มาตรการอสังหาฯ ไม่กระตุ้นเศรษฐกิจ ทบทวนก่อนสิ้นชาติ

ในช่วงนี้ผมได้รับเชิญไปบรรยายเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ประเทศเกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวัน บังคลาเทศ และเมียนมาร์ แลกเปลี่ยนกับผู้รู้จากทั่วทุกมุมโลก เห็นชัดเจนว่ากันที่หวังกระตุ้นให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ได้ผลเท่าที่ควร รัฐบาลควรมีการแก้ไขโดยรีบด่วน ก่อนที่จะ ”สิ้นชาติ“ จริงๆ

ปี 2542 ในสมัยรัฐบาลชวน หลีกภัย ได้อนุญาตให้ นักลงทุนสามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปี แต่ก็ไม่มีหลักฐานชัดเจนว่าสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้ และในขณะที่ก่อนหน้านี้ ต่างชาติก็มาลงทุนกันทั้งที่ไทยให้เช่าที่ดินเพียง 30 ปี

ไม่ว่าจะเป็นห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ โรงแรม อาคารสำนักงาน ห้องชุดสุดหรูในบนถนนราชดำริ และซอยมหาดเล็กหลวงและที่อื่นๆ เป็นต้น หรือแม้แต่สัมปทานโครงการขนาดใหญ่ เช่น โทลเวย์ หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส ก็ทำสัญญาเพียงแค่ 30 ปี นักลงทุนต่างก็ยินดี

ในปีเดียวกัน รัฐบาลชวนยังอนุญาตให้ต่างชาติที่นำเงินเข้ามาลงทุนเพียง 40 ล้านบาท สามารถซื้อที่ดินปลูกบ้านได้หนึ่งไร่ (ไม่แน่ว่ามูลค่าที่ดินอาจสูงกว่ามูลค่าการลงทุนด้วยซ้ำไป) ที่ไหนก็ได้ในประเทศไทย มาตรการนี้ไร้ผลเพราะมีผู้ลงทุนจริงน้อยมาก

เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ที่หวังนำเงินสะอาดๆ เข้ามาเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจมีน้อยมาก ส่วนมากคงเป็นพวกเทาๆ ที่ไม่ต้องการแจ้งที่มาที่ไปของเงินมากกว่า จึงพบมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนอร์มินีมากมายมาเป็นเวลานานมากแล้ว

ปี 2551 ในสมัยรัฐบาลสุรยุทธ์ จุลานนท์ ได้เพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 49% จากเดิม 40% โดยอ้างว่าเพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดมากขึ้น จากปีนั้นถึงปีนี้ (2569) 18 ปีผ่านไป ก็พบว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดน้อยมาก จะมีก็บางตึกที่เป็นอาคารชุดราคาแพงที่ต่างชาตินิยมซื้อเท่านั้น

และในช่วงที่ผ่านมาก็ยังมีความพยายามเรียกร้องให้เพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ถึง 75%-80% ข้อเรียกร้องเหล่านี้มาจากนักพัฒนาที่ดินเพื่อหวังขายสินค้าของตนให้ได้เท่านั้น ไม่ได้เป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชาติแต่อย่างใด

ปี 2561 ในสมัยรัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา มีประกาศจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนว่าต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนสามารถซื้อที่ดินได้ 5 ไร่ไว้ประกอบกิจการ 10 ไร่อยู่อาศัย และอีก 20 ไร่สร้างที่อยู่อาศัยให้คนงานอยู่ เรื่องนี้แปลกมากดูเหมือนเป็นการเตรียมความพร้อมให้พวกจีน (เทา) มาครอบครองประเทศไทย พร้อมส่งคนงานระดับล่างและครอบครัวมาอยู่ไทยหรือไม่

เพราะก่อนหน้านี้ที่เศรษฐกิจไทยเปลี่ยนจากภาคการเกษตรเป็นภาคอุตสาหกรรมก็เพราะการลงทุนของญี่ปุ่น และต่อมาก็เป็นเกาหลีและชาติอื่นๆ แต่ก็ไม่มีชาติใดอยากได้ที่ดินมากมายปานนี้ ไม่รู้ป่านนี้พวกจีน (เทา) ไล่สะสมที่ดินไว้เท่าไหร่แล้ว

ในปีเดียวกันโดยรัฐบาลชุดเดียวกันก็เลยออกพระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่ที่สุดจะ “ขายชาติ” โดยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ถึง 99 ปี (50 ปี+49 ปี) แต่เดิมจะทำสัญญาเช่าที่สองได้ก็ต่อเมื่อ (ใกล้) หมดสัญญาแรก แต่นี่สามารถทำสัญญาสองฉบับในเวลาเดียวกันได้เลย จนทำให้เจ้าของที่ดินเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น กรณีการเช่าที่ดินสร้างห้างเซ็นลาดพร้าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทยในปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 30 ปีแรกในสมัยนั้นถูกมาก นี่ถ้าให้เช่ายาวถึง 50 ปี ปี 2571) หรือ 99 ปี ก็แทบเท่ากับยกที่ดินให้เขาใช้ฟรีนั่นเอง การรถไฟคงไม่ได้ค่าเช่าปีละนับพันล้านบาทอย่างในปัจจุบัน

ยิ่งกว่านั้นในเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกต่างชาติยังสามารถซื้อห้องชุดได้ 100%  การลงทุนของพวกจีนก็ไม่ใช่เฉพาะด้านเทคโนโลยีดังที่เขียนไว้ในพระราชบัญญัติดังกล่าว เพราะยังรวมถึงธุรกิจบริการต่างๆ อีกด้วย ส่วนการลงทุนด้านเทคโนโลยีก็คงไม่ได้มีอะไรถ่ายทอดถึงคนไทยยกเว้นเล่น “ปาหี่ มาสอนเด็กนักเรียน

กรณีนี้ต่างจากประเทศจีนอย่างสิ้นเชิง จีนได้รับการถ่ายทอดเทคโนโลยีอย่างครบถ้วนจนสามารถสร้างรถไฟความเร็วสูงได้ดีกว่าฝรั่งเศส สามารถสร้างรถไฟฟ้าได้ดีกว่าสหรัฐอเมริกาที่เข้าไปลงทุน โดยนัยนี้ ภาคตะวันออก (ที่จัดเตรียมสาธารณูปโภคไว้อย่างดีที่สุดของประเทศไทย) คงกลายเป็นเพียง “อาณานิคม” ของต่างชาติ

ต่อไปนี้ประเทศไทย และคนไทยจะยากจนลง ไม่ได้ผุดไม่ได้เกิด ไม่ได้เจริญขึ้นดังคาดหวัง นักลงทุนเกาหลี ญี่ปุ่น และอื่นๆ ก็คงทยอยออกไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน คนไทยที่เคยทำงานในโรงงานเหล่านั้นก็คงตกงาน พวกจีนเทาก็เอาแต่คนงาน และครอบครัวของพวกเขามากันเอง

ตลาดที่อยู่อาศัยที่เคยคึกคักที่สุดในประเทศไทยในจังหวัดชลบุรี ก็คงเหลือบานเบอะ เพราะคนงานไทยก็คงต้องย้ายกลับภูมิลำเนา  ส่วนงานคนงานจีน บริษัทจีนก็จัดหาบ้านพัก พร้อมสร้างชุมชนให้พวกเขาอยู่แล้ว

จากประสบการณ์ที่ได้พบเห็นมาทั่วโลก และในฐานะกรรมการสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์สากล (International Real Estate Federation) ที่พบปะกับนักอสังหาริมทรัพย์แทบทุกประเทศยืนยันได้ว่า ไม่มีประเทศใด “ขายแผ่นดิน” เท่ากับประเทศไทยอีกแล้ว

ยกเว้นประเทศเพื่อนบ้านที่เป็นแหล่งสแกมเมอร์และที่ถูกยึดอำนาจไว้ในขณะนี้เท่านั้น สิงคโปร์ และมาเลเซียที่เจริญกว่าเราก็ไม่มีมาตรการแบบนี้ เวียดนาม และอินโดนีเซียที่ดูดนักลงทุนไปจากไทยก็ยังไม่ได้ให้สิทธิต่างชาติมากเท่าไทย

ประเทศไทยจึงควรยกเลิกการให้เช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี หรือให้สิทธิ์ขาดซื้อที่ดินอย่างไม่มีการตรวจสอบเท่าที่ควร และที่สำคัญไม่ได้จัดเก็บภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ และภาษีมรดกเฉกเช่นนานาอารยประเทศ (ที่ทำให้สามารถได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศจริง) รัฐบาลต้องไม่ฟังแต่ผู้ที่หวังผลประโยชน์ 

หากไม่ยกเลิก ประเทศไทยคง “สิ้นชาติ” ในรุ่นของเราแน่นอน