วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AP กำไรปี 2566 ทำจุดสูงสุดใหม่ ส่วนปี 2567 ยังต้องระมัดระวัง
AP รายงานกำไรสุทธิ 4Q66 ที่ 1.33 พันลบ. (+16% YoY แต่ -21% QoQ) เป็นไปตามเราและตลาดรวมคาด โดยมีรายได้ที่มาจาการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ 9 พันลบ. (+5% YoY แต่ -8%QoQ) หลัก ๆ จากรายได้ของโครงการแนวราบที่ 8.4 พันลบ.
ด้านอัตรากำไรขั้นต้นคงสูงอยู่ที่ 35% เพิ่มขึ้นทั้ง QoQ และYoY ขณะที่ สัดส่วน SG&A ต่อยอดขายเพิ่มเป็น 23% (จาก 19% ใน 9M66) เป็นเพราะมีการเปิดโครงการใหม่ ๆ หลายแห่งใน 4Q66 มูลค่ารวมที่ 3.6 หมื่นลบ. ในแง่ส่วนแบ่งรายได้จากบริษัทร่วม (JV) หลัก ๆ มาจากโครงการ Address สยาม-ราชเทวี ลดอยู่ที่ 211 ลบ. (-26%YoY และ -34%QoQ) (Figure 1)
กำไรปี 2566 โต 3% YoY อยู่ที่ 6 พันลบ.
รายได้ที่มาจาการขายอสังหา ฯ ปี 2566 แผ่วลง 2% YoY อยู่ที่ 3.7 พันลบ. โดยที่ยอดขายโครงการแนวราบชะลอตัว 3% YoY อยู่ที่ 3.45 หมื่นลบ. ขณะที่ ยอดขายโครงการคอนโด ฯ พุ่งขึ้น 30% YoY ที่ 2.5 พันลบ. ในแง่อัตรากำไรขั้นต้นของการขายที่อยู่อาศัยขยับขึ้น 2.6ppt อยู่ที่ 35.3% สำหรับสัดส่วน SG&A ต่อยอดขาย เพิ่มขึ้นเกือบถึงที่ 20% ท่ามกลางต้นทุนการเงินพุ่งขึ้น 150% YoY ที่ 261 ลบ.ด้วย net gearing เพิ่มเป็น 0.8x จาก 0.6x ในปี 2565 รวมทั้งต้นทุนการกู้ยืมก็สูงขึ้น มองในแง่ดี พรีเซลรวมปี 2566 ทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 5.1 หมื่นลบ. (+2% YoY) หลัก ๆ จากการฟื้นตัวของยอดพรีเซล
โครงการคอนโด ฯ มูลค่ารวมอยู่ที่ 1.8 หมื่นลบ. (+56.5% YoY) สวนทางกับพรีเซลโครงการแนวราบชะลอตัว 14% YoY อยู่ที่ 3.35 หมื่นลบ.
Guidance ปี 2567 มองกลาง ๆ
พรีเซลตั้งแต่ต้นปีนี้ถึง 11 กุมภาพันธ์ 2567 อยู่ที่ 3.6 พันลบ. ลดลง 19% YoY จากทั้งอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (rejection) และอัตราการยกเลิกการให้สินเชื่อ (cancellation rate) สูงขึ้น ขณะที่ เราคาดกำไร 2Q67F-3Q67F แข็งแกร่งด้วยแรงขับเคลื่อนของรายได้สูงขึ้นจากยอดโอนโครงการคอนโด ฯ มูลค่า 1.4 พันลบ.ที่ Aspire รัชโยธิน (ขายได้แล้ว 90%) โครงการคอนโดฯ มูลค่า 6.3 พันลบ.ที่ Life พระราม4-อโศก (ขายได้แล้ว 43%) และโครงการคอนโด ฯ มูลค่า 3.5 พันลบ. ที่ Life พหลฯ-ลาดพร้าว (ขายได้แล้ว 54%) นอกจากนี้ บริษัทมี backlog ณ สิ้นปี 2566 รอการรับรู้รายได้มูลค่าโดยประมาณที่ 1.9 หมื่นลบ.ซึ่ง 1.6 หมื่นลบ.มาจากโครงการแนวราบโดยจะบันทึกในปีนี้ ทั้งนี้ ตามแผนธุรกิจปี 2567 มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ ๆ จะลดลง 24% YoY อยู่ที่ 5.8 หมื่นลบ. ส่วนทั้งการเติบโตพรีเซลและรายได้น่าเพิ่มขึ้น11% YoY อยู่ที่ 5.7 หมื่นลบ.และ 4.2 หมื่นลบ. ตามลำดับ (Figure 4-5)
Valuation & Action
เราปรับลดประมาณการกำไรปี 2567F ลงอยู่ที่ 6.4 พันลบ. ลดลง 7% จากประมาณการเดิมของเรา (Figure 2-3) โดยเราคงคำแนะนำซื้อ ประเมินราคาเป้าหมายปี 2567 ใหม่ลดลงเป็น 13.00 บาท อิงจาก PE ปี 2567F ที่ 6.4x (ค่าเฉลี่ยระยะยาว) จากเดิม 14.00 บาท เพราะเราคาดบริษัทจะสามารถคงอัตราการเติบโตพรีเซลและรายได้เป็นเลขหลักเดียวในปี 2567F-68F อีกทั้งงบดุลยังแข็งแกร่งด้วยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (net gearing) ที่ 0.8x ทั้งนี้ AP ยังเป็นผู้นำของกลุ่มในด้านพรีเซลติดต่อกันมา 4 ปีนับตั้งแต่ปี 2563 ขณะที่ AP ประกาศจ่ายเงินปันผล (DPS) งวดปี 2566 เป็นเงินสดที่ 0.7
บาทต่อหุ้น โดยขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 8 พฤษภาคม 2567
Risks
ภาวะเศรษฐกิจ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้นท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมทั้งการขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำ
