สส.ปชน.จับตา ก.ล.ต.-กองทรัสต์แจง กมธ.ปม Skyy9 กังขาประเมิน 7 พันล.

เมื่อวันที่ 24 เม.ย. 2568 น.ส.รักชนก ศรีนอก สส.กทม. พรรคประชาชน (ปชน.) โพสต์ภาพและข้อความผ่านเฟซบุ๊ก เชิญชวนให้จับตาการประชุมของคณะกรรมาธิการ (กมธ.) ศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ สภาผู้แทนราษฎร ที่จะมีการเชิญตัวแทนจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ก.ล.ต.) บริษัทผู้จัดการกอง Trust บริษัทผู้ทำหน้าที่ประเมินมูลค่าสินทรัพย์ 2 ราย และบริษัทที่ทำหน้าที่ประเมินมูลค่าหุ้นที่ปรึกษาการเงินอิสระ 1 ราย (IFA) มาให้ข้อมูลต่อ กมธ. ในประเด็นที่กองทุนประกันสังคม ลงทุนผ่านทรัสต์ซื้อบริษัท เพื่อให้ได้มาซึ่งอาคาร Skyy9 มูลค่ากว่า 7 พันล้านบาท

โดย น.ส.รักชนก ระบุว่า ตามต่อเรื่อง ตึก SKYY9  ที่ประกันสังคมควัดเงินลงทุนไป 7000 ล้านบาท ต้องขอบคุณบริษัทผู้ประเมินราคาตึกที่ตอบรับคำเชิญของกรรมาธิการมาร่วมให้ข้อมูลเพื่อประโยชน์สาธารณะ แต่น่าเสียดายยังมี 2 บริษัท ที่สำคัญ 2 แห่งที่ยังไม่ได้ตอบรับ ซึ่งมีความสำคัญเพราะรายหนึ่งเป็นผู้ที่สำนักงานประกันสังคมอ้างว่าได้เสนอตึก SKYY9 ให้ประกันสังคมพิจารณาลงทุน อีกรายเป็นที่ปรึกษาการเงินอิสระประเมินมูลค่า ก่อนเข้าลงทุนจึงอยากจะขอส่งเทียบเรียนเชิญอีกครั้งมา ณ ที่นี้

1. บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีหน้าที่นำเสนอสินทรัพย์ตึก SKYY9 ให้ประกันสังคมตัดสินใจลงทุน พวกเราอยากทราบว่า MFC ประเมินอย่างไรถึงเลือกตึกนี้มาให้ลูกค้าอย่างสำนักงานประกันสังคม ได้ใช้เงินผู้ประกันตนลงทุน? มีการเปรียบเทียบกับตึกอื่น ๆ ในการนำเสนอหรือไม่? หรืออยู่ดี ๆ ตึกนี้ก็ลอยมาเลย ? 

2. บริษัท เจย์ แคปปิตอล แอดไวเซอรี จำกัด ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) ก่อนการเข้าซื้อบริษัทที่ถือตึกเพียงตึกเดียว เราอยากทราบเช่นกันว่าทางที่ปรึกษาทางการเงินประเมินมูลค่าหุ้นของบริษัทที่ถือเพียงตึก ๆ เดียวอย่างไร? ท่านได้ตีลังกาคำนวณอย่างไร จึงออกมาเป็น 7,000 ล้านบาทได้?

น.ส.รักชนก โพสต์ข้อความเพิ่มเติมว่า พวกเราแบ่งการตรวจสอบออกเป็นสองประเด็นหลัก ประเด็นที่ 1.การประเมินมูลค่าจริงของตึก การประเมินมูลค่าหุ้นของบริษัทที่ถือครองตึก และข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนอื่น ๆ 

ประเด็นที่ 2.กระบวนการตัดสินใจลงทุน กมธ.ติดตามงบฯ จึงได้ทำหนังสือขอข้อมูลเพิ่มจากสำนักงานประกันสังคม เรื่องตึก SKYY9 จะได้ชัดว่าทำไม สำนักงานประกันสังคมถึงจงใจเลือกลงทุน ในดีลที่เสี่ยงสูงแต่ตอบแทนต่ำอย่างดีล SKYY9

-ในด้านการประเมินมูลค่าของตึกและมูลค่าหุ้นบริษัทที่ถือครองตึก กมธ.ได้ขอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน Prime Asset Private Equity Trust หรือ ตึก SKYY9 ที่กองทุนประกันสังคมลงทุน ของผู้ประเมินอิสระที่ขึ้นทะเบียนกับสำนักงาน ก.ล.ต. จำนวน 2 ราย และรายงานที่ปรึกษาทางการเงินอิสระที่ประเมินมูลค่าหุ้นอีก 1 ราย จะได้เห็นวิธีการประเมิน ว่าประเมินกันท่าไหน ผู้บริหารกองทุนประกันสังคมมั่นอกมั่นใจจนเอามาอ้างว่า เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าแล้วเพราะซื้อต่ำกว่าราคาประเมิน 

