ยกสุดท้าย ‘อาร์โอเอช’ ซื้อคืน ‘รร.รอยัลออคิด’

โอกาสสุดท้ายของ “อาร์โอเอช” ในการซื้อคืน “โรงแรมรอยัล ออคิด” ที่จะครบกำหนด 16 ส.ค. นี้ “บลจ.วรรณ” แจงกรณีภาระหนี้ยืนยันวันครบกำหนดชำระจริง 16 ส.ค. 69 ย้ำจะไม่มีการแถลงข่าวเป็นทางการ เหตุต้องรอติดตาม “ความคืบหน้าชำระคืนเงิน” จากทางบริษัทอย่างใกล้ชิดจนถึงวันครบกำหนด ก่อนประเมินสถานการณ์และมาตรการรองรับต่อไป 

เมื่อบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ไม่สามารถหาเงินมาชำระตามสัญญาเพื่อ “ซื้อคืน” โรงแรม “รอยัล ออคิด เชอราตัน” มูลค่า 4,873 ล้านบาท ให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) ได้ทันตามกำหนด (14 ก.ค. 2569) ส่งผลให้สิทธิในการซื้อคืนตามข้อตกลงเดิม และการบริหารจัดการสิ้นสุดลงทันที โดย ROH มีบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 97.00% (ตัวเลข ณ 12 มิ.ย. 2569)

โดยก่อนหน้านี้ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT และ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะทรัสตี เดินหน้าส่งสัญญาณชัด ซึ่งยื่นคำขาดให้ ROH ส่งมอบทรัพย์สินคืนภายใน 30 วัน (สิ้นสุดกลางเดือนส.ค.นี้)

ขณะที่ โครงสร้างหนี้ของกองทรัสต์ GROREIT มีธนาคารออมสินเป็นเจ้าหนี้ลำดับแรก เนื่องจากอยู่ภายใต้สัญญาจำนองกับธนาคาร โดยมีหนี้คงค้าง 1,350 ล้านบาท ขณะที่กองทรัสต์มีภาระชำระดอกเบี้ยอัตรา MLR-1.6% หรือ 4% กว่า คิดเป็นต้นทุนดอกเบี้ยราว 60-70 ล้านบาทต่อปี 

ขณะที่ ราคาประเมินก่อนหน้าอยู่ที่ 5,200 ล้านบาท ซึ่งกองทรัสต์ลงทุนซื้อทรัพย์สินปี 2564 มูลค่า 4,500 ล้านบาท และจะทำการขายราคา 4,873 ล้านบาท เป็นราคาที่ติดเงื่อนไขซื้อคืนตามสัญญา และเป็นราคาที่กำหนดให้ “กลุ่ม ROH” ใช้สิทธิซื้อคืน โดยคำนวณจากเป้าหมาย “อัตราผลตอบแทน” ภายในที่กองทรัสต์ต้องส่งมอบแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

เคลียร์ชัดหนี้ ROH ครบกำหนด 16 ส.ค.นี้

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) เปิดเผยกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า สำหรับสถานะการครบกำหนดชำระหนี้ของบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH นั้น ประเด็นหนี้ดังกล่าวมีกำหนดครบกำหนดชำระในวันอาทิตย์ที่ 16 ส.ค.2569 ไม่ใช่วันที่ 14 ส.ค.2569 ตามที่มีความเข้าใจในเบื้องต้น 

โดยระบุว่าในวันที่ 16 ส.ค. 2569 ถือเป็นวันที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เนื่องจากเป็นวันครบกำหนดที่บริษัทจะต้องดำเนินการเกี่ยวกับภาระหนี้ดังกล่าว โดย ณ ขณะนี้เรายังไม่มีข้อมูล หรือการแจ้งความคืบหน้าจากบริษัทเกี่ยวกับแนวทางการชำระคืนเงินได้ ทำให้เรายังไม่สามารถประเมินได้อย่างชัดเจนว่าจะมีการคืนเงินตามกำหนดหรือไม่ 

“โอกาสในการได้รับเงินคืน ตลอดจนแนวทางหรือมาตรการรองรับในกรณีที่บริษัทไม่สามารถชำระคืนได้ตามกำหนดนั้น ยังไม่ประเมินหรือให้ความเห็นล่วงหน้าได้ ขอให้รอติดตามสถานการณ์จนถึงวันที่ 16 ส.ค.2569 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดชำระหนี้เสียก่อน จึงจะสามารถประเมินได้ว่าบริษัทมีความสามารถในการชำระคืนอย่างไร และจำเป็นต้องมีแนวทางดำเนินการหรือมาตรการรองรับในลักษณะใดบ้าง”

