อสังหาฯหวั่นเครื่องยนต์ดับ ชงรัฐต่อมาตรการฟื้นตลาด

ภาคอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างมากบนเส้นทางที่มีทั้ง “โอกาส” และ “ความเสี่ยง” จากปัจจัยลบรอบด้านที่มีผลต่อการฟื้นตลาด ไม่ว่าจะกำลังซื้อและเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยและต้นทุนปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

การสิ้นสุดการผ่อนคลายเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการชั่วคราว หรือแอลทีวี (LTV : Loan-to-value) ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านหลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ส่งผลต่อการตัดสินซื้อซึ่งเป็นแรงหนุนฟื้นตลาด รวมทั้งแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย หรือ Recession

วานนี้ (9 มี.ค.) “กรุงเทพธุรกิจ” จัดเสวนา Prpperty Focus 2023 : BIG CHANGE TO FUTURE #โอกาสและความท้าทาย" โดย 3 นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกันจับสัญญาณอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ท่ามกลางโอกาสและปัจจัยเสี่ยง รวมถึงเมกะเทรนด์แห่งอนาคตของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย 

อสังหาฯ ซบเซารอเวลา2-3ปี

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฉายภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเกิดการเปลี่ยนแปลง และฟื้นตัวได้ต้องใช้เวลา 2-3 ปีขึ้นไป แม้ว่าบางเซ็กเตอร์ เช่น บ้านแพง มีทิศทางการขยายตัวดีขึ้น แต่ภาพใหญ่ทั้งประเทศ อสังหาฯยังคงชะลอตัว

ทั้งนี้ การฟื้นตัวได้ แรงส่งสำคัญคือ “อำนาจซื้อของผู้บริโภค” เหมือนในอดีตช่วงยุคเศรษฐกิจรุ่งเรือง จีดีพีเติบโต 13% การเกิดโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกหรืออีสเทิร์น ซีบอร์ด ส่งผลต่อการจ้างงานจำนวนมาก ทำให้ประชาชนมีรายได้ และซื้อที่อยู่อาศัย หนุนให้อสังหาฯ ในพื้นที่ภาคตะวันออกมีการเติบโต

ขณะที่ปัจจุบัน รายได้ของผู้บริโภคชะลอตัว ช่องว่างการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อบ้านลดลง เนื่องจากหนี้ครัวเรือนอยู่ระดับสูง

“อสังหาฯตอนนี้ฟื้นตัวระยะสั้น ในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะระดับกลางบน หรือบ้านแพง ส่วนตลาดต่างจังหวัดยังซบเซา กำลังซื้อระดับล่างยังไม่ดี ยิ่งกว่านั้นคือโครงสร้างสังคม เศรษฐกิจที่เป็นเคเชป(K-Shaped)ทำให้น่าเป็นห่วง เพราะไม่รู้ว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อไหร่ เพราะตลาดมีประเด็นยอดสินเชื่อคงค้าง ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอลจะพุ่งตามมากระทบตลาดอสังหาฯ”

นอกจากนี้ ปัจจัยที่น่ากังวลจกระทบการเติบโตของตลาดอสังหาฯในอนาคตคือโครงสร้างเศรษฐกิจไทย ที่ยังไม่รู้ว่าอะไรจะเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนจีดีพีในทศวรรษใหม่ เพราะปี 2566 คาดการณ์ส่งออกเติบโต 0.4% เป็นสัญญาณที่น่าห่วง

“จีดีพีเราต้วมเตี้ยม 3% นิดๆมาหลายปี ทศวรรษต่อไปเราไม่รู้จะใช้เครื่องจักรอะไรเคลื่อนเศรษฐกิจ โลกเคยพึ่งพาอุตสาหกรรมการผลิต ปัจจุบันพึ่งอุตสาหกรรมบริการ และการเงิน ซึ่งไทยเก่งการท่องเที่ยว แต่รายได้ต่อหัวของประชากรยังต่ำ จึงมองการรับชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยในประเทศ เพื่อสร้างกำลังซื้อ หรือมีการขายอสังหาฯให้ต่างชาติหรือไม่อย่างไร ประเด็นนี้ต้องหารือกับภาครัฐ”

มาตรการรัฐ ไม่เอื้อการฟื้นตัว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองจีดีพีปี 2566 หลายสำนักเศรษฐกิจเริ่มปรับลดประมาณการเติบโตจากกว่า 3% เหลือราว 2.6% สะท้อนความเปราะบางต่อตลาดอสังหาฯ

