รูปโฉมใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก

การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกกำลังปรากฏขึ้นชัดเจนตามลำดับ ทั้งนี้เกิดขึ้นหลังจากวิกฤติการเงินปี 2551-2552 (วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์) จนถึงวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 การเปลี่ยนแปลงก็ไม่ได้มีลักษณะเป็นวงจรชีวิตที่กลับมาซ้ำๆ เดิมเช่นที่ผ่านมา

การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในขณะนี้อยู่ที่ประเด็นประชากร เทคโนโลยี ภูมิรัฐศาสตร์ และพฤติกรรมการใช้ชีวิตในโลกยุคใหม่ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปนั่นเอง

มาดูประเด็นแห่งการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ

1.อสังหาริมทรัพย์เชิงผสมผสานเข้ามาแทนที่การพัฒนาแบบประเภทเดี่ยว เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แบบผสมผสานที่มีทั้งอาคารชุด โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ในที่เดียวกันย่อมดึงดูดความสนใจของนักลงทุนมากกว่าทั่วไป

ทั้งนี้ ยังอาจรวมโรงแรม ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา กิจกรรมบันเทิง เข้าด้วยกันอีก จึงจะกลายเป็นการพัฒนาที่มีศักยภาพสูงในอนาคต ส่วนอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้าที่อยู่แบบโดดเดี่ยวก็จะค่อยๆ เสื่อมถอยไปในอนาคต

2.อสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าหรือ Logistic ธุรกิจ E-commerce ได้ทำให้คลังสินค้ากลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีความต้องการสูง เช่น ห้องเย็น คลังสินค้าย่อยในเมือง โกดังกึ่งอัตโนมัติ เป็นต้น ประเทศที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มากก็ได้แก่ ไทย สิงคโปร์ เวียดนาม สหรัฐอเมริกาและอินเดีย เป็นต้น

3.อสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์ข้อมูล (Data Center) ปัญญาประดิษฐ์ (AI) กำลังสร้างความต้องการที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วสำหรับระบบ Cloud Computing เซิร์ฟเวอร์สำหรับ AI และโครงสร้างพื้นฐานทางดิจิทัล

ทั้งนี้ในปัจจุบัน นักลงทุนสถาบันบางรายมองว่าศูนย์ข้อมูลมีความน่าสนใจมากกว่าอาคารสำนักงาน

4.ความต้องการอาคารสำนักงานลดลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะช่วงหลังโควิด-19 ที่พยายามให้มีการทำงานที่บ้าน (Work from home) และต่อมาก็พัฒนามาเป็นการทำงานนอกสถานที่ หรือที่ไหนก็ได้ (Work from anywhere) รวมทั้งระบบผสมผสาน (Hybrid) ที่สลับทั้งให้ทำงานที่บริษัทและที่อื่นๆ ก็กลายเป็นธรรมเนียมปฏิบัติไปแล้ว 

ดังนั้น ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานก็จะลดลง โดยแต่เดิมในเขตใจกลางเมืองจะมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ๆ อยู่รวมกันในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) แต่ในปัจจุบัน อาคารเหล่านั้นกลับมีอัตราการครอบครองลดลง มูลค่าของอาคารเหล่านั้นก็จะลดลงไปด้วย

ในนครใหญ่ทั่วโลกก็ประสบปัญหาเหล่านี้ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่มีมานาน ที่อาจขาดระบบที่ทันสมัยหรือไม่ดูเจริญตาเท่าอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ดังนั้น ในใจกลางเมืองอาคารสำนักงานเก่าควรได้รับการปรับปรุงและเปลี่ยนการใช้สอย เช่น กลายเป็นพื้นที่พักอาศัย โรงแรม หรือการพัฒนาแบบผสมผสานไปเลย (ทั้งนี้การแปลงการใช้สอยแบบนี้ในไทยอาจขัดต่อข้อกฎหมายได้) ศูนย์การค้าใจกลางเมืองก็ลดลงเช่นกัน

5.ประชากร มีส่วนสำคัญต่อการบริโภคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง ประเทศที่ประชากรลดลง มีผู้สูงวัยมาก จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง

แต่กรณีของญี่ปุ่น แม้มีบ้านว่างมากถึง 9 ล้านหน่วยส่วนใหญ่เป็นบ้านเก่าในชนบท แต่จำนวนการสร้างห้องชุดใหม่ในเมืองยังเพิ่มต่อเนื่อง บ้านว่างส่วนใหญ่เป็นบ้านเก่าๆ ในชนบทที่คนรุ่นใหม่ไม่ค่อยนิยมอยู่แล้ว และก็รื้อไม่ได้เพราะหากเป็นที่ดินเปล่า ภาษีก็จะแพง 

