‘BAM’ พลิกเกมดันธุรกิจเติบโต ลดพึ่ง ‘ขายทรัพย์ก้อนใหญ่’ ดึงคนตัวเล็ก ปั้น ‘กระแสเงินสด’

ปัจจุบัน “เศรษฐกิจ” ปัญหารอบด้าน ทั้งกำลังซื้อเปราะบางสูง รายได้ครัวเรือนชะลอลง ส่งผลให้ “อัตราปฏิเสธสินเชื่อ” พุ่งสูงขึ้น ดังนั้น หนึ่งในภาคอุตสาหกรรมที่รับแรงกระทบค่อนข้างแรง คงไม่พ้น “อสังหาริมทรัพย์” ที่กำลังเจอปัญหา “ระบายสต๊อกยาก” โดยทำให้หลายบริษัทที่เพิ่งพาคนตัวเล็กๆ หรือเพิ่งพาการเติบโตในเวลานี้อาจต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ เพื่อหากลยุทธ์ใน “การเอาตัวรอด” ท่ามกลางการดำเนินธุรกิจหลังจากนี้ที่จะยากยิ่งขึ้น 

“ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวว่า หากพูดถึงทิศทางธุรกิจในปี 2569 จะมุ่งเน้นการสร้าง “รายได้และกำไร” อย่างสม่ำเสมอมากขึ้น สะท้อนผ่านปีนี้บริษัทตั้งเป้ากำไรสุทธิไว้ที่ 2,000 ล้านบาท และตั้งเป้าผลเรียกเก็บเงินสดที่ระดับ 17,900-18,000 ล้านบาท

แม้เศรษฐกิจจะยังเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ BAM ยังสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ผ่านการเปลี่ยนโครงสร้างรายได้ใหม่

เรียกเก็บเงินสดรวม 3,026 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วงแรก ขณะที่กำไรสุทธิอยู่ที่ 217 ล้านบาท แม้ก่อนหน้านี้ไม่ได้คาดหวังว่าจะสามารถดันยอดเรียกเก็บขึ้นแตะระดับ 3,000 ล้านบาทได้ แต่ท้ายที่สุดทีมงานก็สามารถทำได้สำเร็จ

เพราะสิ่งที่ BAM ให้ความสำคัญอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา คือการ “ลดภาระหนี้” ขององค์กรควบคู่ไปกับการช่วยลดภาระหนี้ของลูกค้า ซึ่งหากนับตั้งแต่ตนเข้ามาดำรงตำแหน่งขณะนั้นบริษัทมีหนี้รวมเกือบ 90,000 ล้านบาท และมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูงเกือบ 3 เท่า

แต่ปัจจุบันสามารถลดหนี้ลงมาเหลือประมาณ 70,000 กว่าล้านบาท และลด D/E ลงมาอยู่ที่1.96 เท่า ซึ่งถือว่าต่ำที่สุดในกลุ่มธุรกิจเดียวกัน

“การตั้งเป้าเติบโตในระยะข้างหน้า บริษัทเองก็ไม่ควรเป็น “คนป่วย” ที่แบกภาระหนี้สูง จึงใช้แนวทางลดการก่อหนี้ใหม่ หันมาใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นหลักและพยายามรักษาสภาพคล่องขององค์กรให้แข็งแรงมากที่สุด”

ด้วยการดำเนินแนวทางใหม่เหล่านี้ “ลดการก่อหนี้ใหม่” หันมาใช้ “กระแสเงินสด” เป็นหลักในการดำเนินงาน ถูกสะท้อนให้เห็นผ่านการบริหารต้นทุนทางการเงิน หรือ Cost of Fund ซึ่งลดลงจาก 3.56% เหลือประมาณ 3.26% และตั้งเป้าจะกดลงให้ต่ำกว่า 3% ภายในปีนี้ผ่านการออกหุ้นกู้และการเจรจากับสถาบันการเงิน

“แต่เป้าหมายของเรา BAM ไม่ต้องการเติบโตแบบหวือหวาเหมือนในอดีต แต่ต้องการสร้างระบบนิเวศที่เติบโตอย่างมั่นคงปีละประมาณ 5% พร้อมสร้าง Peace of Mindให้ผู้ถือหุ้น ผ่านการจ่ายเงินปันผลสูงประมาณ 90% และจ่ายปันผลปีละ 2 ครั้งตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไป สำหรับมูลค่าทรัพย์ปีนี้ ตั้งเป้าในการซื้อทรัพย์ 5,000-8,000ล้านบาท ขณะที่ตั้งสำรองปีนี้บริษัทตั้งเป้าลดตั้งสำรองปีนี้ให้เหลือไม่เกิน1,500ล้านบาท จากกว่า2พันล้านเพื่อลดภาระของบริษัทจากกลยุทธ์ใหม่ที่เรากำลังเดินหลังจากนี้”

