เหตุใด..กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ จึงเกิดการลดทุน?

ตั้งแต่เกิดสถานการณ์แพร่ระบาด COVID-19 ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั่วโลก ซึ่งก็ไม่เว้นแต่โลกการลงทุนของธุรกิจที่เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(กองทุนอสังหาฯ) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (กองทรัสต์) ด้วยเช่นกัน ซึ่งในช่วงที่ผ่านมามีหลายกองที่ออกมาประกาศจ่ายเงินลดทุนหรือเงินคืนทุน นักลงทุนหลายท่านจึงอาจมีข้อสงสัย ดังนั้น สำหรับบทความนี้ ผมจะมาสรุปกล่าวถึง ‘สาเหตุของการจ่ายเงินลดทุน’ 

‘3 ปัจจัยหลัก’ ที่ส่งผลต่อการลดทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ 

ปัจจัยที่ 1 การลดทุนเนื่องจากเงื่อนไขทางบัญชีในการวัดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ภายหลังงวดที่เข้าลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรกหรือลงทุนเพิ่มเติม โดยกองทรัสต์จะบันทึกบัญชีเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกที่มูลค่าที่ลงทุน และเมื่อมูลค่าที่เข้าลงทุนสูงกว่าราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจจะส่งผลให้มีการปรับลงของมูลค่าทรัพย์สินที่เข้าลงทุนในงวดการประเมินมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ในครั้งถัดไป ซึ่งมักจะเกิดขึ้นในปีแรกๆ ของการเข้าลงทุนของกองทรัสต์ (สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้แล้วตั้งแต่ปี 2558 ตามกฎเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.) 

โดยมูลค่าที่ลดลงดังกล่าวจะถูกบันทึกเป็นผลขาดทุนทางบัญชี ซึ่งตามปกติหลังจากผู้จัดการกองทุน/ผู้จัดการกองทรัสต์ พิจารณาจ่ายเงินปันผลแล้ว จะมีการพิจารณาเพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่งว่า ปัจจุบันกองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ มีสภาพคล่องหรือเงินสดส่วนเกินหรือไม่ ซึ่งหากมีสภาพคล่องส่วนเกิน ก็สามารถพิจารณาลดทุนเพื่อจ่ายเป็นผลประโยชน์ตอบแทนคืนผู้ถือหน่วยได้

ซึ่งผู้จัดการกองอาจจะคาดการณ์มูลค่าของรายการลดทุนได้ และแสดงรายการลดทุนในเอกสารเสนอขายหน่วยทรัสต์ก่อนจะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งในปัจจัยนี้ การลดทุนจะไม่ได้เกิดจากผลการดำเนินงานที่ลดลงของกองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ แต่เนื่องมาจากมีมูลค่าการลงทุนสูงกว่าราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลงทุน

ปัจจัยที่ 2 การลดทุนเนื่องจาก กองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และคงเหลือระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก สำหรับกรณีนี้ คงต้องขอย้อนกลับไปอธิบายวิธีจำแนกกองทุนอสังหาฯ / กองทรัสต์ ว่าเป็นประเภทกรรมสิทธิ์ ( Freehold ) ที่ผู้ถือหน่วยทุกคนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนมีการเข้าลงทุน หรือสิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ( Leasehold ) ที่ผู้ลงทุนจะเป็นเจ้าของสัญญาเช่าระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุด หากเป็นเจ้าของสัญญาเช่าระยะยาวเมื่อครบระยะเวลาตามสัญญาเช่าระยะยาวแล้ว ผู้ถือหน่วยจะไม่ได้รับเงินก้อนจากการขายทรัพย์สิน เหมือนกับการลงทุนแบบ Freehold ซึ่งผู้ลงทุนสามารถสังเกตง่ายๆ จากชื่อกองทุนจะต้องมีคำว่า “สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์” เสมอ

สำหรับการลดทุนของปัจจัยที่ 2 นี้ จะเกิดขึ้นเมื่อกองทุนอสังหาฯ/ กองทรัสต์ประเภท Leasehold ไม่มีกำไรสะสมคงเหลือ และกองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์มีมูลค่ายุติธรรมจากการประเมินค่าที่ลดลงต่อเนื่อง ซึ่งมักจะเกิดในปีที่ใกล้สิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ดังนั้น เมื่อเวลายิ่งผ่านไป มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ( NAV) ของกองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์จะค่อยๆ ลดต่ำลงมา จนกลายเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่านั่นเอง ซึ่งในปัจจัยนี้ ก็มักจะไม่ได้เกิดจากการลดลงของผลการดำเนินงานโดยเห็นได้จากจำนวนเงินรับ (รวมเงินปันผลและเงินลดทุน) ที่ผู้ถือหน่วยได้รับยังอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิมหรือเพิ่มมากขึ้นจากเดิม 

