SCB EIC ห่วงกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงเปราะบางและฟื้นตัวช้า โดย 56% ไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยใน 5 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นสัดส่วนสูงสุดในรอบ 4 ปี ผู้ซื้อมีความกังวลสูงว่าจะกู้สินเชื่อไม่ผ่าน ผู้บริโภคปรับตัวโดยการลดงบประมาณในการซื้อบ้านลง
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)เปิดผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2569 สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้าว่า การฟื้นตัวมีแนวโน้มเกิดขึ้นอย่างช้าๆและยังไม่ใช่การฟื้นตัวที่มาจากกำลังซื้อในวงกว้าง
โดยตลาดปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย ขณะที่ระยะปานกลางยังมีข้อจำกัดจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า
ความน่ากังวลสำคัญจึงไม่ได้อยู่ที่ตลาดจะ“ไม่ฟื้น”แต่เป็นการฟื้นตัวที่เกิดขึ้นท่ามกลางกำลังซื้อที่เปราะบาง ผู้ซื้อปรับลดงบประมาณลง หันไปหาที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น และบางส่วนเลือกชะลอการซื้อ ขณะที่ผู้ที่ยังไม่สามารถซื้อได้ต้องใช้การเช่าเป็นทางเลือก หรือแม้แต่ยกเลิกการเช่าแล้วกลับไปอาศัยอยู่กับครอบครัวเพื่อควบคุมค่าใช้จ่าย
- 56%ไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยใน5ปีข้างหน้า
หนึ่งในสัญญาณที่สะท้อนความเปราะบางของตลาดอย่างชัดเจน คือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 อยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีที่มีการสำรวจ และยังมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ช้าในระยะข้างหน้า
ผลสำรวจพบว่า ผู้บริโภค 56%ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สัดส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 4ปี สะท้อนว่าผู้บริโภคจำนวนมากยังไม่พร้อมตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ที่มีภาระผูกพันระยะยาว ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ
ประเด็นสำคัญคือการชะลอซื้อไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ล่าง แต่เริ่มเห็นในกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนมากกว่า 100,000 บาทด้วย สะท้อนว่าปัญหาเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อเริ่มส่งผลต่อกำลังซื้อของกลุ่มบนมากขึ้น
ขณะเดียวกัน ในกลุ่มที่ยังมีแผนซื้อ ส่วนใหญ่เลือกที่จะเลื่อนการตัดสินใจออกไปเป็นช่วง 3-5 ปีข้างหน้า เช่นเดียวกับผลสำรวจในช่วง 2 ปีก่อนหน้า เพื่อรอประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจและความพร้อมทางการเงิน ส่วนกลุ่มที่วางแผนซื้อภายในปีนี้กลับมีสัดส่วนลดลงจากเดิม ซึ่งเดิมก็อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว
ภาพดังกล่าวทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยต้องเผชิญความเสี่ยงจาก “การเลื่อนความต้องการ” มากกว่าการหายไปของความต้องการโดยสิ้นเชิง ผู้บริโภคยังต้องการที่อยู่อาศัย แต่เลือกที่จะรอจนกว่าจะมีความมั่นใจมากขึ้นทั้งในด้านเศรษฐกิจและฐานะทางการเงิน
ดังนั้น แม้ตลาดในปี 2569 อาจไม่หดตัวรุนแรง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่ากำลังซื้อกลับมาแข็งแรง เพราะแรงหนุนสำคัญยังมาจากฐานที่ต่ำ และการเร่งโอนก่อนหมดอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%
สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ก่อนมีการต่ออายุมาตรการวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ตลาดที่ขยายตัวจึงยังมีข้อจำกัด และการเติบโตยังมาจากตลาดมือสองเป็นหลัก ขณะที่ในระยะปานกลาง การฟื้นตัวมีแนวโน้มจำกัดตามภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ยังฟื้นตัวช้า
ผู้บริโภคกังวลว่าจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อหรือไม่
นอกจากกำลังซื้อที่อ่อนแรงแล้ว อีกปัจจัยที่กดดันตลาดโดยตรงคือความกังวลว่าจะถูกปฏิเสธสินเชื่อ ผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่มีความกังวลมากและค่อนข้างกังวลว่าจะถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 50,000 บาท
ซึ่งส่วนใหญ่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมาหรือไม่เกิน 5 ล้านบาท
นี่เป็นโจทย์สำคัญของตลาด เพราะแม้ผู้บริโภคจะมีความต้องการซื้อ แต่การตัดสินใจซื้อบ้านไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการเพียงอย่างเดียว หากยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อด้วย
มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ขณะที่ยอดคงค้าง NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งหมดยังคงอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า ทำให้สถาบันการเงินยังต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
ความเสี่ยงจึงเกิดขึ้นเป็นสองด้านพร้อมกัน ด้านหนึ่งคือผู้บริโภคไม่มั่นใจว่าจะสามารถแบกรับภาระในอนาคตได้หรือไม่ อีกด้านหนึ่งคือผู้บริโภคกังวลว่าจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อหรือไม่
