มหากาพย์ อสังหาฯ จีน จาก Evergrande ถึง Country Garden  ส่อกระทบ อสังหาฯ ไทย ?

Key Points

• หุ้น Country Garden ร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ต่ำกว่า 1 ดอลลาร์ฮ่องกง หรือประมาณ 4.54 บาท หลังบริษัทฯ ออกมาระบุว่า เตรียมปรับโครงสร้างหนี้
• วิกฤติอสังหาฯ ในจีนเริ่มมาตั้งแต่ยอดขายอสังหาฯ ตกต่ำในช่วงโควิด-19 รวมทั้งการปราบปรามอย่างหนักจากรัฐบาลจีน จนทำให้ผู้พัฒนาฯ​ หลายแห่งผิดนัดชำระ หนึ่งในนั้นคือ คันทรี การ์เดน 
• นักวิเคราะห์ประเมินวิกฤติคันทรี การ์เดน ยังคิดเป็นสัดส่วนน้อยอยู่ในภาคอสังหาฯ ของจีน เพราะสัดส่วนที่ใหญ่กว่าคืออสังหาฯ ที่เชื่อมโยงกับรัฐ หรือ SOE
• คันทรี การ์เดน มีหนี้ทั้ง Onshore และ Offshore ทั้งหมด 2 พันล้านดอลลาร์ แต่หนี้ที่มีปัญหาคือหนี้ในสกุลเงินดอลลาร์ เพราะดอกเบี้ยขาขึ้น
• ณ สิ้นปี 2022 บริษัทฯ มีกระแสเงินสดเหลือประมาณ 1.8 หมื่นล้านดอลลาร์ หรือ 6 แสนล้านบาท ขณะที่ ณ สิ้นปี 2022 มีหนี้สินอยู่ที่ 2 แสนล้านดอลลาร์
• สำหรับประเทศไทยควรจับตากลุ่มอสังหาฯ ที่พึ่งพากลุ่มลูกค้าแบบกระจุกตัว หรือประเทศใดประเทศหนึ่ง กลุ่มที่พึ่งพาสินเชื่อจาก Non-bank และ กลุ่มตลาดต่างจังหวัด

เมื่อวันที่ 16 ส.ค. ที่ผ่านมา เจพีมอร์แกน เชส (JPMorgan Chase) วาณิชธนกิจยักษ์ใหญ่ของสหรัฐ ปรับขึ้นคาดการณ์แนวโน้มการผิดนัดชำระของบริษัทในประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ (Emerging Market) จากระดับเดิม 6% ไปอยู่ที่ 9.7% ขณะเดียวกันก็เพิ่มความเสี่ยงผิดนัดชำระของบริษัทในภูมิภาคเอเชียจาก 4.1% เป็น 10% 

โดยเจพีมอร์แกน ให้เหตุผลว่า เพราะความปั่นป่วนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผิดนัดชำระดอกเบี้ยจากการขาดสภาพคล่องของบริษัทคันทรี การ์เดน (Country Garden) ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 6 ของจีน โดยหากไม่นับรวมความเสี่ยงของจีน เปอร์เซ็นต์การผิดนัดชำระของภูมิภาคเอเชียจะอยู่ที่เพียง 1% นั้นเท่ากับว่า ความเสี่ยงของจีนเพียงประเทศเดียวคิดเป็นทั้งหมด 9% 

หากย้อนกลับไปเมื่อวันที่ 14 ส.ค. หุ้น Country Garden ร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ต่ำกว่า 1 ดอลลาร์ฮ่องกง หรือประมาณ 4.54 บาท หลังบริษัทฯ ออกมาระบุว่า เตรียมปรับโครงสร้างหนี้ เพราะมีหนี้สินรวมประมาณ 1.94 แสนล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2565 และคาดว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 อาจรายงานการขาดทุนสูงถึง 7.6 พันล้านดอลลาร์ หรือ ประมาณ 2.5 แสนล้านบาท  (ราว 8.25 ล้านล้านบาท)

โดย คันทรี การ์เดน แจ้งกับตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ เมื่อวันที่ 17 ส.ค. ว่า มีความเป็นไปได้ที่จะเกิด “ความไม่แน่นอนครั้งใหญ่” หรือ Major Uncertainties กับความสามารถในการไถ่ถอนหุ้นกู้ของบริษัทฯ​ หลายฉบับ ซึ่งท้ายที่สุดหากคันทรี การ์เดน ไม่มีความสามารถไถ่ถอนสินทรัพย์เหล่านั้นจริง อาจสร้างผลกระทบทางเศรษฐกิจทั้งในจีน และประเทศคู่ค้ามหาศาล มากกว่าไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (China Evergrande Group) อดีตยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ของจีน เนื่องจากมีโครงการในพอร์ตมากกว่าถึง 4 เท่า

