วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector - ฝ่าคลื่นลมแรง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเต็มไปด้วยข่าวร้ายมากมาย ตั้งแต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงครั้งล่าสุด ไปจนถึงผลกระทบจากมาตรการภาษีของทรัมป์ต่อการเติบโตของ GDP
วิกฤติความเชื่อมั่น ความเป็นไปได้ที่ภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนในระดับสูงกดดันต่ออุปสงค์ในภาคอสังหาฯ ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยคงค้างสูงราว 2.3 แสนยูนิต (57% เป็นโครงการแนวราบ และอีก 43% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม) อาจต้องใช้เวลา 5-6 ปีในการระบายออก ภายใต้สภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่
ยากลำบาก บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ อาจต้องยอมลด margin ลงต่ออีกเพื่อระบายบ้านคงค้างที่มีอยู่และยัง
ดันการรับรู้รายได้จากยอดขายรอโอน(backlog) ด้วย อีกทั้ง บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงราย
เล็กที่มี net gearing สูงและงบดุลอ่อนแอก็กำลังประสบปัญหาในการระดมทุน
มาตรการต่างๆ จากทางการอาจมีผลกระทบจำกัด แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีเลย
สองมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาฯ ที่เพิ่งประกาศ ได้แก่ i) LTV ที่ 100% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยและ ii) การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองลงเหลือ 0.01% ของบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 68 ถึง 30 มิ.ย. 69 ขณะที่ เราคาดว่ากนง.(MPC) จะเร่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจากปัจจุบันที่ 2% ลงเหลือ 1.25% หรือต่ำกว่าภายในปีนี้
คาดพรีเซล 1Q68F ยังคงไม่น่าตื่นเต้น
พรีเซลรวมของ 10 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯชั้นนำอยู่ที่ 5.9 หมื่นล้านบาท (+1% YoY และ +7% QoQ) หรือคิดเป็น 21% ของเป้าหมายทั้งปี โดยที่ปัจจัยหนุนหลักจะมาจากพรีเซลของโครงการคอนโดฯ มูลค่าราว 2.8 หมื่นล้านบาท (+13% YoY และ +13% QoQ) ส่วนพรีเซลโครงการแนวราบจะทรงตัวที่ 3.1 หมื่นล้านบาท (-7% YoY และ +2% QoQ) ทั้งนี้ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)* มีพรีเซลสูงที่สุดที่ 1.34 หมื่นล้านบาท (+40% YoY และ +31% QoQ) ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการเปิดโครงการ พีทีวาย เรสซิเดนซ์ สาย 1 พัทยามูลค่า 3.6 พันล้านบาทที่ประสบความสำเร็จและขายหมดได้อย่างรวดเร็ว ตามด้วย พรีเซลของ AP Thailand (AP.BK, AP TB)*
ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท (+25% YoY และ +31% QoQ) จากพรีเซลของโครงการแนวราบแข็งแกร่งที่ 9.5 พันล้านบาทหรือ +40% YoY และ QoQ ส่วนพรีเซลของ Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, Quality Houses (QH.BK/QH TB)* and SC Asset (SC.BK/SC TB) ดูค่อนข้างชะลอตัวมาก ในส่วนพรีเซลของ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ทรงตัว (Figure 7)
Valuation & Action
เราคาดว่ายอดโอนและการรับรู้รายได้จะชะลอตัวในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ จนกว่ามาตรการ LTV ที่ 100% และการลดค่าธรรมเนียมการโอน/ค่าจดทะเบียนจำนองที่เหลือ 0.01% จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ดังนั้น กำไรใน 1H68F จึงมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงครั้งล่าสุดมีแนวโน้มที่จะส่งผลเชิงลบต่อภาคอสังหาฯ ไประยะหนึ่ง ขณะนี้ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯยังคงวุ่นอยู่กับการปรับปรุงเพื่อซ่อมแซม การเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน (insurance claims) และการฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านและประชาชนทั่วไป โดยที่ เรามองว่า margin ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มี backlog และบ้านคงค้างเหลืออยู่มากอาจมี downside อย่าง Origin Property (ORI.BK/ORI TB), AP and SPALI เพราะอาจจำเป็นต้องยอมลด margin ลงไปบางส่วนเพื่อเร่งดันยอดขายและยอดโอน ขณะที่ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กส่วนใหญ่ที่มี net gearing สูงกว่า 1x จำเป็นต้องเฝ้าดูติดตามอย่างใกล้ชิด ส่วนในแง่ valuation ดัชนี SETPROP ปัจจุบันเทรดระดับ PE ที่ 8.4x (-1 S.D.) ซึ่งยังคงสูงกว่าระดับ PE ที่ต่ำกว่า -2S.D ของช่วงโควิด-19 ระบาดในปี 2563-2564 ทั้งนี้ เรายังคงให้น้ำลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ ที่ “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยเราแนะนำ “ถือ” AP, SPALI, LH, QH และ PSH ส่วน LPN และ ORI เราแนะนำให้ “ขาย”
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