แม้ในปัจจุบันผู้กู้ส่วนใหญ่ยังสามารถผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ตามปกติ แต่ผลสำรวจพบว่า ความกังวลต่อการผ่อนชำระในระยะต่อไปมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
หากแนวโน้มดังกล่าวดำเนินต่อไป ตลาดอาจเผชิญภาวะที่ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อ แต่เลือกชะลอการตัดสินใจเพราะไม่มั่นใจในความสามารถทางการเงิน ขณะที่ผู้ที่ตัดสินใจซื้อก็ยังต้องเผชิญข้อจำกัดด้านการอนุมัติสินเชื่อ
- บ้านราคาแพงขึ้น แต่คนซื้อกลับลดงบลง
อีกสัญญาณหนึ่งที่สะท้อนกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว คือการเปลี่ยนแปลงของระดับราคาที่ผู้บริโภคต้องการซื้อ ผลสำรวจพบว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทยังเป็นสัดส่วนหลัก และความต้องการซื้อในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท
การลดระดับงบประมาณลงมาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนแรงกดดันจากทั้งเศรษฐกิจและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ผู้บริโภคจึงต้องปรับความต้องการให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่มีอยู่อย่างจำกัด
ในทางกลับกัน การซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปและการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามีสัดส่วนลดลง
สะท้อนว่าผู้บริโภคกำลังจัดลำดับความสำคัญของรายจ่ายใหม่ โดยการซื้อที่มีความจำเป็นน้อยกว่าถูกเลื่อนออกไปก่อน
ซึ่งอีกหนึ่งสัญญาณว่าตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะที่ผู้ซื้อพร้อมลงทุนในสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างกว้างขวาง แต่เป็นตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยความต้องการจำเป็นเป็นหลัก
- ‘บ้าน’มือสองกลายเป็นทางเลือก
EIC ยังมองอีกว่า เมื่อราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งสูงขึ้น ขณะที่การเข้าถึงสินเชื่อทำได้ยากขึ้น ตลาดมือสองจึงกลายเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากขึ้นอย่างชัดเจน
ผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัยและทุกระดับราคา โดยปัจจัยสำคัญมาจากราคาที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง
โดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีสัดส่วนผู้สนใจซื้อบ้านมือสองสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ที่สำคัญ ไม่ใช่เพียงความต้องการซื้อบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้น แต่ฝั่งอุปทานก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า
ทั้งนี้จากผลสำรวจยังพบว่า เจ้าของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันราว 1 ใน 3 มีแผนขายที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สาเหตุมาจากความต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแล และการเปลี่ยนไปถือเงินสดหรือไปลงทุนในสินทรัพย์อื่น
ในภาวะที่การซื้อบ้านทำได้ยากขึ้น การเช่าที่อยู่อาศัยควรเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับผู้บริโภคที่มีงบประมาณไม่เพียงพอ แต่ผลสำรวจกลับพบว่าตลาดเช่าเองก็ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ สัดส่วนผู้ที่กำลังเช่าอาศัยลดลงเล็กน้อยต่อเนื่องจากช่วง 2 ปีก่อนหน้า โดยการลดลงมาจากกลุ่มผู้เช่าที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยของตัวเองเป็นหลัก
ส่วนหนึ่งคาดว่าเป็นการเลิกเช่าแล้วกลับไปอาศัยกับครอบครัว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย อีกส่วนหนึ่งเป็นการเลิกเช่าเพื่อเปลี่ยนไปซื้อที่อยู่อาศัยของตัวเอง ดังนั้น ตลาดเช่าจึงยังมีบทบาทเป็นทางเลือกสำคัญ แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับการเช่าอย่างสบายๆ เพราะแรงกดดันด้านรายได้และค่าใช้จ่ายทำให้บางส่วนเลือกกลับไปอยู่กับครอบครัวแทน
SCB EIC จึงมองว่า ผู้ประกอบการควรพิจารณาการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะการหลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง
เหล่านี้เป็นโจทย์ที่สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต่อไปอาจไม่ใช่ตลาดที่ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการแล้วรอให้กำลังซื้อกลับมาได้เหมือนเดิม แต่ต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีอยู่จริง
หากมองไปข้างหน้า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 จึงมีโอกาสทรงตัวหรือขยายตัวได้เล็กน้อย แต่การขยายตัวดังกล่าวต้องตีความอย่างระมัดระวัง เพราะแรงหนุนสำคัญมาจากฐานที่ต่ำ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการเร่งโอนก่อนมาตรการหมดอายุ รวมถึงการทำโปรโมชันของผู้ประกอบการ
ขณะที่กำลังซื้อในประเทศส่วนใหญ่ยังเปราะบาง ความต้องการซื้อในระยะสั้นลดลง และผู้บริโภคจำนวนมากเลือกเลื่อนการซื้อออกไป 3-5 ปี เพื่อรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจและความพร้อมทางการเงิน