โดยหากอ้างอิงข้อมูลซึ่งรวบรวมโดย สำนักข่าวบลูมเบิร์ก (Bloomberg) พบว่า คันทรี การ์เดน เป็นหนึ่งในผู้ออกหุ้นกู้ที่มีโดดเด่นที่สุดในบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากจีน โดย ณ วันที่ 11 ส.ค. 2566 มีหนี้สินคงค้างอยู่ที่ 9.9 พันล้านดอลลาร์ หรือประมาณ​ 3.27 แสนล้านบาท 

ที่สำคัญ ไชน่า อินเด็ก อคาเดมี่ (China Index Academy) บริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ สัญชาติจีน เปิดเผยว่า ในช่วงที่เหลือของปี 2566 มีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนทั้งแบบในประเทศ (Onshore) และนอกประเทศ (Offshore)ทั้งหมดประมาณ 2 พันล้านดอลลาร์ หรือราว 6.6 หมื่นล้านบาท ทว่า ณ สิ้นปี 2022 บริษัทฯ มีกระแสเงินสดเหลือประมาณ 1.8 หมื่นล้านดอลลาร์ หรือ 6 แสนล้านบาท ขณะที่ ณ สิ้นปี 2022 หนี้สินอยู่ที่ 2 แสนล้านดอลลาร์ 

โดยบทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์ก ระบุว่า ปัญหาของคันทรีการ์เดนปัจจุบันเป็นสิ่งยืนยันได้อย่างชัดเจนว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนกลับมาชะลอตัวอีกครั้งหลังจากที่ดีดกลับไปในช่วงไตรมาส 1 อีกทั้งในเดือน ก.ค. ยอดขายบ้านยังร่วงลงมากที่สุดในรอบหนึ่งปี

ทั้งหมดส่งผลให้บรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความยากลำบากในการหาเงินสดที่จำเป็นเพื่อบรรเทาวิกฤติสินเชื่อ  ความล้มเหลวจากกรณีคันทรี การ์เดนในการชำระหนี้จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เปราะบางอยู่แล้ว ท่ามกลางการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาลจีนที่ไม่มีประสิทธิภาพมากนัก

โมนิก้า เซียว (Monica Hsiao) ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของเทรียด้า แคปิตอล (Triada Capital) บริษัทจัดการสินทรัพย์สัญชาติฮ่องกง กล่าวว่า "คันทรีการ์เดนอาจมีความเต็มใจที่จะชำระหนี้ แต่เขาก็ไม่มีเงินสดมากพอ" พร้อมเสริมว่า “ถ้าปราศจากการช่วยเหลืออย่างเร่งด่วนและมีประสิทธิภาพจากรัฐ ยังไงก็ต้องเริ่มเข้าโครงการปรับโครงสร้างหนี้”

ทั้งนี้ภาคอสังหาฯ ของจีนเริ่มเป็นที่พูดถึงอย่างมากในปี 2564 ที่บริษัทไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (Evergrande Group) อดีตผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อันดับ 2 ของจีน เริ่มผิดนัดชำระหนี้จากวิกฤติสภาพคล่องของบริษัท ประกอบกับในช่วงนั้นรัฐบาลจีนเข้ามาปราบปรามภาคส่วนดังกล่าว 

โดยสี จิ้นผิง (Xi Jingping) ออกมากล่าวประโยคดังที่ว่า “บ้านมีไว้อยู่ ไม่ได้มีไว้เก็งกำไร” และยอดขายอสังหาฯ ในช่วงโควิด-19 ที่อ่อนแอมากขึ้น ทั้งหมดกดดันให้มีผู้พัฒนาอสังหาฯ น้อยใหญ่จำนวนหนึ่ง เริ่มผิดนัดชำระหนี้ตามไชน่า เอเวอร์แกรนด์ ทั้ง คาเซีย (Kasia), แฟนตาเซีย (Fantasia), ชือเหมา กรุ๊ป (Shimao Group) และคันทรี การ์เดน ซึ่งปัจจุบันเอเวอร์แกรนด์ยื่นฟ้องล้มละลายกับศาลสหรัฐเรียบร้อยแล้วในช่วงกลางเดือน ส.ค. 

