กรมที่ดิน แนะขั้นตอน มอบอำนาจเรื่องที่ดินอย่างไรให้ปลอดภัย?

ข้อควรรู้ “กรมที่ดิน” แนะเช็กก่อนเซ็น สำหรับประชาชนที่ไม่สามารถไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง แล้วมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน โดยเฉพาะการซื้อขาย จำนอง และทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันการฉ้อโกง และความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น โดยจะต้องจัดทำเอกสารให้ถูกต้องและตรวจสอบรายละเอียดอย่างรอบคอบ

กรณีเจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเดินทางไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนได้

อย่างไรก็ตาม การมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดินถือเป็นเรื่องสำคัญ เนื่องจากการกระทำของผู้รับมอบอำนาจมีผลทางกฎหมายเสมือนผู้มอบอำนาจเป็นผู้ดำเนินการด้วยตนเอง

โดยเฉพาะการซื้อขายที่ดิน การจำนอง หรือการทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ควรจัดทำหนังสือมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร และแนะนำให้ใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน เพื่อให้มีรายละเอียดสำคัญครบถ้วน

หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน มี 3 แบบ

• แบบ ท.ด.21 สำหรับที่ดินที่มีโฉนด
• แบบ ท.อ.4 สำหรับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด หรือสิ่งปลูกสร้าง
• แบบ อ.ช.21 สำหรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

แม้สามารถใช้กระดาษอื่นในการทำหนังสือมอบอำนาจได้ แต่ควรมีข้อความและรายละเอียดสำคัญตามแบบของกรมที่ดิน เพื่อให้การมอบอำนาจมีความชัดเจน

7 เรื่องที่ต้องตรวจสอบก่อนลงชื่อ

1. ระบุทรัพย์สินให้ชัดเจน

• ต้องระบุรายละเอียดของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เช่น เลขโฉนด บ้าน อาคาร หรือตึกที่เกี่ยวข้อง

2. ระบุเรื่องและขอบเขตอำนาจให้ละเอียด

• ต้องระบุให้ชัดว่ามอบอำนาจให้ดำเนินการเรื่องใด เช่น ซื้อขาย จำนอง หรือทำนิติกรรมประเภทใด รวมถึงเงื่อนไขพิเศษต่าง ๆ หากมี

3. ข้อความควรเป็นลายมือหรือหมึกในลักษณะเดียวกัน

• ไม่ควรกรอกข้อความต่างลายมือหรือใช้หมึกต่างสีกัน และหากพิมพ์ข้อความด้วยเครื่องพิมพ์ดีด ควรใช้เครื่องเดียวกัน

4. การขีดฆ่า แก้ไข หรือตกเติม ต้องลงชื่อกำกับ

• หากมีการแก้ไข ขีดฆ่า หรือตกเติมข้อความ ต้องระบุจำนวนคำที่แก้ไข และให้ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อกำกับทุกแห่ง

5. ห้ามลงชื่อในเอกสารที่กรอกข้อมูลไม่ครบ

• ควรตรวจสอบข้อความทั้งหมดให้ครบถ้วนและตรงตามความประสงค์ก่อนลงชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ห้ามลงลายมือชื่อในกระดาษเปล่า

6. ตรวจสอบเรื่องพยานให้ถูกต้อง

• โดยทั่วไปหนังสือมอบอำนาจต้องมีพยานอย่างน้อย 1 คน และหากผู้มอบอำนาจใช้ลายนิ้วมือแทนการลงลายมือชื่อ ต้องมีพยาน 2 คน โดยพยานต้องลงลายมือชื่อด้วย

7. กรณีมีข้อสงสัยเกี่ยวกับผู้มอบอำนาจ

• หากมีเหตุอันควรสงสัยว่าผู้มอบอำนาจยังมีชีวิตอยู่หรือไม่ หรือมีสติสัมปชัญญะสมบูรณ์หรือไม่ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณี หรือเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ รวมถึงขอเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้

มีคู่สมรส ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม

หากทรัพย์สินที่มอบอำนาจเป็นทรัพย์สินที่ต้องจัดการร่วมกับคู่สมรส และไม่มีหลักฐานแสดงความยินยอมของคู่สมรสต่อเจ้าหน้าที่ คู่สมรสของผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจด้วย

คนเดียวรับมอบอำนาจจากทั้งผู้โอนและผู้รับโอนได้หรือไม่?

กรณีผู้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนของทั้งสองฝ่าย ผู้มอบอำนาจ ต้องระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจด้วยว่า ยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนของอีกฝ่ายหนึ่งได้

ผู้ซื้อควรตรวจสอบเจ้าของที่ดินด้วย

กรมที่ดิน ยังแนะนำผู้ซื้อหรือผู้รับสิทธิให้ตรวจสอบข้อมูลของเจ้าของที่ดินที่แท้จริงว่าเป็นบุคคลที่มีตัวตนหรือไม่ ยังมีชีวิตอยู่หรือไม่ และมีเจตนาจะขายหรือโอนที่ดินจริงหรือไม่ หากมีข้อสงสัย สามารถขอตรวจสอบหลักฐานเกี่ยวกับที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการได้

ดังนั้น ก่อนมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดินควรจำหลักง่าย ๆ ว่า “ทรัพย์ต้องชัด อำนาจต้องครบ เอกสารต้องถูก ก่อนเซ็นต้องตรวจ” เพราะหนังสือมอบอำนาจไม่ใช่เพียงเอกสารให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน แต่เป็นการมอบอำนาจที่มีผลทางกฎหมายโดยตรง จึงควรตรวจสอบรายละเอียดทุกครั้งก่อนลงลายมือชื่อ เพื่อป้องกันการฉ้อโกงและความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น