PF - 3Q65 ขาดทุนทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา

ประกอบด้วยรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดิน 1,767 ล้าน บาท เพิ่มขึ้น 29%YoY (สัดส่วน 63% ของรายได้รวม) รายได้จากการขายคอนโด ฯ 369 ล้านบาท ลดลง 6%YoY (สัดส่วน 13% ของรายได้รวม)รายได้จากธุรกิจโรงแรม 440 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 368%YoY (สัดส่วน 16% ของรายได้รวม) รายได้ค่าเช่าและบริการ 83 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21%YoY (สัดส่วน 3% ของรายได้รวม) และรายได้จากการขายที่ดิน 25 ล้านบาท ลดลง 88%YoY (สัดส่วน 1% ของ รายได้รวม) อัตรากำไรขั้นต้นรวมเท่ากับ 34.6% ดีขึ้นจากระดับ 21.1% ใน 3Q64 และ 27.5% ใน 2Q65 เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นปรับดีขึ้นสู่ ระดับ 36% เทียบกับ 30% ใน 3Q64 และ 2Q65 จากสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นของบ้านสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบน  การปรับเพิ่มราคาขายคอนโดฯ ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดฯปรับขึ้นสู่ 31% จาก 21% ใน 3Q64 และ 28% ใน 2Q65 ส าหรับธุรกิจโรงแรมแม้อัตรากำไรขั้นต้นพลิกมีกำไร 39% จากขาดทุน 179% ในงวด 3Q64 อย่างไรก็ดี ธุรกิจโรงแรมที่ยงัขาดทุนสุทธิค่าใช้จ่ายขายและบริ หารที่เพิ่มขึ้น 20%YoY และดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้น8%YoY ส่งผลให้งวด 3Q65 มีผลประกอบการขาดทุน 52 ล้านบาทเท่ากับงวด 2Q65 ซึ่งสวนทางกับที่คาดว่าจะพลิกมีกำไร  โดยพลิกจากมีกำไร 413 ล้านบาทในงวด 3Q64 ทั้งนี้งวด 9M65 พลิกขาดทุน 629 ล้านบาทจากกำไร 73 ล้านบาทในงวด 9M64 อัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ 29.1% ปรับดีขึ้นจาก 21.6% ในงวด 9M64 ส่วนอัตรากำไรสุทธิ - 9.1% แย่กว่างวด 9M64 ที่มีอัตรากำไรสุทธิ 1% เนื่องจากรายได้ลดลง  3%YoY ค่าใช้จ่ายขายและบริหารเพิ่มขึ้น 31%YoY ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 14%YoY ไม่ สามารถชดเชยต้นทุนขายที่ลดลง 12%YoY

 

 

-  แผนการขายสินทรัพย์ยังเดินหน้าต่อไปเพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายทางการเงิน : บริษัทยังเดินหน้าตามแผนขายสินทรัพย์นำไปชำระคืนหนี้ช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งของฐานะการเงินและลดภาระดอกเบี้ยจ่ายในภาวะทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลให้ภาระหนี้สินต่อทุนลดลง ณ ปลายงวด 3Q65 มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดเหลือ 1.47 เท่าจากระดับ 1.63 เท่า ณ ปลายปี 2564  ทั้งนี้ มูลค่าขายสินทรัพย์ตามแผนปี 2565 ที่เปิดเผยเมื่อต้นปี (รายละเอียดในรูปที่ 1 แผนขายสินทรัพย์) ในส่วนของยอดขายที่ดินมีแนวโน้มต่ำกว่าแผนเดิมที่ 1,400 ล้านบาทเหลือราว 550 ล้านบาท
 

 

- ปรับประมาณการผลประกอบการปี 2565 ลดลงจากเดิมทำให้คาดการณ์พลิกจากมีกำไรเป็นขาดทุนต่อเนื่องจากปีที่แล้ว : แม้คาดว่าแนวโน้มผลการดำเนินงานในช่วง 4Q65 ราว 168 ล้านบาท พลิกจากขาดทุนเป็นมีกำไร  โดยคาดจะมีการบันทึกรายการพิเศษจากการขายทรัพย์สิน เนื่องจากจากการฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิด-19  การเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นปลายปี และคาดว่าลูกค้าจะเร่งโอนก่อนสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่จะหมดภายในสิ้นปี 2565 ด้วยเช่นกัน  แต่เมื่อเทียบกับงวด 4Q64 ที่มีรายการพิเศษจากการขายคิโรโระรีสอร์ทในประเทศญี่ปุ่นจำนวน 1,300 ล้านบาท  จึงทำให้คาดการณ์กำไรงวด 4Q65 ลดลง 68%YoY