จะได้เห็นกันชัด ๆ ไปเลย ว่าสมมุติฐานแบบไหน ที่ผู้ประเมินอิสระใช้ในการคำนวนมูลค่าที่แสนจะโอเวอร์แบบนี้ ที่ย้อนแย้งกับสิ่งที่ ผู้เชี่ยวชาญประเมินทั้งในด้าน ต้นทุน (Cost Approach) และ รายได้ (Income Approach) ที่หลากหลายผู้เชี่ยวชาญได้ประเมินไว้ รวมไปถึงที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (ที่ก็ไม่ยอมมาชี้แจง) ทำการประเมินมูลค่าหุ้นของบริษัท AGRE101 ด้วยวิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) ยังไงถึงราคาออกมามากกว่า 7,000 ล้านบาททั้งที่บริษัทมีสินทรัพย์เป็นตึกแค่ตึกเดียว

ทำไม ราคาที่กองทุนประกันสังคมซื้อมันถึงต่างกับต้นทุนอาคารทางบัญชีที่บันทึกไว้เพียง 3,600 ล้านบาท ถึง 2 เท่า สำหรับการซื้ออาคารที่พึ่งรีโนเวทจากการเป็นตึกร้าง และ ยังไม่มีผู้เช่า (หรือ OR 1%) ตอนที่กองทุนประกันสังคมตัดสินใจซื้อ 

- ในด้านกระบวนการตัดสินใจลงทุน กมธ. ได้ขอบันทึกรายงานประชุมและชวเลข คณะอนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด กองทุนประกันสังคม, คณะกรรมการลงทุน (IC) และ คณะกรรมการกองทุนประกันสังคม ในการประชุมพิจารณาอนุมัติการลงทุนใน Prime Asset Private Equity Trust

จะได้เห็นว่า กองทุนประกันสังคม ใช้หลักอะไรมา คาดการณ์และประเมินความเสี่ยง ในตอนนำเสนอคณะอนุกรรมการฯ ก่อนที่ประกันสังคมจะลงทุน ที่กองทุนประกันสังคมคาดการณ์ทั้งรายได้ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) และ ค่าเช่า ไว้ก่อนลงทุน มันใกล้เคียงกับข้อมูลจริงหลังกองทุนประกันสังคมลงทุนไปแล้วแค่ไหนบ้าง และคณะอนุกรรมการที่ปรึกษาสินทรัพย์นอกตลาด และคณะกรรมการลงทุน (IC) ตอนที่จะตัดสินใจลงทุนในทรัสต์นี้ มีการถกเถียงและให้ความคิดเห็นกันยังไงบ้าง

เมื่อเราเรียบเรียงเนื้อหาจากบันทึกการประชุมแล้วก็จะทราบว่า ผู้ที่ลงนามในใบสั่งซื้อและรับผิดชอบต่อการลงทุนในครั้งนี้หากตรวจสอบแล้วพบว่าไม่โปร่งใส เป็นตึกที่ปั้นมูลค่าและลอยมาเสนอขาดการเปรียบเทียบกับสินทรัพย์อื่น ๆ คือใคร

แต่ไม่ว่าข้อมูลจะเป็นยังไง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นแน่ ๆ แล้ว คือ กองทุนประกันสังคมเลือกลงทุนในตึกที่รีโนเวทจากตึกร้างล้าสมัย แถมยังไม่มีผู้เช่ามาก่อนและลงทุนเองแบบ 100% ซึ่งเป็นการลงทุนที่เสี่ยงสูงมากเกินที่กองทุนแบบประกันสังคมจะเอาเงินของผู้ประกันตนมาเสี่ยงลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงแบบนี้ รวมถึงกระบวนการลงทุนของประกันสังคมที่ขาดความโปร่งใสต้องการการปฏิรูปโดยด่วนเพราะ กองบริหารการลงทุน สำนักงานประกันสังคม ดูแลเงินลงทุนกว่า 2.6 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นเงินของผู้ประกันตน ต้องโปร่งใส ตรวจสอบได้ และมีช่องทางให้ประชาชนมีส่วนร่วมมากกว่าปัจจุบันนี้ ไม่เช่นนั้นความเชื่อมั่นต่อ กองทุนประกันสังคมก็จะค่อย ๆ สลายหายไปเรื่อย ๆ จนหมดไป 

ข้อความและภาพประกอบจากเฟซบุ๊ก: รักชนก ศรีนอก - Rukchanok Srinork