Property Sector - รายได้ยอดโอนชะลอตัวหลังไฮซีซั่น

ผู้ประกอบการเริ่มเปิดโครงการใหม่มากขึ้นหลังเริ่มต้นปีค่อนข้างช้า

AREA เปิดเผยข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัย ในมี.ค. 2023 บริษัทเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่มากขึ้นหลังการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อยช่วงต้นปี โดยมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัว 9,025 หน่วย ในเดือน มี.ค. เพิ่มขึ้น 97% mom และ 20% yoy โครงการใหม่ที่มีการเปิดตัวเป็นหลักในเดือนนี้มาจากโครงการแนวราบในตลาด mass โดยมีการเปิดโครงการแนวราบใหม่อยู่ที่ 5,264 หน่วย (+90% mom / 7% yoy) หรือคิดเป็น 54% ของจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในเดือนที่ผ่านมา และคอนโดเปิดใหม่ 3,761 หน่วย (+108% mom / 46% yoy) ราคาเฉลี่ยสำหรับโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 3.66 ลบ. ต่อหน่วยในมี.ค. จาก 5.0 ลบ. ในก.พ. และ 4.4 ลบ. ในปีที่ผ่านมา ในฝั่ง demand อัตรา take-up เพิ่มขึ้นเป็น 26.7% ในมี.ค. จาก 12.9% ก่อนหน้านี้ อัตรา Take-up ของคอนโดเพิ่มขึ้นเป็น 54.7% สูงสุดในรอบ 10 เดือน โดยมีโครงการเด่น ได้แก่ Kave Town Island ของ ASW (ขายได้ 97%), City Home Rattanathibet ของ SPALI (ขายได้ 49%) และ Chapter One All Ramindra ของ PSH (ขายได้ 40%)

 

 

โมเมนตัมกำไร Q1 แตกต่างกันไปตามปัจจัยเฉพาะบริษัท

ด้านคาดการณ์ผลประกอบการ 1Q23 เราประมาณการกำไรรวม 8 บริษัทผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยใน 1Q23 ที่ 7.8 พันลบ. ลดลง 14% qoq แต่เพิ่มขึ้น 26% yoy แผลประกอบการของกลุ่มมีแนวโน้มลดลง qoq เนื่องจากผลของฤดูกาลจากรายได้ยอดโอนที่สูงใน Q4 ขณะที่กำไรเติบโตได้แข็งแกร่ง yoy มาจากการฟื้นตัวหลังช่วงโควิด เรา คาด SIRI จะมีโมเมนตัมกำไรเติบโตแข็งแกร่งที่สุด 366% yoy หนุนจากกำไรพิเศษจากการขายรร. สาธิตพัฒนา ประมาณ 500 ลบ. ขณะที่เราคาด LPN จะมีกำไรเติบโตสูงที่สุด qoq หลังผลประกอบการใน Q4 ค่อนข้างต่ำ และคาดว่า ANAN จะเป็นรายเดียวที่มีผลประกอบการติดลบเนื่องจากไม่มีการโอนคอนโดใหม่และเทียบกับฐานกำไรพิเศษจากการขายที่ดินในช่วง 4Q22 หากมองต่อไปข้างหน้าเราคาดกำไรของกลุ่มจะเติบโตได้ qoq ใน2Q23 จากรายได้ยอดโอนเร่งตัวตามการเปิดโครงการใหม่โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการแนวราบมากขึ้นรวมถึงมีจำนวนคอนโดใหม่ที่มีกำหนดการโอนใน 2Q23 มากขึ้น

 

แนวโน้มการเติบโตไม่สูง อัพไซด์ valuation จำกัด

เราคาดแนวโน้มการเติบโตของกำไรกลุ่มอสังหาฯจะต่ำในปีนี้ เนื่องจากมีคอนโดใหม่ที่มีกำหนดการโอนลดลงใน 2023 เทียบกับ 2022 แม้ว่ากลุ่มอสังหาฯ จะได้แรงหนุนจากภาพเศรษฐกิจฟื้นตัว แต่เรามองว่าแนวโน้มในปี 2023 จะมีความท้าทายมากขึ้น จากปัจจัยกดดันทั้งอัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาด จากแนวโน้มอัตรากำไรที่เติบโตขึ้นได้เพียงเล็กน้อย ขณะที่อัพไซด์ valuation จำกัด รวมถึงการฟื้นตัวที่ไม่ยังไม่ทั่วถึง เราคงน้ำหนัก เป็นกลาง ต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยมี AP เป็นหุ้นเด่นของกลุ่มที่ TP 14.3 บาท