CPN รับอานิสงส์ Mixed-Use ขอนแก่นโตแกร่ง โบรกชี้ Campus ผลตอบรับดี หนุนศักยภาพระยะยาว

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เดินหน้าขยายธุรกิจ Mixed-Use ในจังหวัดขอนแก่น ซึ่งมีศักยภาพในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจ การแพทย์ การศึกษา และ MICE ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยผลการดำเนินงานของ Central Khon Kaen Campus หลังเปิดให้บริการได้รับการตอบรับที่ดีทั้งในส่วนศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม ขณะที่นักวิเคราะห์มองว่าการกำหนดฐานลูกค้าที่แตกต่างจากศูนย์การค้าเดิม ช่วยลดการแข่งขันภายในพื้นที่ และเปิดโอกาสให้ CPN ต่อยอดการเติบโตของธุรกิจในระยะยาว

นวลพรรณ น้อยรัชชุกร, IAA,CISA นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุนและทางเทคนิค บล.เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า ฝ่ายวิจัยได้เข้าเยี่ยมชมโครงการ Mixed-Use เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม บนที่ดิน 30 ไร่ ในย่านกังสดาล ถนนมิตรภาพ จ.ขอนแก่น โดยมองว่าศักยภาพของพื้นที่มีแนวโน้มเติบโตในระยะยาว จากการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับทั้งสนามบิน โรงพยาบาลศรีนครินทร์ และมหาวิทยาลัยขอนแก่น

ขณะเดียวกัน การลงทุนด้านสาธารณสุขและคมนาคมอย่างต่อเนื่อง ทั้งศูนย์การแพทย์ชั้นเลิศ รถไฟทางคู่ และรถไฟความเร็วสูง จะช่วยเพิ่มศักยภาพของขอนแก่นในการก้าวสู่ศูนย์กลางด้านการแพทย์ การศึกษา และ MICE ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนกำลังซื้อและโอกาสเติบโตของธุรกิจค้าปลีกในระยะยาว

สำหรับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส มีพื้นที่เช่าประมาณ 2 หมื่นตารางเมตร เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 20 พ.ค. 2569 ถือเป็นโครงการแห่งที่ 2 ในขอนแก่น และอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ขอนแก่น โครงการแรก ซึ่งมีพื้นที่เช่า 4.7 หมื่นตารางเมตร และเปิดดำเนินการตั้งแต่ปี 2552 ประมาณ 4 กิโลเมตร โดยทั้ง 2 โครงการสามารถเกื้อหนุนกันได้ เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าแตกต่างกัน โดยโครงการแรกเน้นลูกค้าทั่วไปในจังหวัด ขณะที่แคมปัสมุ่งเจาะกลุ่มนักศึกษาและบุคลากรทางการแพทย์

ทั้งนี้ ณ ไตรมาส 2/2569 อัตราการเช่าพื้นที่ของเซ็นทรัล ขอนแก่น อยู่ที่ 97% และเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส อยู่ที่ 86% โดยคาดว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มขึ้นใกล้ 100% และมากกว่า 90% ตามลำดับภายในสิ้นปี 2569

ด้าน Go! Hotel ขอนแก่น ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งแรกของแบรนด์ Go! Hotel ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีจำนวน 75 ห้อง ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักสูงถึง 95% และมีราคาห้องพักเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาทต่อคืน สูงเป็นอันดับ 2 รองจาก Go! Hotel สุวรรณภูมิ

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม PHYLL ขอนแก่น เป็นอาคารสูง 33 ชั้น จำนวน 583 ยูนิต ราคาเฉลี่ยประมาณ 95,000 บาทต่อตารางเมตร มูลค่าโครงการราว 1.7 พันล้านบาท สามารถปิดการขายได้ภายใน 5 วันหลังเปิด Presale และคาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงปลายปี 2571

