สารพันปัญหาภาษีที่ดิน

อย่างไรก็ตามหลังจากที่เราเริ่มมีการเก็บภาษีที่ดินมาได้ประมาณ 3 ปีแล้ว ก็เริ่มที่จะมีสารพันปัญหาออกมาให้ได้พบเห็นกันบ้างแล้ว วันนี้ผมมีผู้เชี่ยวชาญในด้านการวางแผนการเงินของบริษัท Wealth Creation International Investment Advisory Security Co., Ltd. คุณปิติพงษ์ รุ่งเรืองวุฒิกุล CFP® จะมาหยิบยกเรื่องของปัญหาภาษีที่ดิน และข้อสังเกต มาแบ่งปันเพื่อเป็นประโยชน์ให้ผู้อ่านได้ทราบกันครับ

ปัญหาของเรื่องภาษีที่ดินที่พบได้แทบจะทุกท้องที่เลยก็คือ ข้อมูลที่ทางเทศบาลท้องถิ่นเรียกเก็บกับเรานั้นไม่ได้มีการอัพเดต เช่น มีการโอนซื้อขายกันที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว แต่ข้อมูลที่ทางเทศบาลส่งมายังเป็นชื่อคนเก่าอยู่เลย โดยสาเหตุของเรื่องนี้นั้นมาจาก การที่ทางสำนักงานเทศบาล กับทางกรมที่ดิน มีการแชร์ข้อมูลกันคลาดเคลื่อน ไม่อัพเดต หรือตกหล่น ซึ่งกว่าทางผู้เสียภาษีจะทราบก็เมื่อจดหมายแจ้งยอดภาษีออกมาแล้วนั่นเอง

ถ้าเป็นการโอนในครอบครัวหรือคนรู้จักก็อาจจะมีปัญหาไม่มากนัก แต่หากเป็นการโอนเพื่อการซื้อขายแล้วนั้น จดหมายจะถูกส่งไปที่ผู้ขายแทน ซึ่งผู้ขายอาจจะไม่ได้รับจดหมายนี้ หรือได้รับแต่ไม่ได้ดำเนินการใดๆ ทำให้อสังหานั้นขาดการชำระภาษี นำไปสู่ความผิดตามกฎหมาย โดยที่ผู้ซื้อหรือเจ้าของอสังหาคนใหม่ ไม่ทราบเลยว่าตัวเองกำลังจะโดนค่าปรับ และที่ดินกำลังจะโดนอายัด และสุดท้ายอาจจบที่การโดนยึดทรัพย์ได้เลย

ทางแก้ปัญหาก็คือ ตนเป็นที่พึ่งแห่งตน เจ้าของอสังหา ควรจะติดต่อกับทางเทศบาลที่ตนเองมีอสังหาอยู่เพื่อตามเรื่องเอกสารภาษีที่ดิน พร้อมทั้งให้ทางเทศบาลตรวจสอบด้วยว่าข้อมูลมีการปรับปรุงแก้ไขให้ถูกต้องหรือยัง และหากไม่ถูกต้องก็ให้ทางเทศบาลดำเนินการแก้ไขปรับปรุงครับ โดยช่องทางติดต่อแต่ละเทศบาลก็ต่างกัน บางที่ให้ติดต่อทางโทรศัพท์ บางที่ก็ให้ติดต่อทาง line ต้องเช็คกับทางเทศบาลนั้นอีกทีครับ 

ทั้งนี้บางเทศบาลจะสามารถปรับปรุงข้อมูลให้เราได้ทันทีเลย บางที่ก็ต้องให้เราทำเอกสารแนบสำเนาโฉนดส่งเข้าไป บางที่ก็จะติดต่อกับกรมที่ดินโดยเพื่อตรวจเช็คปรับปรุงข้อมูลให้เราได้เลย โดยผมแนะนำว่าหากทาง เทศบาลแจ้งให้เราทำเอกสารส่งเข้าไป เราอาจจะขอให้ทางเทศบาลช่วยตรวจสอบปรับปรุงข้อมูลกับกรมที่ดินโดยตรงเลยจะดีกว่าครับ จะได้ไม่ต้องเสียเวลาทำเอกสาร เพราะข้อมูลต่างๆที่ทางเทศบาลต้องการสามารถตรวจกับทางกรมที่ดินได้อยู่แล้วครับ

ประเด็นสำคัญถัดมาก็คือ หากเราลืมชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นอกจากจะโดนค่าปรับแล้วนั้น ที่ดินของเราจะยังถูกอายัดอีกด้วย ทำให้ไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนได้ ดังนั้น หากเราต้องการดำเนินการเกี่ยวกับการโอนอสังหา ไม่ว่าจะเป็นผู้โอนเหรือผู้รับโอน ก็ต้องอย่าลืมเช็คกับกรมที่ดินเสียก่อนว่าที่ดินโฉนดนั้นๆ ติดการอายัดอยู่หรือไม่ เพราะหากติดการอายัดจะต้องเสียเวลาไปชำระภาษีที่เทศบาลเสียก่อนจึงจะไปทำเรื่องโอนได้ ซึ่งอาจจะทำให้เสียเวลามากยิ่งขึ้น

และถึงแม้ว่าเราจะจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็ตามก็อย่าพึ่งไว้ใจว่าที่ของเราจะไม่ถูกอายัด เพราะตัวผู้เขียนก็มีประสบการณ์มาว่าจ่ายภาษีที่ดินไปแล้ว แต่ที่ดินถูกอายัด โดยสาเหตุมาจากการที่เทศบาลที่เป็นผู้จัดเก็บภาษีที่ดินส่งข้อมูลผิดไปให้ทางกรมที่ดิน ทำให้ ที่ดินถูกอายัด โชคดีที่ทราบทันทำให้ ยังไม่ถึงขั้นโดนยึดทรัพย์และถูกขายทอดตลาดไปเสียก่อน

สุดท้ายสำหรับท่านที่มีที่ดินรกร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆติดต่อกันตั้งแต่ปี 2563 นั่นหมายความว่าที่ดินนี้ไม่ได้มีการนำไปใช้ประโยชน์ใดๆ ติดต่อกันเกิน 3 ปี ซึ่งจะทำให้อัตราภาษีถูกเพิ่มอีก 0.3% เป็น 0.6% และหากปล่อยทิ้งไว้จะถูกเพิ่มอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี โดยที่สูงสุดไม่เกิน 3% นั่นหมายความว่าเจ้าของที่ดินประเภทนี้จะต้องจ่ายภาษีที่ดินมากกว่าปีที่แล้วเกือบเท่าตัวเลยทีเดียวโดยอัตรา 0.6% นั้นสูงกว่าการนำที่ดินไปใช้เพื่อการพาณิชย์เสียอีก

โดยเจ้าของอาจเลือกทำการเกษตรกรรมเพื่อลดภาษีที่ดินลงมาได้เหลือ 0%-0.1% โดยสามารถดูตัวอย่างพืชเพื่อการเกษตรและเงื่อนไขจำนวนการปลูกขั้นต่ำต่อขนาดพื้นที่ได้จาก บัญชีแนบท้าย ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ครับ