ปัจจัยที่ 3 การลดทุนกรณีกองทุนรวมอสังหาฯ /กองทรัสต์ เกิดการเปลี่ยนแปลงในทางลบ ที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและกระแสเงินสดรับจากการให้เช่าทรัพย์สินแต่ละปีอย่างมีนัยสำคัญ เช่น สถานการณ์ COVID-19 ที่ธุรกิจต้องหยุดดำเนินการเป็นเวลานาน ภาวะสงครามที่ยืดเยื้อ หรือการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของลูกค้าที่เป็นฐานรายได้หลักของกองทุน และส่งผลกระทบอย่างมากต่อผลกำไร ส่งผลให้เมื่อถึงรอบการสอบทานมูลค่าทรัพย์สินที่ปกติจะทำทุกปีตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ผู้ประเมินได้ปรับลดสมมติฐานรายได้ลงอย่างมาก จนทำให้มูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินปรับลดลงมากด้วยเช่นกัน ซึ่งในกรณีนี้ มักจะเกิดขึ้นกับทุกกองทุนรวมอสังหาฯ/กองทรัสต์ ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์นั้นๆไม่ว่าจะเป็นกองประเภท Freehold หรือ Leasehold โดยที่หากในงวดที่มีการสอบทานมูลค่าและเกิดการลดลงอย่างมากนั้น กองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ไม่มีกำไรสะสมคงเหลือ การจ่ายเงินสภาพคล่องส่วนเกิน(ถ้ามี) จะต้องจ่ายโดยการลดทุนให้กับผู้ถือหน่วย 

ทั้งนี้ เมื่อกองทุนมีการจ่ายเงินปันผลและลดทุน จะมีการประกาศไว้อย่างชัดเจนว่า เงินส่วนใดเป็นเงินปันผล และเงินส่วนใดเป็นเงินลดทุน โดยในส่วนของเงินปันผล จะมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 10% แต่ในส่วนของเงินลดทุน จะไม่ถูกหักภาษี เนื่องจากเป็นการคืนเงินทุน (เงินต้น) ให้ผู้ถือหน่วย ดังนั้น เมื่อมีการจ่ายเงินปันผลและลดทุน ผู้ถือหน่วยควรพิจารณา 2 ประเด็นด้านล่างนี้ก่อน เพื่อช่วยในการตัดสินใจ เพราะการลดทุนในบางครั้ง ก็ไม่ได้น่ากลัว แต่ยังกลับเป็นผลดีกับนักลงทุนอีกด้วย คือ (1) ผลตอบแทนการลงทุนที่เกิดจากเงินปันผลเป็นเท่าใด และเป็นการรับเงินคืนทุนเท่าใด เพื่อใช้ประเมินผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างถูกต้อง

(2) การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ เป็นการลงทุนเพื่อวัตถุประสงค์รับผลตอบแทนในระยะกลางถึงยาว ดังนั้น ควรศึกษาโครงการของกองทุนอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ ว่าเป็นประเภท Freehold หรือ Leasehold ก่อนลงทุน รวมถึงศึกษา Gross Yield และ Net Yield และ IRR ว่าเงินปันผล (หรือเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทน) และเงินลดทุนที่ได้รับสอดคล้องกับสิ่งที่ประเมินเมื่อเข้าลงทุนหรือไม่ และการลดทุนนั้นๆ เกิดขึ้นจากวิธีการบันทึกบัญชีขณะเข้าลงทุน หรือ การลงทุนในสัญญาเช่าระยะยาว ( Leasehold ) ที่ยังมีผลการดำเนินงานเป็นปกติหรือไม่ หรือเกิดการเปลี่ยนแปลงทางลบที่มีผลต่อผลการดำเนินงานจริงๆ 

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนสามารถสอบถามข้อมูลจากผู้จัดการกองทุนก่อนตัดสินใจลงทุน หรือติดตามการลงทุน อีกทั้งสามารถศึกษาเพิ่มเติม เรื่องการลงทุนและวิธีพิจารณา Gross Yield และ Net Yield และ IRR ของกอง REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน จาก e-learning ของตลาดหลักทรัพย์ https://elearning.set.or.th/SETGroup/courses/44/info )