กูรูนักลงทุนเตือนระวังระเบิดเวลาหนี้ 'อสังหาฯ'  หลังการผิดนัดชำระพุ่ง

สำนักข่าวบิสซิเนส อินไซด์เดอร์ (Business Insider) รายงานวันที่ 19 เม.ย.2566 ว่า ฮาเวิร์ด มาร์คส (Howard Marks) นักลงทุนชื่อดังชาวสหรัฐ ส่งสัญญาณเตือนว่าวิกฤติในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นหนึ่งเรื่องที่น่ากังวลมากที่สุดที่ธนาคารสหรัฐกำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน

“เราเห็นแนวโน้มการผิดนัดจำนอง (Mortgage Defaults) ในพาดหัวข่าวจำนวนมาก อย่างน้อยที่สุด ประเด็นนี้อาจสร้างความหวาดกลัวต่อผู้ให้กู้ ซึ่งเป็นเหมือนการโยนทรายเข้าไปในกลไกทางการเงิน และการรีไฟแนนซ์ ทั้งหมดทำให้เห็นว่ามีความเสี่ยงสูงที่อาจเกิดสภาวะดังกล่าวในอนาคต” มาร์คส กล่าว 

เขากล่าวเสริมว่า หากสถานการณ์เป็นเช่นนั้นจริง เศรษฐกิจสหรัฐในช่วงสองสามเดือนข้างหน้าก็อาจต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก 

ทั้งนี้ นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจ และกังวลเกี่ยวกับในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากวิกฤตการณ์การล่มสลายของภาคธนาคารพาณิชย์ในสหรัฐช่วงเดือนมี.ค. ที่ผ่านมา และพฤติกรรมการทำงานที่บ้าน (Work From Home)  ทั้งหมดเป็นปัญหาสำหรับธนาคารขนาดเล็ก และขนาดกลางของสหรัฐซึ่งมีอัตราการปล่อยกู้ให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สูง

หากอ้างอิงตามข้อมูลของเทรปป์ (Trepp) บริษัทอสังหาริมทรัพย์สัญชาติอเมริกันซึ่งรวบรวมโดยเจ.พี.มอร์แกน (JPMorgan) ต้นทุนการกู้ยืมที่สูง และสภาวะสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากวิกฤติภาคธนาคารพาณิชย์ช่วงที่ผ่านมาอาจสร้างอุปสรรคให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เนื่องจากพวกเขาพยายามที่จะรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนวนมาก โดยหนี้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เกือบ 4.5 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 14.85 ล้านล้านบาท) จะครบกำหนดชำระในปี 2566 นี้ ซึ่งหมายความว่าต้องชำระเงินงวดสุดท้ายในเร็ววันนี้

มาร์คส กล่าวต่อว่า "อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลให้ "อัตราส่วนระหว่างรายได้ที่ได้รับจากการลงทุนกับราคาที่จ่ายในการซื้อทรัพย์สิน ณ เวลาเดียวกัน” (Capitalization Rate) สูงขึ้น ซึ่งเป็นอัตราส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ต่อราคา การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ลดลง

ทั้งนี้ ความเป็นไปได้ที่จะเกิดสภาวะเศรษฐกิจถดถอยส่งผลเสียต่ออัตราค่าเช่า และอัตราการเข้าพัก รวมทั้งผู้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย”

อย่างไรก็ตาม มาร์คส เน้นย้ำว่า “ไม่แน่ใจว่าธนาคารพาณิชย์ในสหรัฐจะประสบภาวะขาดทุนจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือไม่ หรือถ้าขาดทุน จะมีมูลค่าเท่าใด

"โดยทั่วไปการผิดนัดชำระหนี้ไม่ใช่จุดสิ้นสุดของวิกฤติ แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการเจรจาระหว่างผู้ให้กู้และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยหลายกรณี ผลที่ตามมามักเป็นการขยายระยะเวลาการกู้ยืมตามเงื่อนไขการปรับโครงสร้างหนี้” 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์