"Property" Sector (10 มิ.ย.63)

Event

อัพเดตแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

Impact

Take-up rate เดือนพฤษภาคม 2563 อยู่ที่ 13%

Agency for Real Estate Affairs (AREA) รายงาน take-up rate เดือนพฤษภาคม 2563 ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ 13% เปรียบเทียบกับ 15% ในเดือนเมษายน 2563 เนื่องจาก i) กิจกรรมการเปิดโครงการใหม่ยังคงซบเซา และ ii) โครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ (Figure 3) ซึ่งตามปกติแล้ว take-up rate จะต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2563 ปรับตัวลดลง 34% YoY เหลือ 4,478 ยูนิต ในขณะที่จำนวน take-up unit อยู่ที่ 217 ยูนิตเท่านั้น (ปรับตัวลดลงสูงถึง 74% YoY) แต่อย่างไรก็ตาม อัตรา take-up rate รายเดือนสะท้อนแค่ผลการตอบรับของโครงการที่เปิดใหม่เท่านั้น ในขณะที่ผู้ประกอบการยังคงเน้นอัดแคมเปญส่งเสริมการขายเพื่อระบายสต็อกเก่าที่สร้างเสร็จแล้วออกไปโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ดังนั้นเรามองว่า take-up rate ในเดือนนี้อาจไม่ได้เป็น indicator ที่แม่นยำในการสะท้อนสภาพตลาด

แนวโน้มใน 2H63

เราคาดแนวโน้มโครงการแนวราบจะยังคงมีเสถียรภาพ ใน 2H63 หนุนจากอุปสงค์จากผู้ซื้อที่แท้จริงในขณะที่ทางด้านอุปทานจะยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการเนื่องจากผู้ประกอบการสามารถด้วยการทยอยเปิดตัวทีละเฟสได้ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการยังคงมุมมองเชิงลบต่อการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และยังคงเน้นระบายสต็อกเก่าที่ค้างอยู่ออกไป ดังนั้น โมเมนตั้มของอุปทานโครงการคอนโดมิเนียมจึงลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 72% YTD (Figure 8) ทั้งนี้ แม้ว่าการลดอุปทานใหม่อาจเป็นตัวบ่งชี้ต่อการปรับสมดุลของวัฏจักรธุรกิจ แต่เรายังคงระมัดระวังกับตลาดคอนโดมิเนียมใน 2H63 เนื่องจากเมื่อต้นปีสต็อกของห้องในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วยังสูงถึง 93,822 ยูนิต (เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยห้าปีย้อนหลังที่ประมาณ 78,000 ยูนิต) ในเบื้องต้น เราคาดว่าน่าจะต้องใช้เวลาถึง 1.5 ปีกว่าที่อุปสงค์และอุปทานจะปรับให้สมดุลกันมากขึ้นท่ามกลางการหายไปของนักลงทุนต่างชาติ

Valuation & Action

เรายังคงมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มใน 2H63F เนื่องจากยังมีปัจจัยกดดันอีกหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายการปล่อยกู้แบบระมัดระวังของธนาคารพาณิชย์ ดังนั้น เราจึงแนะนำให้ selective หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นรายตัวไป โดยเราชอบหุ้นที่รายได้เน้นโครงการแนวราบ หรือมี backlogs โครงการคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับสูง เรายังคงเลือก AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* กลุ่มนี้ (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 5.70 บาท) และ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 8.10 บาท) เป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มนี้ ทั้งนี้ เนื่องจากราคาหุ้นสะท้อนปัจจัยบวกไปบางส่วนแล้ว เราจึงแนะนำให้ใช้กลยุทธ์ซื้อเมื่ออ่อนตัว

Risks

ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง การก่อสร้างและกำหนดโอนซบเซา