ทั้งนี้ นายอลงกรณ์ ยืนยันว่า ในวันที่ 14 ส.ค.2569 จะไม่มีการจัดแถลงข่าวหรือชี้แจงอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับกรณีดังกล่าว เนื่องจากยังไม่ถึงวันครบกำหนดชำระหนี้ และขณะนี้ยังไม่มีข้อมูลยืนยันจากบริษัทเกี่ยวกับแนวทางการคืนเงิน โดย บลจ.วรรณ จะต้องรอติดตามสถานการณ์จนถึงวันที่ 16 ส.ค.2569 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด ก่อนพิจารณาแนวทางและให้ข้อมูลเพิ่มเติมต่อไป

ก่อนหน้านี้ นายอลงกรณ์ เคยระบุว่า การบริหารโรงแรมจะไม่สะดุด โดยได้มอบหมายให้ Starwood ในเครือ Marriott International เข้ามาบริหารต่อโดยตรงเพื่อไม่ให้กระทบต่อลูกค้า และผู้ใช้บริการ ทั้งนี้ บลจ.วรรณ ชี้แจงว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องสภาพคล่องในการจัดหาเงินทุนของ ROH เอง ไม่ได้สะท้อนจากผลประกอบการ เพราะโรงแรมยังมี “ศักยภาพสูง” และสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 323 ล้านบาท และมีอัตราการเข้าพักแข็งแกร่งถึง 72-77%

คาดรีเทิร์นผู้ถือหน่วยสูงถึง 8% ต่อปี

ทั้งนี้ เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินจะนำไปชำระหนี้แก่ธนาคารออมสินซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองลำดับแรกจำนวน 1,350 ล้านบาทก่อน ส่วนที่เหลือจะนำมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน คาดว่าจะได้รับคืนราว 11 บาทต่อหน่วย (จากราคาต้นทุน 10 บาท) คิดเป็นผลตอบแทนราว 8% ต่อปี โดยกระบวนการขายทั้งหมดคาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในปี 2569

นอกจากนี้ กองทรัสต์ GROREIT เตรียมมาตรการเยียวยาและรองรับสถานการณ์ไว้ตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว เพื่อสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน โดยเตรียมเงินสำรอง 3% จ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนช่วงระหว่างรอขายสินทรัพย์ ซึ่งปกติผู้ถือหน่วยจะได้รับผลตอบแทน 6% ต่อปี

ดังนั้น เงินสำรองจะรองรับการจ่ายผลตอบแทนได้นาน 6 เดือน ระหว่างกระบวนการจัดการทรัพย์สิน พร้อมกับมองมูลค่าประเมินสินทรัพย์อยู่ที่ 4,000-5,000 ล้านบาท เชื่อมั่นว่า หากขายสินทรัพย์สูงกว่า 3,000 ล้านบาท ผู้ถือหน่วยลงทุนจะไม่ได้รับความเสียหายในส่วนเงินต้น

เปิดฐานะการเงิน ROH-GRAND

รายงานขอมูลฐานะการเงินของ ROH ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) พบว่า ย้อนหลังตั้งแต่ปี 2565-ไตรมาส 1 ปี 2569 “ขาดทุนสุทธิ” ต่อเนื่อง

ปี 2565 ขาดทุนสุทธิ -123.01 ล้านบาท

ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ -47.74 ล้านบาท

ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ -30.06 ล้านบาท

ปี 2568 ขาดทุนสุทธิ -957.72 ล้านบาท

และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนสุทธิ -269.67 ล้านบาท

ขณะที่ ROH มี บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 97.00% (ตัวเลข ณ 12 มิ.ย. 2569) โดย สถานะการเงิน GRAND เผชิญสภาวะ “ขาดทุนสุทธิ” ต่อเนื่อง และมีภาระ “หนี้สินสูง” ขณะที่ มีภาระ “ขาดทุนสุทธิ” ตั้งแต่ปี 2565-ไตรมาส 1 ปี 2569

ปี 2565 ขาดทุนสุทธิ -946.22 ล้านบาท

ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ -753.01 ล้านบาท

ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ -673.28 ล้านบาท

ปี 2568 ขาดทุนสุทธิ -1,543.47 ล้านบาท

และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนสุทธิ -230.15 ล้านบาท