วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ CPN เซ็นทรัล อุบล เป็นสินทรัพย์ที่ดีของเครือเซ็นทรัล
เราได้ไปร่วม site visit ของ CPN ที่เซ็นทรัล อุบลราชธานี เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ซึ่งเรารู้สึกดีกับสินทรัพย์ประเภท freehold และโครงการ mixed-use แห่งนี้ ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ โดยจังหวัดอุบลราชธานีมีคนในพื้นที่และจังหวัดข้างเคียงที่มีอำนาจซื้อสูงถึงกว่า 4.1 ล้านคน
ในขณะที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวสูงถึงกว่า 1.8 ล้านคนต่อปีนอกจากนี้ ยังรายล้อมด้วยสถานที่สำคัญอย่างเช่น มหาวิทยาลัย สถานที่ราชการ แหล่งท่องเที่ยว และสนามกีฬา ดังนั้น เซ็นทรัล อุบล จึงเป็น landmark ของวิถีชีวิต (lifestyle) สมัยใหม่ใน
ภาคอีสานตอนล่าง ซึ่งมีงบประมาณการก่อสร้างกว่า 2.75 พันล้านบาท และมีพื้นที่ปล่อยเช่า (leasablearea) 29,925 ตร.ม. (ประมาณ 1.5% ของศูนย์การค้าทั้งหมด 38 แห่ง ซึ่งมีพื้นที่ปล่อยเช่ารวม 1.944,702 ตร.ม.) นอกจากนี้ เซ็นทรัล อุบล ยังจะเป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัยมากที่สุด และตอบโจทย์ lifestyle อย่างครบวงจรในภาคอีสานตอนล่าง โดยจะมี formats และแบรนด์ด้าน lifestyle ที่หลากหลาย (เช่น ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน, Tops Market, PowerBuy, SuperSports, B2S, OfficeMate, Jaspal, MANGO, Lyn, Lyn Around, Wallis, Levi’s, Accessorize, Charles & Keith) โดยการออกแบบห้างเป็นส่วนผสมที่ลงตัวระหว่างศิลปะและวัฒนธรรมในท้องถิ่น โดยมีการใช้ดอกบัวที่เป็นสัญลักษณ์ประจำจังหวัด ทั้งนี้ ห้างแห่งนี้เปิดบริการมาตั้งแต่วันที่ 5 เมษายน 2566 แต่ได้มีการปรับรูปแบบให้เป็น mixed-use ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 ซึ่งทำเลที่ตั้งของห้างถือเป็นจังหวัดที่เป็นทำเลยุทธศาสตร์ทั้งในด้านของเศรษฐกิจการค้า และการเดินทาง โดยนับเป็นประตูสู่ประเทศในอินโดจีน (เช่น ลาว กัมพูชา และเวียดนาม) นอกจากนี้ ยังตั้งอยู่ที่ถนน by-pass บนทางหลวง 231 และติดถนนสรรพสิทธิ์ ซึ่งอยู่ห่างจากสถานีขนส่งบขส. เพียง 4 นาที ห่างจากสนามบินเพียง 6 นาที และห่างจากสถานีรถไฟเพียง 8 นาที
คงประมาณการกำไรเอาไว้เท่าเดิม
เรายังคงชอบ CPN ในแง่แนวโน้มการเติบโตในระยะยาว จากการขยายโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทมีกำหนดจะเปิดโครงการใหม่อีกสองแห่งใน 2H66 ได้แก่ เซ็นทรัล Westville และเซ็นทรัลระยอง และคาดว่าจะเปิดโครงการใหม่เพิ่มอีกในปี 2567 ได้แก่ เซ็นทรัลนครสวรรค์, เซ็นทรัลนครปฐม และเซ็นทรัลกระบี่ ในขณะที่คาดว่าจะเปิดโครงการ Dusit Central Park ได้อย่างเต็มรูปแบบในปี 2568 ทั้งนี้ จากการขยายโครงการ mixed-use เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราจึงยังคงมองบวกกับแนวโน้มการเติบโตของ CPN ในระยะยาว โดยเรายังคงประมาณการกำไรสุทธิปีนี้เอาไว้เท่าเดิมที่ 1.32 หมื่นล้านบาท
(+22.2% YoY) และปี 2567F ที่ 1.48 หมื่นล้านบาท (+12.8% YoY) ซึ่งจะได้แรงสนับสนุนจาก i) ธีมการกลับมาเปิดประเทศตั้งแต่ปี 2566F ii) โมเมนตัมด้านบวกจาก SF iii) การขยายห้างใหม่อย่างต่อเนื่อง และ iv) คุมค่าใช้จ่าย SG&A ได้ดี
Valuation & Action
เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ CPN และประเมินราคาเป้าหมาย DCF กลางปี 2567 ที่ 83 บาท (ใช้ WACC ที่ 7.8% และ TG ที่ 4%)
Risks
COVID-19 ระบาด, มีการปิดศูนย์การค้า, และการให้ส่วนลดกับผู้เช่า