ประเด็นนี้น่ากังวลมากน้อยแค่ไหน

ดร.จิติพล พฤกษาเมธานันท์ ผอ.ฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี กล่าวว่า ปัญหาของบริษัทคันทรี การ์เดน ถือว่าวิกฤติ แต่นักลงทุนก็ต้องฟังหูไว้หู โดยภาพรวมของปัญหาในรอบนี้เป็นปัญหาจริง เพราะอสังหาฯ เริ่มขายไม่ออก ราคาเริ่มปรับตัวลดลง ส่งผลให้สภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง จนสุดท้ายเบี้ยวหนี้

แต่สำหรับบริษัทคันทรี การ์เดน หากย้อนกลับไปเมื่อไม่นานมานี้ ยังมีการจ่ายปันผลอยู่เลย โดยผู้บริหารและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ยังได้รับผลประโยชน์จากบริษัทอยู่ ดังนั้นจึงมองว่าวิกฤติสามารถคลี่คลายได้ ถ้ามีความตั้งใจจริงและธรรมาภิบาลดีจริง 

รวมทั้ง หากพิจารณาภาคอสังหาฯ ของจีน พบว่า บริษัทคันทรี การ์เดน เป็นอันดับต้นๆ ของผู้ประกอบอันดับชั้นนำที่เป็นเอกชน แต่ก็ยังเป็นสัดส่วนน้อยไม่ถึง 5% เมื่อเทียบกับผู้พัฒนาอสังหาฯ​ทั้งหมดในจีนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยในจีนบริษัทอสังหาฯ ที่เป็นรัฐวิสาหกิจ (SOE) จะมีขนาดใหญ่กว่าทั้งในเชิงมาร์เก็ตแคปและยอดการขายจริง ดังนั้นสำหรับกรณีบริษัทคันทรี การ์เดน จึงมองว่า ต่อให้เป็นวิกฤติจริง ก็อาจจะเป็นวิกฤติที่สามารถควบคุมได้และขนาดความเสียหายอาจจะไม่มาก

ปัญหาคันทรี การ์เดน เกิดมาได้อย่างไร

ปัญหาของคันทรีการ์เดน เกิดตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 เศรษฐกิจจีนชะลอตัวประกอบกับมีการล็อกดาวน์ ยอดการซื้อขายอสังหาฯ ในจีนจึงย่ำแย่ลง ประกอบกับภาครัฐจำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร โดยสี จิ้นผิง (Xi Jingping) ออกมาประกาศถ้อยแถลงที่ว่า “บ้านมีไว้อยู่ ไม่ใช่มีไว้เพื่อเก็งกำไร”ทั้งหมดสอดผสานกันจนทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สภาพคล่องขาย และถือกองหนี้ไว้นาน 1-2 ปีในช่วงโควิด-19

อย่างไรก็ตาม หากหนี้ของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสกุลเงินหยวนก็ รัฐบาลจีนก็อาจจะสามารถแก้ไขปัญหาได้ ทว่าหนี้ของภาคส่วนดังกล่าว โดยเฉพาะบริษัทคันทรี การ์เดน มีทั้งในสกุลเงินหยวนและดอลลาร์ ซึ่งปัจจุบันดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐอยู่ในช่วงขาขึ้น ดังนั้นบริษัทอสังหาฯ ในจีน รวมทั้งคันทรีการ์เดน จึงตกอยู่ในสภาวะได้รายรับในสกุลเงินหยวน แต่ต้องจ่ายหนี้ในสกุลเงินดอลลาร์ ด้วยดอกเบี้ยที่แพงขึ้น ประกอบกับสภาพคล่องที่หดตัวลง

ผลกระทบต่อประเทศไทย

ทั้งนี้ ประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ ดังนั้นการที่เจพีมอร์แกนปรับขึ้นระมาณการความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ในกลุ่มประเทศดังกล่าว รวมทั้งภูมิภาคเอเชียก็หมายรวมถึงประเทศไทยด้วย โดยดร.จิติพล กล่าวในประเด็นของประเทศไทยว่า 

คนไทยต้องมีความกังวลบ้าง เพราะความเกี่ยวข้องทางเศรษฐกิจของทั้งไทยและจีนอยู่ในระดับสูง แต่ก็ไม่ควรกังวลมากเกินไปเพราะ โดยมี 3 ประเด็นที่น่าจับตาคือ

1. แม้ว่าจะรวมวิกฤติของคันทรี การ์เดน เข้ามาแล้วแต่ขนาดไม่ได้ใหญ่มาก โดยช่วงนี้แม้จะมีการกระเด้งไปกระทบกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นจนทำให้ผิดนัดชำระเพิ่มมากขึ้น แต่ก็อยู่ในวงจำกัด 

