เสียงโหวต‘ผู้ถือหน่วยGROREIT’ ชี้ชะตา‘รอยัล ออคิด’เลือกเจ้าของเดิม & ทุนใหม่

ท่ามกลางประเด็นความเห็นที่ไม่ตรงกันของการซื้อคืนทรัพย์สินของกองทรัสต์ของทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) จากเจ้าของเดิม บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) (ROH) 

ล่าสุดกับมา “ร้อนระอุ” อีกครั้ง เมื่อบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT แจ้งผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งที่ 5/2569 เมื่อ 14 ก.ย. 2569 มีมติอนุมัติการจำหน่ายทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ คือ โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส และให้เรียกประชุม “ผู้ถือหน่วยทรัสต์” 28 ต.ค. 2569 เพื่อลงมติอนุมัติทางเลือกการจำหน่ายทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์

โดยผู้ถือหน่วย GROREIT จะพิจารณา 3 ทางเลือกขายทรัพย์สิน ก่อนเข้าสู่กระบวนการเลิกกองทรัสต์ภายหลังการขายสำเร็จ 

ทางเลือกแรก คือ การขายทรัพย์สินให้แก่ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ในราคา 4,873 ล้านบาท โดยหากผู้ถือหน่วยมีมติอนุมัติ จะต้องดำเนินการภายใน 14 วันนับจากวันที่ได้รับอนุมัติ

ทางเลือกที่ 2 คือ ข้อเสนอจาก บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ซึ่งเมื่อวันที่ 4 ก.ย. 2569 ได้เสนอซื้อทรัพย์สินของโครงการในราคา 5,300 ล้านบาท สูงกว่าข้อเสนอของ ROH จำนวน 427 ล้านบาท ข้อเสนอดังกล่าวจะเป็นทางเลือกกรณีที่ผู้ถือหน่วยไม่อนุมัติการขายให้ ROH หรือแม้จะอนุมัติแล้ว แต่ ROH ไม่สามารถดำเนินการซื้อทรัพย์สินได้ตามเงื่อนไขและกรอบเวลาที่กำหนด

ทางเลือกที่ 3 หากการขายให้ทั้ง ROH และออร์คิด ฮอสพิแทลลิที ไม่ได้รับอนุมัติ หรือได้รับอนุมัติแต่ไม่สามารถดำเนินการได้ GROREIT จะขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยให้นำทรัพย์สินออกเปิดประมูล

พร้อมกันนี้ จะขอมอบอำนาจทั่วไปให้ บลจ.วรรณ ดำเนินการเปิดประมูลและขายทรัพย์สิน เพื่อให้กองทรัสต์ยังสามารถเดินหน้าหาผู้ซื้อรายอื่นได้ หากสองทางเลือกแรกไม่สำเร็จ

ทว่า หนึ่งในไฮไลต์ของดีลนี้อยู่ที่ “ทุนใหม่” อย่าง ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที ที่ยื่นข้อเสนอซื้อในราคา 5,300 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่ผู้เช่าเดิม ROH เสนอไว้ราว 427 ล้านบาท หรือยืนยันพร้อมซื้อคืนที่ 4,873 ล้านบาท ดังนั้น นี่อาจจะไม่ใช่แค่การขายทรัพย์สินคืนตามสัญญาเดิม แต่กำลังกลายเป็น “ศึกการต่อสู้เชิงยุทธศาสตร์” ระหว่าง “เจ้าของเดิม” กับ “ทุนใหม่” ที่ดันมูลค่าทรัพย์สินพุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 

“สุชา บุณยเนตร” รองเลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผยว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวยังคงเป็นของกองทรัสต์ GROREIT ตามที่ระบุในโฉนดอย่างถูกต้อง จึงไม่มีความจำเป็นต้องทำเรื่องโอนทรัพย์สินเข้ามายังกองทรัสต์เพิ่มเติม โดยปัจจุบันทรัพย์สินยังคงสามารถจัดหาผลประโยชน์ และผู้ถือหน่วยลงทุนยังคงได้รับผลตอบแทนตามปกติภายใต้การบริหารของ บลจ.

สำหรับ ประเด็นข้อพิพาทนั้น แม้กรรมสิทธิ์จะอยู่กับกองทรัสต์ แต่เนื่องจากมีข้อผูกพันตามสัญญาเดิมที่ระบุว่ากองทรัสต์จะขายทรัพย์สินคืนให้แก่เจ้าของเดิม (ROH) อย่างไรก็ดี ขณะนี้เกิดข้อแย้งระหว่างคู่สัญญา โดยฝ่ายเจ้าของเดิมยืนยันเจตนาที่จะซื้อคืน แต่ฝั่งกองทรัสต์มองว่าการดำเนินการอาจไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่เคยตกลงกันไว้ ทำให้ประเด็นหลักในขณะนี้เหลือเพียงการพิจารณาว่าจะมีการซื้อคืนหรือไม่ เมื่อใด และต้องดำเนินการอย่างไร

ต่อกรณีนี้ ก.ล.ต. ได้เข้าติดตามสถานการณ์และหารือกับบริษัทจัดการอย่างใกล้ชิด เพื่อเร่งคุ้มครองผลประโยชน์สูงสุดผู้ถือหน่วยลงทุนควบคู่ไปกับการดูแลผู้ถือหุ้นกู้ของ ROH โดยกำกับดูแลให้ผู้จัดการกองทรัสต์ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายและสัญญาก่อตั้งทรัสต์อย่างครบถ้วน เพื่อให้ผู้ถือหน่วยได้รับเงินลงทุนคืน และได้สั่งให้ทาง ROH ชี้แจงเกี่ยวกับแนวทางดำเนินงาน และปฏิบัติตามมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นพร้อมเปิดเผยข้อมูลผ่านระบบของตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้ว

ก.ล.ต. ระบุเพิ่มเติมว่า ในส่วนเงื่อนไขหรือการปฏิบัติตามสัญญานั้น ถือเป็นข้อตกลงทางแพ่งระหว่างคู่สัญญา ซึ่ง ก.ล.ต. ไม่สามารถเข้าไปให้ความเห็นในข้อสัญญาโดยตรงได้ แต่มีหน้าที่กำกับดูแลให้ทุกฝ่ายปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายและสัญญาที่เกี่ยวข้องถูกต้อง โดยสิทธิในการตัดสินใจว่าจะขายทรัพย์สินคืนให้แก่เจ้าของเดิม หรือจะเปิดประมูลขายให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่นั้น ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของกองทรัสต์ตามข้อกำหนดในสัญญาและประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นสำคัญ