สำหรับประมาณการปี 2565 ฝ่ายวิจัยได้ปรับประมาณการรายได้ลดลง 4% เหลือ 10,693 ล้านบาทจากการปรับลดประมาณการรายได้ขายที่ดินให้สอดคล้องกับแผนของผู้บริหาร  โดยลดสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นจากเดิมที่ 30% เหลือ 29.5% ปรับสมมติฐานค่าใช้จ่ายขายและบริหารเพิ่มขึ้นจากเดิม 10% ส่งผลให้ประมาณการผลการดำเนินงานปี 65 ลดลง 39% จากเดิมที่ระดับ 132 ล้านบาทเหลือ 80 ล้านบาท  (ดังแสดงสมมติฐานในตารางด้านล่าง) ทั้งนี้แนวโน้มผลการดำเนินงานในช่วง 4Q65 คาดจะพลิกมีกำไรราว 168 ล้านบาท จากขาดทุน 52 ล้านบาทใน 3Q65 เนื่องจากภาพรวมธุรกิจอสังหาฯที่ปรับดีขึ้น ธุรกิจโรงแรมมีแนวโน้มฟื้นตัวจากกิจกรรมท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น  

-  คาดกำไรปี 2566 พลิกมีกำไร : ประมาณการกำไรปี 2566 ที่ปรับปรุงใหม่พลิกมีกำไรจากขาดทุนในปี 2565 โดยในปี 2566 บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ 14 โครงการ มูลค่า 19,620 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการของ PF 12 โครงการ มูลค่า 14,050 ล้านบาท และโครงการร่วมทุนอีก 2 โครงการ มูลค่า 5,570 ล้านบาท เน้นเปิดเฉพาะโครงการแนวราบ คิดเป็น 65% โครงการคอนโด 28% และโครงการร่วมทุนอีก 7% นอกจากนี้ยังมีแผนการขายที่ดินที่รามอินทรา รัชดาภิเษก และโรงแรมอีก 2 แห่ง รวมมูลค่า 17,475 ล้านบาท ฝ่ายวิจัยประมาณการรายได้ราว 13,383 ล้านบาทซึ่งเติบโต 25%YoY ลดลงเล็กน้อย 2% จากประมาณการเดิม ด้วยสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นรวมที่ 33% ที่ปรับขึ้นจากเดิมที่ระดับ 30.6% โดยมีปัจจัยในส่วนของธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลดีจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวที่ชัดเจน และธุรกิจอสังหาฯ จากการเน้นโครงการแนวราบสำหรับลูกค้าระดับบนที่มีอัตรากำไรขั้นต้นดีกว่าลูกค้าระดับกลาง ส่วนแบ่งเงินลงทุนจากโครงการร่วมทุนที่มีมูลค่าโอนมากขึ้น และประมาณการค่าใช้จ่ายขายและบริหารลดลง ส่งผลให้ประมาณการกำไรปี 2566 พลิกมีกำไรราว 133 ล้านบาท ซึ่งลดลง 26% จากประมาณการเดิม (ดังแสดงในตารางด้านล่าง)

-   คงคำแนะนำ “ถือ” ปรับใช้ราคาเหมาะสมปี 2566 เท่ากับ 0.57 บาท : ภาพรวมผลการดำเนินงานในปี 2566 มีโอกาสฟื้นตัวจาก สถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่คลี่คลายและภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง ในการประเมินราคาเหมาะสมด้วยวิธี Prospective PBV ที่ระดับเดิมเท่ากบั 0.4 เท่าเท่ากับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี (ปี 2563-2565) ซึ่งต่ำกว่า  PBV ของอุตสาหกรรมที่ระดับ 1.4 เท่า  ฝ่ายวิจัยประเมินมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ณ ปลายปี 2566 เท่ากบั 1.51 บาทคำนวณเป็นราคาเหมาะสมเท่ากับ 0.57 บาท (จาก0.58 บาทในปี 2565) ยังมีอัพไซต์จากราคาปิดล่าสุด พร้อมคาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลราว 5% ในปี2565 เราจึงคงคำแนะนำ “ถือ”

 

ปัจจัยเสี่ยง
1.ภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวช้า กดกำลังซื้อของผู้บริโภค
2. การแพร่ระบาดซ้ำของไวรัสโควิด-19 ทำให้ธุรกิจโรงแรมฟื้นตัวได้ช้า
3. การก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามแผนการโอน
4. หากขายสินทรัพย์ไม่ได้ตามแผนจะทำให้ภาระหนี้สินยังสูง 
5. การออกหุ้นกู้ชุดใหม่ทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระทำไม่ได้ตามแผน
6. ราคาขายถุงมือยางในอนาคตอาจลดลงจากปัจจุบันหากมี supply เพียงพอ