PFund-REITs-IFF (28 มิ.ย.64)

Event

กลยุทธ์การลงทุนกลุ่มกองทุน และอัพเดตกองเด่นของเรา

Key highlights

COVID-19 ระบาดนานเกินคาด ทำให้ความหวังต่อการฟื้นตัวใน 3Q64 ลดลง

หลังจากที่ COVID-19 กลับมาระบาดระลอกสามในเดือนเมษายน สถานการณ์โดยรวมดูรุนแรงยิ่งขึ้นในเดือนมิถุนายน เมื่อยอดผู้ติดเชื้อรายวันเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3,135 รายระหว่างวันที่ 1–27 มิถุนายน (จากเฉลี่ย 1,210 รายในเดือนเมษายน และ 3,053 รายในเดือนพฤษภาคม) เราคาดว่าสถานการณ์การระบาดรอบ
ล่าสุดน่าจะกินเวลานานกว่าสองระลอกแรก ดังนั้น เราจึงเป็นกังวลมากขึ้นกับแผนการกลับมาเปิดประเทศ (“โครงการ sandbox”) รับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ได้รับวัคซีนแล้วให้เดินทางมาที่ภูเก็ตได้ในเดือนกรกฎาคม ถึงแม้เราจะเชื่อว่า PFund-REITs-IFF จะได้อานิสงส์จากการที่บางธุรกิจดีขึ้น จากการกลับมาเปิดประเทศในปีนี้ แต่ CPN Retail Growth Leasehold (CPNREIT.BK/CPNREIT TB) และ BTS Rail Mass Transit Growth Infrastructure Fund (BTSGIF.BK/BTSGIF TB) มีศักยภาพในการฟื้นตัวล่าช้ากว่าที่เคยคาดไว้ เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มจะต่ำกว่าที่คาดไว้ใน 2H64

ประเด็นการลงทุนที่สำคัญของกองเด่นของเรา

Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF.BK/JASIF TB): ราคากองทุนขยับขึ้นมา 1.0% MoM ในขณะที่เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนแบบ annualized ในปี FY64F จะยังสูงอยู่ที่ 9.8% ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทุน JASIF เปิดเผยว่า ผลการดำเนินงานของ JASIF ใน 2Q64 จะไม่ถูกกระทบจากการที่ COVID-19 กลับมาระบาดระลอกสาม เนื่องจาก i) กระแสรายได้ยังแข็งแกร่งจากจากสัญญาเช่าแบบคงที่ และ ii) บริษัทลูก (TTTBB) ยังมีศักยภาพที่จะโตได้อีกจากนโยบายการทำงานที่บ้าน นอกจากนี้ ผู้จัดการกองทุนยังคาดว่า JASIF จะคงอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี FY64F เอาไว้ได้ใน
ระดับสูงที่ 10.4% เท่ากับใน FY63

Digital Telecommunications Infrastructure Fund (DIF.BK/DIF TB): ราคากองทุนขยับขึ้นมา 5.0%MoM ในขณะที่เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปีนี้จะอยู่ที่ 8.2% เราชอบกองนี้จากการขยายโครงข่ายโทรคมนาคม (fiber optic และ broadband) ร่วมกับ TRUE โดยมีสินทรัพย์ทั้งประเภท freehold และ leasehold เราคิดว่ากองทุนนี้จะสามารถจ่ายเงินปันผลโดยคงอัตราผลตอบแทนไว้ได้ที่ระดับนี้ได้ต่อไปเรื่อย ๆ ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม เรามองว่าจุดอ่อนของกองนี้คือ TRUE อาจจะขายหน่วยของกองทุนออกมาบางส่วนเพื่อระดมเงินสดไปใช้ลงทุน ซึ่งอาจจะทำให้ราคากองทุนผันผวนได้

Hemaraj Leasehold Real Estate Investment Trust (HREIT.BK/HREIT TB): ราคากองทุนขยับขึ้นมา 3.6% MoM ในขณะที่เราคาดว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปีนี้จะอยู่ที่ 7.8% เราชอบกองนี้เพราะศักยภาพในการเติบโตเนื่องจากสัญญา leasehold ยังมีอายุเหลืออีก 25 ปี และสินทรัพย์ตั้งอยู่ในเขต EEC นอกจากนี้ กองทุนจะสามารถจ่ายเงินปันผลโดยคงอัตราผลตอบแทนไว้ได้ที่ระดับนี้ได้ต่อไปเรื่อยๆ ในระยะยาว

Ally REIT (ALLY.BK/ALLY TB): ราคากองทุน ALLY ขยับขึ้นมาถึง 9.0% MoM หลังจากที่เราเริ่มแนะนำเป็นครั้งแรกเมื่อเดือนที่แล้ว โดยประเด็นการลงทุนที่สำคัญคือ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 8-9% ในปี FY64F จากแนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรในปีนี้ ทั้งนี้ ALLY เป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาด
community mall โดยมีอสังหาริมทรัพย์ 11 แห่งในประเทศไทย คิดเป็นมูลค่าสินทรัพย์รวม 1.27 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น ห้างสรรพสินค้า (38%), ห้าง specialty mall (25%), ห้าง community mall (23%), และห้าง neighborhood mall (15%)

Recommendation

แม้ว่า COVID-19 จะกลับมาระบาดระลอกสามในประเทศไทย แต่เรายังคงชอบ JASIF, HREIT, DIF และ ALLY โดยมองว่ากองทุนเหล่านี้โดดเด่น เนื่องจาก i) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลค่อนข้างสูง (>8%) ii) ราคาต่อ NAV ต่ำกว่า 1x และ iii) ผลประกอบการมีเสถียรภาพ iv) yield gap น่าสนใจ

Risks

COVID-19 ระบาด, เศรษฐกิจชะลอตัวลง, การเมืองขาดเสถียรภาพ