อสังหาฯ ยังเหนื่อยปี 67 ลุ้นไม่ขึ้นปลดล็อก LTV

         ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% หรือเรียกง่าย ให้กู้ได้ 100% เฉพาะบ้านหลักแรกดำเนินการมาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี เริ่มมีเสียงเรียกร้องให้ผ่อนปรนมากขึ้น

         การประชุมนัดส่งท้ายปี 2566 กระทรวงการคลังได้เตรียมเสนอให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 31 ธ.ค. 2566

         โดยการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาฯ จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้ เพื่อเป็นการกระตุ้นภาคอสังหาฯ

ขณะเดียวกันเห็นว่าหากมีการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ก็จะมีส่วนช่วยภาคอสังหาฯ ของไทยได้มากขึ้น อีกทั้งในปัจจุบัน ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ เหมือนเช่นที่ผ่านมา ที่เป็นสาเหตุทำให้ ธปท.ต้องออกมาตรการ LTV มาบังคับใช้ในปัจจุบัน

          ก่อนหน้านี้ กระทรวงการคลังเคยหารือร่วมกับ ธปท. ถึงการปรับลดเกณฑ์มาตรการ LTV เพื่อสนับสนุนภาคอสังหาฯ  จากสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ตามข้อมูล REIC ไตรมาส 3 ปี 2566  ได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวของตลาด  โดยกลุ่มบ้านจัดสรร และอาคารชุดมียอดขายภาพรวมลดลง 9.7% แต่ ธปท. ยืนยันว่าจำเป็นจะต้องดำเนินมาตรการ LTV ไว้ตามหลักเกณฑ์ในปัจจุบัน โดยให้เหตุผลว่ายังไม่เห็นถึงความจำเป็นในการปรับลดหลักเกณฑ์ LTV

         คาดการณ์ว่ามาตรการลดค่าใช้จ่ายด้านภาษีไม่มีปัญหาหากจะต่ออายุมาตรการออกไป แต่มาตรการ LTV  ที่ดำเนินการตั้งแต่ ปี 2563 ยังลุ้นกันเหนื่อยเพราะเป็นการลดความร้อนแรงเก็งกำไรอสังหาฯ ซึ่งผลทันที เพราะทำให้ยอดปล่อยสินเชื่อลดลงสะท้อนจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารช่วงนั้นที่เข้มงวดจากเฉลี่ย 15% ขึ้นไปเป็น 20%   

เกณฑ์ที่เข้มงวดพุ่งเป้าไปที่บ้านสัญญาที่ 2  สัญญาที่ 3 และ ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้ต้องมีการวางเงินดาวน์เพิ่มสูงขึ้นจากปกติเฉลี่ยในตลาดช่วงก่อนใช้มาตรการอยู่ที่ 10%  หลังจากนั้นมีการลดความเข้มงวด LTV

         ด้วยการให้เฉพาะผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่นับเป็นผู้กู้  การให้อัตราสินเชื่อ 10% ให้กับสัญญาแรก ที่ราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท เพื่อใช้ในการตกแต่งซ่อมแซมบ้าน  ส่วนใครอยากมีบ้านหลังที่สองต้องมีประวัติกู้บ้านหลังแรกอย่างน้อย 2 ปี  และคงเงินดาวน์ที่ 10% ยังไม่เพียงพอกระตุ้นยอดขาย

          บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย ) หากมีการผ่อนปรน LTV จริงจะช่วยกระตุ้นอสังหาฯ ที่กำลังซบเซา และยังช่วยดันธุรกิจอื่นๆ  ในวงเศรษฐกิจ  แต่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับ ธปท.ยังใจแข็งหรือไม่ พร้อมแนะนำหุ้นรับปัจจัยดังกล่าว SPALI - AP - SC - LH และ SIRI

          ด้าน บล.ฟินันเซีย  กลุ่มอสังหาฯ หากได้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทจากเดิมสิ้นปี 2566  เป็นสิ้นปี 2567 เป็นผลดีอยู่แล้ว

       นอกจากนี้ กระทรวงการคลังยังต้องการให้ ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV มองเป็นกลาง หากมีการต่อมาตรการดังกล่าวถือว่าสอดคล้องกับที่ตลาดคาดหวังสำหรับการผ่อนปรน LTV หากจริง  คาดเป็นผลบวกต่อตลาดรวมมากกว่า แต่อำนาจการตัดสินใจขึ้นกับ ธปท.ซึ่งมองว่ายังมีโอกาสเกิดขึ้นน้อยยังให้น้ำหนักกลุ่มฯ เป็น Neutral Top pick คือ  AP ที่ ราคาเป้าหมาย 14.40 บาท  ที่มี Market share แข็งแกร่งในตลาด การกระจายพอร์ตดี สร้าง Presales และกำไรปี 2567 ยืนระดับสูง

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์