FUTUREPF ลงทุนในสิทธิการเช่าบางส่วนของโครงการฟิวเจอร์พาร์ครังสิต (56,822.26 ตร.ม. สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ พื้นที่ส่วนกลาง และผนังด้านนอกอาคารและสิทธิการใช้ประโยชน์ของโครงการบางส่วนจำนวน 48,791 ตร.ม. [พื้นที่โปรโมชั่น 8,710 ตร.ม.])
สัญญาเช่าจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2584 โดยมีมูลค่าตลาดอยู่ที่ 6.1 พันล้านบาท
Analysis
คาด DPU สูงขึ้นใน 4Q23
เราคาด DPU และเงินลดทุนจากการดำเนินงานจะคงที่ที่ 0.36 บาท/ยูนิต สนับสนุนจากอัตราการเช่าที่สูงต่อเนื่อง (>95%) และช่วงเทศกาล ซึ่งจะส่งผลให้รายได้จากงานอีเว้นท์ (พื้นที่ส่วนกลาง) ที่สูงขึ้น และส่วนแบ่งรายได้จากผู้เช่า (22% ของรายได้ทั้งหมด) นอกจากนี้ กองทุนยังปลอดหนี้ (ไม่มีความเสี่ยงจากดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น) กองทุนรับรู้ต้นทุนทางการเงินเนื่องจาก TFRS 16 เกี่ยวกับหนี้สินตามสัญญาเช่า ซึ่งกองทุนจะทยอยรับรู้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 เป็นต้นไป เป็นการรับรู้ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและไม่มีกระแสเงินสดจ่ายจริงในระหว่างปี 2020-2026 นอกจากนี้ยังมีอัพไซด์ 0.02 บาท/ยูนิต เนื่องจากรังสิตพลาซ่าซึ่งเป็นสปอนเซอร์ได้ซื้อคืนสิทธิ์ที่เหลือเพื่อรับรายได้จากพื้นที่แบนเนอร์บริเวณผนังด้านนอกของอาคารในราคา 12 ล้านบาท
แผนแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT
FUTUREPF จะจัดประชุมสามัญผู้ถือหุ้นในวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2024 เพื่อลงมติให้แปลงสภาพจาก FUTUREPF เป็น REIT สิทธิการเช่าฟิวเจอร์ซิตี้ (FUTURERT) โดยการแลกหุ้นในอัตราส่วน 1:1 (จำนวนหุ้นทั้งหมด 529.57 ล้านหุ้น) คาดจะ
ดำเนินการภายใน 3Q24 หากกฎหมายลดค่าธรรมเนียมการแปลงสภาพมีผลบังคับใช้ก่อนวันที่ 31 ตุลาคม 2024 มิฉะนั้น จะแปลงสภาพโดยไม่มีการยกเว้นค่าธรรมเนียม
สิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าอีก 3 ปี (สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2044)
หลังจากแปลงสภาพแล้ว FUTURERT จะสามารถลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมได้รังสิตพลาซ่าเสนอให้ต่ออายุสัญญาเช่าอีก 3 ปีโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย ซึ่งจะสามารถทำได้ภายใน 31 ธันวาคม พ.ศ. 2041 โดยกองทุนจะต้องได้คะแนนเสียงเห็นด้วยอย่าง
น้อย 75% สำหรับการแปลงสภาพและการยอมรับเงื่อนไขต่อสัญญาเช่า จากผู้ลงคะแนนเสียงที่มีสิทธิ์ที่เข้าร่วมประชุม จำนวนผู้ถือหุ้นที่เข้าร่วมประชุมต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า 25 ท่าน และควรมีสัดส่วนมากกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายแล้วทั้งหมด
Action/ Recommendation
แนะนำให้ลงมติเห็นชอบทั้งสองมติ
ณ ราคาปิดล่าสุด และอิงตาม DPU และการคืนทุน 3Q23 คำนวณต่อปี (1.44 บาท) FUTUREPF ให้อัตราเงินปันผลตอบแทนขั้นต้นน่าสนใจที่ 12.4% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 7.4% (Fig. 2) ประโยชน์หลายประการ หาก FUTUREPF
แปลงสภาพเป็น REIT ได้แก่ (i) โอกาสในการเติบโตในอนาคต; (ii) ความสามารถและความยืดหยุ่นมากขึ้นในการจัดการโครงสร้างทางการเงิน; (iii) เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินสุทธิหลังการใช้สิทธิขยายสิทธิการเช่าออกไปอีกสามปี ซึ่งได้สิทธินี้หลังการแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์เท่านั้น และ (iv) 0.7% อัพไซด์จากผลตอบแทนที่แท้จริง (หลังขยายสัญญาเช่า)