แม้ทิศทางตลาดอสังหาฯแนวราบไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮ้าส์ ทาวน์โฮมฯ ปี 2565 จะเติบโต แต่ตัวแปรเพราะฐานตลาดช่วงโควิดค่อนข้างต่ำ รวมถึงมีตัวเร่งตลาด ไม่ว่าจะเป็นมาตรการแอลทีวี การลดหย่อนภาษีซื้อที่อยู่อาศัยต่าง ทำให้ดึงกำลังซื้อผู้บริโภคปี 2566 ล่วงหน้าด้วย

สำหรับประมาณการตลาดอสังหาฯแนวราบปี 2566 ด้านความต้องการตลาดหรือดีมานด์ คาดมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ อยู่ที่ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% เชิงมูลค่าอยู่ที่ 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% และการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อใหม่(Post Finance)มีมูลค่า 650,764 ล้านบาท ลดลง 6.8%

ส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาดหรือซัพพลาย คาดมีโครงการเปิดตัวใหม่ 58,046 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.4% เชิงมูลค่า 371,492 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.1% มีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น 0.3% และใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 8%

“การเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ปี 2566 กว่า 58,000 หน่วย สะท้อนตลาดกลับสู่ความสมดุลเหมือนก่อนช่วงโควิดระบาด ซึ่งตอนนั้นโครงการเปิดใหม่หายไปค่อนข้างมาก หากดูใบอนุญาตการจัดสรร เพิ่มขึ้นเพียง 0.3% ภาพรวมตลาดจึงอยู่ในภาวะทรงตัว”

ปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก

นายวสันต์ กล่าวอีกว่า ตลาดอสังหาฯปี 2566 ยังเผชิญ “ปัจจัยลบ” มากกว่าปัจจัยบวก ไม่ว่าจะเป็นเงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ยขาขึ้นที่คาดว่าจะขยับกว่า 2% หนี้ครัวเรือนสูง การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการหายากมากขึ้น เป็นต้น

“รัฐควรต่อมาตรการแอลทีวีเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ต่อเนื่องจนกว่าสถานการณ์จะกลับมาปกติ ซึ่งหากวงล้อสโลว์ดาวน์ไปมากกว่านี้จะปลุกให้กลับขึ้นมายาก”

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญคือมาตรการภาครัฐ ยังไม่สอดคล้องกับกลไกการทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัว อย่างการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะหากปี 2566 ดีเวลลอปเปอร์ยังไม่นำที่ดินสะสมมาใช้ จะมีภาระเพิ่มขึ้น “เท่าตัว” จาก 0.3% เป็น 0.6% มาตรการลดหย่อนภาษีที่อยู่อาศัย ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน เป็นต้น

“มีไม่กี่ประเทศที่เร่งการใช้ประโยชน์จากที่ดิน หากยังไม่ถึงเวลาที่เหมาะสม มองว่าจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อตลาดมากกว่า ส่วนมาตรการลดหย่อนภาษีควรขยายอีก 1-2 ปี เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น ค่อยเก็บปกติ รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 1% แทบไม่ช่วยฟื้นตลาด เพราะดีมานด์ถึงดึงไปล่วงหน้าแล้ว ภาพรวมนโยบายรัฐไม่กระตุ้นอสังหาฯแต่อย่างใด”

ซิตี้คอนโด ตลาดคึกคึก

แม้ภาพรวมอสังหาฯทั้งประเทศยังซบเซา และแนวราบไม่ร้อนแรง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม เห็นสัญญาณการฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยนายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ฉายภาพว่า หลังโควิดคลี่คลาย คอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักขึ้น จากหลายปัจจัย เช่น ความเป็นเมือง ผู้บริโภคต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพิ่ม ผู้คนกลับเข้าทำงานที่ออฟฟิศ จึงมองหาคอนโดเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยและทำงาน

ทั้งนี้ คาดการณ์โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ปี 2566 จะขยายตัว 20% จากปีก่อน จากปีก่อนโดยเฉพาะแรงส่งจากซิตี้ คอนโดในเขตกรุงเทพฯ เนื่องจากส่วนหนึ่งมีกำลังซื้อจากต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงแหล่งท่องเที่ยว ภูเก็ต ที่วิลล่า ขายดีมาก ส่วนเชียงใหม่ ผู้บริโภคชาวจีน นิยมซื้อคอนโดมิเนียม เป็นต้น

“นักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติหลงรักเมืองไทย ส่วนหนึ่งยังหนีปัญหาของแต่ละประเทศ ไม่ว่าจะเป็นสงคราม เศรษฐกิจ ราคาพลังงานที่พุ่ง กระทบค่าครองชีพสูงขึ้น เป็นต้น จึงเข้ามาประเทศไทยทั้งกรุงเทพฯ เมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และเปลี่ยนจากการเช่าเป็นซื้อ ทำให้ภาพรวมการเติบโตปี 2566 ฐานใกล้เคียงปี 2562 ซึ่งขณะนั้นเป็นตลาดคอนโดอยู่ในภาวะขาลง จากจีนเจอสงครามการค้า รัฐคุมการนำเงินออกมาซื้ออสังหาฯในต่างแดน”

จี้รัฐเปิดทางต่างชาติซื้ออสังหาฯ

เนื่องจากการฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้เวลา และต้องการอำนาจซื้อต่างชาติ ทำให้ 3 นายกสมาคมอสังหาฯ ประสานเสียง กระทุ้งรัฐหาข้อสรุปในการกำหนดแนวทางในการซื้อที่อยู่อาศัยได้

โดยนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า กฎหมายที่อนุญาตให้คนต่างชาติซื้อบ้านได้ไม่เกิน 1 ไร่ เป็นประเด็นที่ทุกฝ่ายมีความเป็นห่วง รวมถึงสมาคมฯ และเห็นด้วยในการอนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่เท่านั้น ห้ามซื้อที่ดิน ยกเว้นโครงการจัดสรร เพื่อจำกัดการทำธุรกิจ อีกด้านยังมีเพื่อนบ้าน นิติบุคคลที่อยู่อาศัยช่วยดูแล

สำหรับต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย มองว่าจะเพิ่มอำนาจซื้อ กระจายเม็ดเงินสู่ระบบเศรษฐกิจและท้องถิ่น แต่ควรมีการกำหนดเงื่อนไขในการซื้อ เช่น ให้ซื้อระดับราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป การแก้โจทย์ดังกล่าว ยังมีผลต่อระบบเศรษฐกิจไทยในระยะยาว เพื่อไม่ให้เผชิญทศวรรษแห่งการสูญหายเหมือนญี่ปุ่น

“มี 107 ประเทศให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ที่ดินได้ ภายใต้ข้อจำกัดมากมาย ซึ่งไทยเองควรมีมาตรการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อได้อย่างถูกต้อง เพราะหากเราไม่ให้ซื้อ ก็มีการซื้อผ่านนอมินี โดยตอนนี้ดีมานด์ต่างชาติต้องการมาพำนักในประเทศไทยอยู่แล้ว จึงเสนอให้รัฐ และเอกชนผลักดันแนวคิดดังกล่าวให้ได้ข้อสรุปต่อไป”

ขยายสิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัยเป็น 50 ปี

ด้านนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากความกังวลของหลายฝ่ายในการขายอสังหาฯแนวราบให้ต่างชาติอยู่อาศัย จึงเสนอแนวทางในการแก้ปัญหาดังกล่าว ด้วยการขยายระยะเวลาในการเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปีก่อน ซึ่งถือเป็นครึ่งทางที่ช่วยคลายความกังวลด้วย

อย่างไรก็ตาม สมาคมฯได้เสนอแนะประเด็นดังกล่าวไปยังภาครัฐแล้ว แต่ยังไม่มีการตอบรับแต่อย่างใด

“มีการถกและกังวลใจพอสมควรที่ให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯแนวราบ เพราะห่วงคนไทยอาจทำให้คนไทยต้องซื้อที่อยู่อาศัยแพงขึ้น เรื่องนี้ต้องมาจับเข่าคุย เพื่อแก้ไขข้อกังวล ซึ่งคาดว่าจะไม่ทันรัฐบาลชุดนี้เนื่องจากต้องมีการแก้กฎหมายในสภาฯ”

ส่วนนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ดีมานด์อสังหาฯต่างชาติกำลังทยอยกลับเข้ามาในประเทศไทย ซึ่งสมาคมฯ มองเป็นประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ และไทยยังมีศักยภาพ โดยเฉพาะผู้คนที่เป็นแม่เหล็กสำคัญดึงดูดกลุ่มเป้าหมายจากต่างนักเดินทางทั่วโลก อีกทั้งค่าครองชีพต่ำ ธรรมชาติสวยงาม ฯ ล้วนเป็นข้อได้เปรียบในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศ

ทั้งนี้ การให้กรรมสิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ เช่น ลอนดอน ประเทศอังกฤษ มีระยะเวลาเช่า 99-999 ปี ทำให้ดึงชาวต่างชาติทั่วโลกไปอยู่อาศัย เมื่อคนในท้องถิ่นมีรายได้ จึงนำไปซื้อที่ดินรอบนอก เพื่อสร้างที่อยู่อาศัย ช่วยกระจายการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น รวมถึงมีการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆตามด้วย