2. การจับจ่ายใช้สอยของคนจีน รวมไปถึงภาครัฐ แน่นอนว่าเมื่อเกิดปัญหาขึ้นแล้วก็ต้องมีการเปลี่ยนแปลงนโยบาย โดยถ้าไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่เพิ่มเงินเข้าระบบมากขึ้น สุดท้ายจะเกิดการผันเงินเพื่อท่องเที่ยว หรือลงทุนในจีนมากขึ้น อาจจะกระทบประเทศไทย

3. ความเชื่อมั่นก็จะลดลง เพราะเอกชนฝั่งจีนคงไม่กล้าลงทุนมากนัก หากภาครัฐไม่ได้เริ่มลงทุนก่อน ซึ่งจะทำให้เม็ดเงินลงทุนหยุดชะงักและทำให้บริษัทจีนที่อาจจะเข้ามาลงทุนในไทยน้อยลง แม้จะเห็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยก็ตาม

สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ไทย 

วัฏจักรเศรษฐกิจรวมทั้งนโยบายที่แตกต่างกันจะทำให้ปัญหาของไทยน้อยลงสำหรับวัฎจักรเศรษฐกิจของไทยยังเป็นขาขึ้นและพึ่งเปิดเมืองได้ไม่นาน ดังนั้นต่อให้นักท่องเที่ยวจีนไม่มา ก็จะมีนักท่องเที่ยวในประเทศอื่น ทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวไป ดังนั้นโอกาสที่เศรษฐกิจไทย - ภาคอสังหาฯ​ไทยจะล้มไปกับจีนนั้นค่อนข้างยาก 

ประกอบกับไทยพึ่งผ่านช่วงเลือกตั้งมา และปกติความเชื่อมั่นของตลาดจะอยู่ในระดับสูงไปอีก และเมื่อยังไม่มีรัฐบาล นักลงทุนก็จะมีความหวังอยู่เสมอว่าจะต้องมีรัฐบาล ดังนั้นประเด็นนี้ก็จะทำให้ธนาคารต่างๆ หรือนักลงทุนที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาฯ ยอมให้เงินกู้และสภาพคล่องไปก่อน และหากไม่มีปัญหาจริงๆ ก็จะไม่ปล่อยล้ม เพราะหลายฝ่ายเชื่อว่าหลังได้รัฐบาลความเชื่อมั่นก็จะกลับมา 

แต่ยังมีปัจจัยที่น่ากังวลคือความต้องการขายอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ทั่วโลกรวมทั้งในไทยมีมากกว่าความต้องการซื้อเพราะแนวคิดแบบทำงานที่บ้าน

ปัจจัยที่จะทำให้อสังหาฯ​ไทย น่ากังวล

ทั้งนี้ แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังพอไปได้ ทว่า ดร.จิติพล ระบุว่า ยังมีจุดที่น่ากังวล ทั้งหมด 3 ข้อคือ

1. นโยบายของรัฐบาลใหม่ที่จะไม่สนับสนุนหรือคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาฯ​เชิงพาณิชย์

2. ดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจกดดันให้ต้นทุนการซื้ออสังหาฯ เพิ่มขึ้น และกดดันให้ราคาลดลง

3. การผิดนัดชำระหนี้ เพราะหากเกิดขึ้นก็จะทำให้สภาพคล่องของระบบเศรษฐกิจลดน้อยลงและธนาคารจะเริ่มปล่อยเข้มงวดปล่อยกู้มากขึ้น

 “สภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น อาจทำให้อสังหาฯ กลุ่มที่ต้องหาเงินผ่านตราสารหนี้ หรือเครื่องมืออื่นที่มากกว่าสินเชื่อจากธนาคารก็อาจต้องระวังเป็นพิเศษ และดอกเบี้ยระดับปัจจุบันถ้าธุรกิจไม่ดีจริง ค่อนข้างอยู่ยากเพราะมีต้นทุนการเงินสูงขึ้น” 

ทั้งนี้ กลุ่มอสังหาฯ ที่ต้องจับตาคือกลุ่มที่พึ่งพากลุ่มลูกค้าแบบกระจุกตัว หรือประเทศใดประเทศหนึ่ง เพราะหากดีมานด์จากต่างประเทศหรือจีนลดน้อยลงได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน, กลุ่มที่พึ่งพาสินเชื่อจาก Non-bank และ กลุ่มตลาดต่างจังหวัด 

อ้างอิง

1. CNBC

2. Bloomberg

3. Reuters

4. Bloomberg