำถนน ทำนิคมอุตสาหกรรมให้ภาคเอกชนเพื่อพัฒนาประเทศก็ได้ หรือให้เชื่อมทางก็ได้ อะไรก็ตามที่ประชาชนได้ประโยชน์และคุ้มค่าก็ควรทำได้

ในกรณีแอชตัน อโศก ซึ่งมีที่ดินใจกลางเมือง 2 ไร่ 3 งาน 47.60 ตารางวา (เกือบ 3 ไร่) และสามารถสร้างห้องชุดได้ถึง 783 หน่วย มีที่จอดรถ 371 คัน นับว่าสามารถให้ประชาชนได้เข้าอยู่ราว 2,000 คน โดยไม่ “หนักหัว” ใครเลย

ไม่ได้ทำให้การจราจรติดขัดเพิ่มขึ้นเพราะอยู่ในแนวรถไฟฟ้า การเปิดทางให้เข้าออกเพื่อสร้างความหนาแน่น (High Density) ให้กับเมือง (ไม่ใช้ความแออัด-Overcrowdedness) จึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อการพัฒนาเมือง เมืองจะได้ไม่ขยายตัวออกไปกินพื้นที่เกษตรกรรมรอบนอกเมืองอย่างไร้ทิศผิดทาง

ประเทศไทยคนมีแนวคิดการเวนคืนในมิติใหม่ และกฎหมายต่างๆ ที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ควรมีวันหมดอายุได้แล้วเพื่อการพัฒนาประเทศที่ต้องทันการณ์.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th