อย่างไรก็ดี ยังมีมุมมองเชิงบวกหลังการเข้าเยี่ยมชมโครงการ โดยการตอบรับที่ดีของทุกองค์ประกอบในโครงการ Mixed-Use ขอนแก่น สะท้อนความสำเร็จของกลยุทธ์ Retail-Led Mixed-Use Development ที่ใช้ศูนย์การค้าเป็นแกนกลางในการเชื่อมโยงระบบนิเวศของโครงการ ทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัย ทำให้แต่ละธุรกิจสามารถสนับสนุนและสร้าง Synergy ระหว่างกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ทั้งนี้ ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยกำหนดราคาเป้าหมายปี 2570 ที่ 80 บาท อิงวิธี DCF และ WACC ที่ 8% จากปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ ราคาหุ้นที่ยัง Laggard เมื่อเทียบกับ SET แนวโน้มกำไรไตรมาส 3/2569 ที่คาดว่าจะเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องในไตรมาส 4/2569 จากการเข้าสู่ High Season ของธุรกิจค้าปลีก โรงแรม และการโอนที่อยู่อาศัย รวมถึงการลงทุนโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตของบริษัทในระยะยาว

นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ เปิดเผยว่า หลังเดินทางไปจังหวัดขอนแก่นร่วมกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เพื่อเยี่ยมชม Central Khon Kaen Campus ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 20 พ.ค. 2569 และดำเนินงานมาแล้วประมาณ 4 เดือน พบว่าผลการดำเนินงานโดยรวมดีกว่าแผน โดยจำนวนผู้ใช้บริการในช่วงเปิดตัวพุ่งสูงกว่า 40,000 คนต่อวัน ก่อนปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 20,000 คนต่อวัน ซึ่งยังสูงกว่าเป้าหมาย ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่มากกว่า 90% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 95% ภายในสิ้นปี 2569

โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขอนแก่นสามารถรองรับศูนย์การค้าแห่งที่สองได้ คือฐานลูกค้าและพื้นที่ให้บริการของทั้งสองโครงการมีความแตกต่างกัน จึงไม่ได้แข่งขันแย่งลูกค้าภายในจังหวัดโดยตรง โดย Central Khon Kaen Campus ตั้งอยู่ในย่านกังสดาล ใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่นและโรงพยาบาลศรีนครินทร์ รองรับฐานลูกค้าราว 500,000 คน รวมถึงนักศึกษาและบุคลากรทางการแพทย์มากกว่า 45,000 คน ขณะที่ Central Plaza Khon Kaen บนถนนศรีจันทร์ ซึ่งเปิดดำเนินงานมานาน 17 ปี เน้นกลุ่มครอบครัวและลูกค้าทั่วทั้งเมือง ทั้งนี้ จำนวนผู้ใช้บริการของศูนย์การค้าเดิมลดลง 10–15% ในช่วงเดือน พ.ค.–ก.ค. ก่อนฟื้นตัวในเดือน ส.ค. โดยอยู่ในระดับต่ำกว่าปีก่อนเพียง 1–2% สะท้อนว่าผลกระทบจากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่เริ่มจำกัดลง

สำหรับ Campus มีขนาดประมาณ 1.9% ของพื้นที่เช่ารวม (NLA) ของ CPN ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70–80% ของค่าเฉลี่ยทั้งพอร์ต ซึ่งใกล้เคียงกับศูนย์การค้าในจังหวัดที่ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยว โดยทิสโก้มองว่าจังหวัดขอนแก่นมีศักยภาพเติบโตเร็วกว่าภาคตะวันออกเฉียงเหนือโดยรวม มี GPP ประมาณ 230,000 ล้านบาท สูงเป็นอันดับ 2 ของภาคอีสานรองจากนครราชสีมา และมี GPP ต่อหัวสูงที่สุดในภูมิภาค โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนจาก 3 เสาหลัก ได้แก่ การเป็นศูนย์กลางการศึกษาและการแพทย์ โดยมีมหาวิทยาลัยขอนแก่นและโรงพยาบาลศรีนครินทร์เป็นแกนหลัก ซึ่งมีแผนเพิ่มจำนวนเตียงจาก 1,500 เตียง เป็น 3,500 เตียงภายในสิ้นปี 2570 การเป็นศูนย์กลาง MICE City ซึ่งมีผู้มาเยือนประมาณ 5 ล้านคนในปี 2568 เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อน และการเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์บนแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตก

