วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AMATA ผลประกอบการ 4Q67: เติบโตดีแต่ต่ำกว่าคาด
กำไร 4Q67 เติบโตแข็งแกร่ง (+56% YoY และ +40% QoQ) แต่ก็ยังต่ำกว่าคาด
AMATA รายงานกำไรสุทธิสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1 พันล้านบาท แต่ก็ต่ำกว่าเราคาดไว้ที่ 2.2 พันล้านบาท และBloomberg consensus คาดที่ 1.4 พันล้านบาท หลัก ๆ เป็นเพราะ i) อัตรากำไรขั้นต้นที่ 33.6% ต่ำกว่าคาดจากราคาขายชะลอลงและส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยสูงกว่าคาดไว้ที่ 591 ล้านบาท จากบริษัทลูกซึ่งพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ระยอง ไทย-จีน จำกัด (Thai Chinese Rayong) และบริษัท อมตะ วีเอ็น จำกัด (มหาชน) (Amata VN) อย่างไรก็ดี ยอดขายและโอนที่ดินใน 4Q67 สูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1.010 พันไร่ และ 1.147 พันไร่ ตามลำดับ
กำไรปี 2567 โต 32% อยู่ที่ 2.48 พันล้านบาทท่ามกลางอุปสงค์ในที่ดินนิคมฯ ที่เพิ่มขึ้นแรง
ยอดขายที่ดินพุ่งขึ้น 87% YoY อยู่ที่ 9 พันล้านบาท ขณะที่รายได้รวมเติบโต 55% YoY อยู่ที่ 1.47 หมื่นล้านบาท ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายที่ดิน IE และรายได้ให้บริการสาธารณูปโภคลดลงอยู่ที่ 38% (-9ppt YoY) และ 17% (-3.5% ppt YoY) ตามลำดับ ทั้ง ๆ ที่อัตรากำไรขั้นต้นต่ำลง สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ต่อรายได้และอัตราภาษีที่แท้จริง (effective tax rate) ลดลง 10% (ปี 2566:13.4%) และ 16% (ปี 2566: 24%) ในด้านส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยพุ่งขึ้นอยู่ที่ 990 ล้านบาท (+72%YoY) หลัก ๆ มาจากการโอนที่ดินจำนวนมาก (453 ไร่) ของบริษัท Thai Chinese Rayong ใน 4Q67 ขณะที่ ยอดขายและโอนที่ดินตลอดทั้งปีอยู่ที่ 3.018 พันไร่ (+63% YoY) และ 1.912 พันไร่ (+143%YoY) ซึ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีการปรับราคาหลายรอบก็ตาม แต่ราคาขายเฉลี่ยของการโอนที่ดินใน 4Q67 ต่ำลงอยู่ที่ 4.1 ล้านบาท/ไร่ บีบให้ราคาเฉลี่ยทั้งปีลดลงเหลือ 4.7 ล้านบาท/ไร่ (-23% YoY) ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะการขายที่ดินให้กับลูกค้ารายใหญ่ ๆ ที่คาดหวังจะสามารถดึงดูดห่วงโซ่อุปทานเข้ามาในนิคม
อุตสาหกรรมได้ในอนาคต ทั้งนี้ กำไรสุทธิปี 2567 ที่ 2.48 พันล้านบาท ต่ำกว่าเราคาด 30% และต่ำกว่า consensus คาด 10%
ปรับประมาณการกำไรปี 2568F
เราปรับลดประมาณการกำไรปี 2568F ลง 14% อยู่ที่ 2.74 พันล้านบาท (+10% YoY) ตามที่เราปรับลดประมาณการราคาขายเฉลี่ยลง 10% อยู่ราว 5 ล้านบาท/ไร่ และปรับลดอัตรากำไรขั้นต้นลงที่ 42% (เดิม 50%) โดยในปีต่อไป เราคาดกำไรเติบโต 6% YoY อยู่ที่ 2.9 พันล้านบาท บนสมมติฐานยอดโอนที่ดิน 1.600 พันไร่ ที่ราคาขาย 5.2 ล้านบาท/ไร่ อย่างไรก็ตาม เราคงสมมติฐานเดิมว่ายอดขาย/โอนที่ดินจะลดลงอยู่ที่ 2.500 และ 1.600 พันไร่ในปี 2568F และ 2.200 และ 1.500 ไร่ในปี 2569F จาก 3.018 และ 1.912 พันไร่ ในปี 2567 บริษัทมียอดขายที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ (backlog) ณ สิ้นปี 2567 อยู่ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท (ไทย 1.9 หมื่นล้านบาทและเวียดนาม 2 พันล้านบาท) และ AMATA คาดว่า backlog ราว 50%จาก backlog ทั้งหมดของประเทศไทยจะถูกบันทึกเป็นรายได้ในปี 2568F
Valuation & Action
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” และปรับลดราคาเป้าหมาย SOTP ลงที่ 31.00 บาท (จากเดิม 34.00 บาท) ผลจาก
เราปรับลด PE ที่ใช้สำหรับธุรกิจ IE ลงที่ 10.7x (-1SD ระดับเดียวกับ WHA Corp (WHA.BK/WHATB)*) ทั้งนี้ โดยปกติ กำไรครึ่งปีหลังของ AMATA จะแข็งแกร่งกว่าครึ่งปีแรกมาก
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโต GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความ
ผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)
