วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector เลือกลงทุนที่มี dividend yield เหมาะสม

แม้ว่าแนวโน้มกลุ่มอสังหา ฯ อ่อนแอ บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ยังมีอัตราผลตอบแทนเด่นอยู่ราว 6.5% ในปี 2566F และ 6.8% ในปี 2024F เราประเมินว่า AP Thailand (AP.BK/AP TB)* จะจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายที่ 0.7 บาท/หุ้นงวดปี 2566F หรือคิดเป็น dividend yield ที่ 6.5% ส่วน Land Houses (LH.BK/LH TB)* Origin (ORI.BK/ORI TB)* Pruksa (PSH.BK/PSH TB) และ Quality Houses (QH.BK/QH TB) น่าจะให้ dividend yield สูงกว่า 5%ใน 2H66F

อสังหา ฯ ที่เกี่ยวเนื่องกับกองทุน REITs – เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายน่าจะสูงสุดอยู่ที่ 2.5% และคงอยู่ต่อไปจนปลายปี 2567 ขณะที่ อัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรทั้งในประเทศและต่างประเทศน่าจะทยอยอ่อนตัวลงต่อไป จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีในการลงทุน REITs โดยที่ SETPREIT index ช่วง YTD มี dividend yield เด่นอยู่ราว 8.4% และมีกำไรสูงมากจากรับรู้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้น (assets appreciation) หลังโรคโควิดระบาด ทั้งนี้ อสังหา ฯ ที่เกี่ยวกับกอง REITs มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (market capitalization) สูงกว่า 5 พันล้านบาท คือ

LH Hotel Leasehold REIT (LHHOTEL.BK/LHHOTEL TB) นับเป็นกองทุน REIT โรงแรมที่มีขนาดใหญ่ที่สุดด้าน market cap และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิทั้งหมด (NAV) อยู่ราว 1.1 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วย 5 โรงแรมชั้นนำ (3 แห่งในกรุงเทพ และอีก 2 แห่งที่พัทยา) ภายใต้แบรนด์ Grande CentrePoint ขณะที่ กำไรงวด 9M66 เติบโตเด่นที่ 177% YoY และยังจะมีอัตราการเติบโตแข็งแกร่งต่อเนื่องในปีหน้าหลังจากการเข้าซื้อโรงแรม 2 แห่งล่าสุดที่พัทยา ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ปี 2566F-67F คาดอยู่ที่ 11% ต่อปี ด้วยมูลค่าคิดลดต่อ NAV อยู่ราว 12%

 

 

LH Shopping Centers Leasehold REIT (LHSC.BK/LHSC TB) เป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้า Terminal 21 อโศกด้วยพื้นที่ให้เช่า 98k ตรม. ล่าสุดรายงานอัตราการเติบโตกำไรงวด 9M66 โดดเด่นที่ 143% นอกจากนั้น อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าพื้นที่ยังสูงกว่าช่วงก่อนโควิดระบาดด้วย ในปีหน้า LHSC มีแผนเพิ่ม market cap และNAV ขึ้นอีกมากกว่าหนึ่งเท่าตัวโดยการเข้าซื้อห้าง ฯ Terminal 21 ที่พัทยาด้วยขนาดพื้นที่ให้เช่าราว 160k ตรม. ทั้งนี้ DPU ปี 2566F-67F อยู่ที่ 7% และ 9% ตามลำดับท่ามกลางมูลค่าคิดลดจาก NAV ราว 22%

CPN Retail Growth Leasehold REIT (CPNREIT.BK/CPNREIT TB) เป็นกองทุน REIT ค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ที่สุดด้วย NAV ที่ 3.36 หมื่นล้านบาทและมีแผนเพิ่มขนาดกองทุนอีกราว 1.2-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2567F-68F หลังการปรับเปลี่ยนเป็นโฉมใหม่ของห้าง ฯ เซ็นทรัลปิ่นเกล้าและเซ็นทรัลพระราม 2 หรือให้เข้าใจง่าย ๆ เพื่อจะคงกระแสรายได้ดีต่อเนื่องและมูลค่าสินทรัพย์ ดังนั้น อัตราการเติบโตกำไรยังคงไม่น่าตื่นเต้นนักแต่ DPU อยู่ราว 9-10% ต่อปี โดยจะเห็นแนวโน้มเดียวกันกับ ALLY Leasehold REIT (ALLY.BK/ALLY TB)ที่มีขนาดกองทุน REIT ค้าปลีกรองลงมา ซึ่งมี DPU ราว 10%
ต่อปี อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ALLY เทรดต่ำกว่า NAV อย่างมากอยู่ราว 34% เทียบกับ CPNREIT ที่ 18% กองทุนนิคมอุตสาหกรรม REITs มีการเข้าซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเกือบทุกปี โดยมีอัตราการเติบโตกำไรเป็นปกติแม้อยู่ในช่วงโรคโควิดระบาด โดยอัตราผลตอบแทน DPU ของกองทุน Frasers Property Thailand Industrial REIT (FTREIT.BK/FTREIT TB) และกองทุน WHA Premium Growth REIT (WHART.BK/WHART TB) ด้วยขนาดมูลค่าสินทรัพย์สุทธิราว 3.4 หมื่นล้านบาทและ 3.6 หมื่นล้านบาทตามลำดับ คิดเป็นราว 8% ต่อปีด้วยมูลค่าคิดลดจาก NAV ที่ 10-12%

ขณะที่ WHA Industrial Leasehold REIT (WHAIR.BK/WHAIR TB) ถือเป็นกองนิคม ฯ REIT ขนาดเล็กแต่กลับมี DPU yield สูงขึ้นอยู่ที่ 10% ท่ามกลางมูลค่าคิดลดจาก NAV ที่ 38%

Recommendation
สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ เราเลือก AP และ PSH เป็นหุ้นเด่นสุดในกลุ่ม ส่วน อสังหา ฯ ที่เกี่ยวกับกองทุน REITs เรามองว่ากองทุน REITs ของโรงแรมและค้าปลีกยังมี upside สำหรับ dividend yield ล่าสุดสูงโดยทำกำไรได้สูงกว่าช่วงก่อนโรคระบาดโควิดด้วย ในอีกด้านหนึ่ง กองทุนนิคม ฯ REITs มีผลการดำเนินงานเป็นปกติแม้ช่วงเกิดโรคระบาดโควิด ดังนั้น upsides ดูเหมือนน่าสนใจน้อยกว่าเทียบกับกองทุน REITs ของโรงแรมและค้าปลีก ทั้งนี้ กองทุน REITs ที่คาดจ่าย DPU yield สูง 9-11% ได้แก่ LHHOTEL, CPNREIT, ALLY และ WHAIR

Risks

แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยและอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรและสภาวะเศรษฐกิจ