SPALI คาดกำไรปี 2566F อ่อนตัวได้สะท้อนในราคาหุ้นแล้ว
เรามองว่ากำไร 1Q23 ของ SPALI เป็นจุดต่ำสุดของปีนี้ จากผลการดำเนินงานด้านยอดจอง รายได้และกำไรสุทธิเติบโตไม่เด่นที่ 2%/6%/-8% YoY
อีกทั้งการเปิดโครงการใหม่หดตัวแรงอยู่ที่ 4.55 พันล้านบาท (-60% YoY และ QoQ) ใน 2Q66 บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น QoQ อีกเท่าตัวที่ 9.4 พันล้านบาท โดยรวมโครงการคอนโดมิเนียมได้แก่ ศุภาลัย ปาร์ค พัฒนาการมูลค่า 4.9 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม โครงการใหม่รวมใน 2H66 น่าจะสูงเป็น 2 เท่าของ 1H66 นอกจากนั้น SPALI ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อีก 2 โครงการที่จะก่อสร้างเสร็จใน 2Q66-3Q66 ได้แก่โครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร-ราชพฤกษ์มูลค่าโครงการ 1.5 พันล้านบาทและโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่านมูลค่า 2.3 พันล้านบาท ทั้งนี้ ผลด้านบวกจากการเปิดโครงการใหม่ ๆ และโครงการคอนโดมิเนียมใหม่พร้อมโอนจะช่วยเร่งยอดจอง (presales) และ กำไรให้ทยอยฟื้นตัว QoQ ใน 2Q66 เป็นต้นไป
แต่...กำไรปีนี้ (YoY) ยังคงท้าทายจากฐานที่สูงมากเป็นพิเศษในปี 2565
ปัจจัยเสี่ยงต่างๆที่ท้าทายด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยหดตัวหลังจากมาตราการผ่อนคลายสินเชื่อสังหาริมทรัพย์ (Loanto-value: LTV) สิ้นสุดลงเมื่อปลายปี 2565 และ ความไม่แน่นอนทางการเมืองระหว่างการรอการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อาจทำให้อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ชะลอตัวและอาจส่งผลเชิงลบโดยตรงต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวม นอกจากนั้น สภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง และ SPALI มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จพร้อมรับรู้รายได้เพียง 2 โครงการมูลค่ารวม 3.7 พันล้านบาทเมื่อเทียบกับมี 7 โครงการใหม่ในปี 2565 (Figure 6) ทั้งนี้ สัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่มี margin สูงมีน้อยในปีนี้เทียบกับปีที่แล้ว ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นรวมอาจลดลง YoY
ปรับลดประมาณการกำไรสุทธิลง
เราปรับลดประมาณการรายได้ที่อยู่อาศัยปี 2566F-2567F ของ SPALI ลง 11-12% สะท้อนอุปสงค์ที่อยู่อาศัยอาจหดตัวช่วง 1Q66F-3Q66F จากผู้ซื้อยังเฝ้าคอยติดตามสถานการณ์ต่าง ๆ ขณะที่ GDP มีโอกาสอ่อนแอกว่าคาด นอกจากนี้ เรายังพิจารณาความเสี่ยงของโครงการแนวสูง ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่างมูลค่าโครงการ 3.2 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 13%) หลังจากศาลปกครองกลางมีคำสั่งระงับใบอนุญาตการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment : EIA) ทั้งนี้ เราปรับลดประมาณการกำไรสุทธิใหม่ปี 2566F-2567F ลงจากเดิม 14-15% โดยกำไรปี 2566F จะอยู่ที่ 7.2 พันล้านบาท (-12% YoY) และคาดฟื้นตัวขึ้น 4% YoY อยู่ที่ 7.5 พันล้านบาทในปี 2567F (Figure 1-2)
Valuation & Action
SPALI จะเป็นเพียงหุ้นเดียวในหมวดอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ที่มีกำไรปี 2566F ลดลง ขณะที่ ราคาหุ้น SPALI ล่าสุดลดลง 17% YTD ซึ่งต่ำที่สุดเทียบกับหุ้นในกลุ่มเดียวกัน โดยปัจจุบัน trade PE ที่ 5.5x ต่ำกว่าระดับ -1SD เล็กน้อยและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2566F สูงที่ 6.4% ทั้งนี้ เราประเมินราคาเป้าหมายใหม่อยู่ที่ 24.60 บาท (จากเดิมที่ 32.0 บาท) คิดเป็นส่วนลดจาก PE ที่ 6.7x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว -0.5SD และคงคำแนะนำ ซื้อ SPALI
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอและการปฏิรูปนโยบายจากภาครัฐ