ส่วนกรณีของจีนนั้นขณะนี้มีบ้านว่างอยู่ 50 ล้านหน่วย ตลาดที่อยู่อาศัยจีนซบเซา นักลงทุนมุ่งลงทุนในต่างประเทศมากกว่า

ในทางตรงกันข้ามก็มีประเทศที่มีประชากรเพิ่มขึ้นอย่างมาก เช่น ฟิลิปปินส์ เวียดนาม อินเดียและอินโดนีเซีย เป็นต้น ยังต้องการบ้านใหม่อีกมาก และเมื่อเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น การสร้างที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลก็จะเกิดขึ้นเป็นเงาตามตัว

ขณะที่กลุ่มประเทศอ่าวเปอร์เซีย ประชากรก็เพิ่มขึ้นมากเพราะการอพยพไปทำมาหากินที่นั่น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (เพียงแต่ในภาวะสงคราม ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะชะลอตัวลงไปบ้าง)

6.เทคโนโลยีสำคัญยิ่งขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว อย่างในกรณีการประเมินค่าทรัพย์ แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินแบบ Automated Valuation Model (AVM) หรือ Computer-assisted Mass Appraisal ก็พัฒนาอย่างรวดเร็ว

ในแวดวงการก่อสร้าง การสร้างบ้านด้วยหุ่นยนต์ก็ได้รับความนิยมมากขึ้น รวมทั้งการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในด้านการดูแลรักษา การประหยัดพลังงาน การบริการผู้เช่า เป็นต้น และในด้านการขายก็ยังสามารถดูบ้านแบบ 360 องศา เป็นต้น

7.อัตราดอกเบี้ยก็มีผลต่อการลงทุนอย่างชัดเจน เห็นได้จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วงปี 2553-2563 (ก่อนโควิด-19) ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น เพราะมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากกว่าไปฝากกับสถาบันการเงิน 

แต่ในภายหลังผู้กู้กลับประสบปัญหาต้นทุนการกู้เงินหรือดอกเบี้ยสูงขึ้น มาตรฐานการอำนวยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น และกระแสเงินสดของผู้ขอกู้ จึงทำให้เห็นว่าดอกเบี้ยมีส่วนสำคัญยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่นักลงทุนพึงพิจารณาก็คือ เราจะทำอย่างไรให้ราคาสม่ำเสมอ มีความเป็นมืออาชีพในการบริหารทรัพย์สิน และมีฐานะทางการเงินที่เข้มแข็ง เป็นต้น

8.การลงทุนมีการเลือกสรรมากขึ้น โดยพิจารณาความโปร่งใสในการบริหารจัดการ ความจัดการข้อกฎหมายที่ชัดเจน ความมั่นคงทางการเมือง อัตราแลกเปลี่ยนที่มีเสถียรภาพ การมีข้อมูลที่ดีในการตัดสินใจ ความเป็นไปได้ในการขายหรือให้เช่าต่อ เป็นต้น นักลงทุนให้ความสำคัญกับความเสี่ยงต่างๆ และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เป็นไปได้

9.ธรรมาภิบาลมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น นโยบายของรัฐด้านสวัสดิการที่อยู่อาศัยได้รับการปรับปรุงมากขึ้น การสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยเป็นนโยบายสำคัญที่ช่วยในการส่งเสริมการลงทุน

รัฐบาลก็เข้าแทรกแซงด้านข้อกำหนดการให้เช่าที่คุ้มครองผู้เช่ามากขึ้น การพยายามให้ต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ก็มีข้อจำกัดหลากหลายประการ รวมทั้งการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ และอื่นๆ ที่ชัดเจนมากขึ้น เป็นต้น

10.ความยั่งยืนกลับกลายเป็นประเด็นด้านการเงิน เช่น อาคารเขียวถือเป็นความรับผิดชอบต่อสังคม และสถาบันการเงินต่างๆ ก็ยังถือว่าเป็นประเด็นทางการเงินด้านการประหยัดพลังงาน การให้ค่าหรือคะแนน ESG (Environmental Social and Goverance) หากบริษัทหรือโครงการใดได้คะแนนที่สูงกว่าก็สะท้อนถึงมูลค่าที่สูงกว่าของโครงการ บริษัทหรือทรัพย์สินนั้นๆ ด้วย

ในทางตรงกันข้ามอาคารสำนักงานเก่าๆ ที่ไม่มีค่าคะแนน ESG ที่ดี ก็จะมีมูลค่าต่ำ ต้นทุนการดำเนินการที่สูง เบี้ยประกันที่สูงกว่า และมีอุปสงค์ของผู้เช่าที่ต่ำลงนั่นเอง

เราได้เริ่มเตรียมพร้อมรับทิศทางใหม่ของอสังหาริมทรัพย์หรือยัง