นอกจากนี้ ขอนแก่นยังมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต ทั้งรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ไปนครราชสีมา ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง M6 ศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยาน (MRO) น้ำพอง และท่าเรือบกโนนท่อน ซึ่งจะช่วยดึงดูดบุคลากรทางการแพทย์ นักศึกษา ผู้ป่วย และนักเดินทางเพื่อธุรกิจเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเนื่องต่อการอยู่อาศัย การใช้จ่าย และการเข้าพักภายในระบบนิเวศแบบ Mixed-Use เช่น Campus

ด้าน GO! Hotel Khon Kaen Campus มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 95% นับตั้งแต่เปิดดำเนินงาน เทียบกับระดับปกติราว 70% ของโรงแรมระดับประหยัด ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ย (ADR) สูงกว่า 1,000 บาทต่อคืน สูงเป็นอันดับ 2 ของเครือ รองจากสาขาสุวรรณภูมิ โดยลูกค้าประกอบด้วยชาวไทยประมาณ 70% ผู้ป่วยชาวลาว 15% และผู้รับบริการทางการแพทย์จากต่างจังหวัดอีกประมาณ 15% ขณะที่อัตรากำไร GOP อยู่ในระดับมากกว่า 60% ส่งผลให้ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 5 ปี เร็วกว่าเป้าหมายเดิมที่ 7 ปี

ส่วนโครงการ Phyll Khonkaen คอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้น ซึ่งตั้งอยู่ติดกัน สามารถขายห้องชุดทั้ง 583 ยูนิต มูลค่ารวม 1.7 พันล้านบาท ได้ภายใน 5 วัน ที่ราคาเฉลี่ยประมาณ 95,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าคอนโดมิเนียมโครงการแรกของ CPN ในจังหวัดขอนแก่นเมื่อ 8 ปีก่อนประมาณ 27% โดยมีกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์และอาจารย์มหาวิทยาลัยขอนแก่นเป็นผู้ซื้อหลัก และคาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4/2571

ทั้งนี้ ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” หุ้น CPN ด้วยมูลค่าที่เหมาะสม 83 บาท โดยมองว่ากรณีศึกษาของขอนแก่นสะท้อนรูปแบบการขยายธุรกิจต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ ผ่านการพัฒนาศูนย์การค้าแห่งที่สองที่มีความแตกต่างจากโครงการเดิมในเมืองที่กำลังเติบโต พร้อมดึงดูดแบรนด์ที่ต้องการขยายสาขาออกจากกรุงเทพฯ หรือเปิดสาขาแรกในภาคอีสาน อาทิ Shabu Baru Mini, Hand of God, Jetts 24 Hours และ Excelsior ขณะที่อัตราการเติบโตของค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 2–3% ต่อปี สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของทั้งพอร์ต และยังมีโอกาสสร้าง Upside เพิ่มเติม หากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของ Campus สามารถลดช่องว่างจากค่าเฉลี่ยของทั้งพอร์ตได้ รวมถึงการมีผู้เช่าเปิดดำเนินงานครบถ้วนมากขึ้นและอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเกิน 95% 

นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาเพิ่มเติมได้มากกว่า 10,000 ตารางเมตร โอกาสในการปรับปรุง Central Plaza Khon Kaen การขยายจำนวน GO! Hotel ในเมือง และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินแปลงใหม่ในอนาคต ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของ CPN ในระยะยาว