“ดร.รักษ์” กล่าวต่อว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ BAM ยังสามารถรักษาผลประกอบการได้ มาจากการเปลี่ยนมิติการ “ขายทรัพย์” ที่เป็นโมเดลธุรกิจ การขายทรัพย์ขนาดใหญ่ มาเป็นการสร้างระบบรายได้จาก “คนตัวเล็ก” มากขึ้น เพราะทรัพย์ก้อนใหญ่ระบายออกยากมากขึ้น

ดังนั้น หากฝากความหวังของทั้งองค์กรไว้กับทรัพย์เพียงไม่กี่ชิ้น ย่อมเป็นความเสี่ยงที่สูงเกินไปสำหรับบริษัทมหาชนที่มีมาร์เก็ตแคปราว 30,000 ล้านบาท

ดังนั้น BAM จึงหันมาเน้นทรัพย์ “ราคาย่อมเยา” ที่คนทั่วไปเข้าถึงได้โดยเฉพาะคนระดับรากหญ้า หากมีจำนวนมากพอก็จะสร้าง “กระแสเงินสด” ที่สม่ำเสมอให้กับบริษัทได้ เหล่านี้เป็นสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการไตรมาสแรกยังสามารถเติบโตได้ แม้ไม่มีการขาย Big Ticket แม้แต่รายการเดียว

โดยโครงสร้างรายได้ใหม่ของ BAM หลังจากนี้จะประกอบด้วย รายได้ประมาณ 50% จาก “กองทัพมด” หรือทรัพย์ชิ้นเล็ก 30-35% จากการปรับโครงสร้างลูกค้าธุรกิจขนาดกลาง และอีก 15-20% จากทรัพย์ขนาดใหญ่ ซึ่งเหล่านี้คือการบริหารธุรกิจด้วย “วิทยาศาสตร์” ไม่ใช่ “ไสยศาสตร์” เพราะบริษัทไม่ควรฝากอนาคตไว้กับทรัพย์เพียงชิ้นเดียวอีกต่อไป

อีกหนึ่งหัวใจสำคัญของยุทธศาสตร์ใหม่คือ “การปรับโครงสร้างหนี้” หรือ TDR ซึ่ง BAM ให้ความสำคัญมากขึ้นอย่างชัดเจน เพราะ BAM ไม่ต้องการเดินในแนวทางเดิมที่เน้นการยึดทรัพย์จากลูกหนี้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องการช่วยให้ลูกหนี้กลับมายืนได้อีกครั้ง

จึงนำมาสู่การทำโครงการ “เริ่มต้นใหม่กับ BAM” เพื่อช่วยลูกหนี้ให้ตั้งต้นชีวิตใหม่ โดย BAM จะช่วยลูกหนี้ผ่านการ Haircut หนี้ได้สูงสุด 30% หรือเลือกผ่อน 0% ได้นานถึง 3 ปี เพื่อช่วยลูกหนี้กลับมาใช้ชีวิตหรือกลับมาทำธุรกิจได้อีกครั้ง สุดท้ายเศรษฐกิจก็จะฟื้นตัวตามไปด้วย

“BAM ไม่ได้มองบริษัทบริหารหนี้รายอื่นเป็นคู่แข่ง แต่เป็นพันธมิตรทางธุรกิจ โดย BAM จะเข้าไปซื้อหนี้พอร์ตใหญ่ แล้วแบ่งขายต่อให้ AMC รายย่อย เช่น JMT, Chayo ฯลฯ เพื่อให้ทุกฝ่ายสามารถเติบโตไปด้วยกัน”

ในมิติของการร่วมทุน ปัจจุบัน BAM มี JV หลักอยู่ 2 แห่ง ได้แก่ ARI-AMC ซึ่งร่วมทุนกับ ธนาคารออมสิน และ ARUN AMC โดยปีนี้ BAM ตั้งเป้ารับรู้กำไรจาก JV ตลอดปีประมาณ 100 ล้านบาท ขณะเดียวกัน บริษัทยังอยู่ระหว่างเจรจากับสถาบันการเงินอีก 2-3 แห่ง เพื่อจัดตั้ง JV AMC เพิ่มเติม โดยคาดว่าจะเห็นความชัดเจนในช่วงปลายไตรมาส 2เป็นต้นไป

อีกหนึ่งมิติที่ BAM ให้ความสำคัญมากขึ้น คือการช่วยให้คนรายได้น้อยผ่านการร่วมมือกับ กรุงเทพมหานคร ภายใต้โครงการ “Accept for All” เพื่อเปิดทางให้พนักงานระดับล่างสามารถซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกจาก BAM

และยังเตรียมขยายความร่วมมือไปยังหน่วยงานภาครัฐอื่น เพราะ มองว่ากลุ่มข้าราชการกว่า 3 ล้านราย คือ Blue Ocean สำคัญของบริษัท
โมเดลในการทำธุรกิจใหม่หลังจากนี้ บริษัทยังเน้นเปลี่ยนการขายทรัพย์แบบเดิม ๆ ไปสู่การสร้างรูปแบบธุรกิจใหม่ ๆ ผ่านตลาดทรัพย์มือสอง เช่น การขายห้องชุดพร้อมผู้เช่าและสัญญาเช่า เพื่อรองรับนักลงทุนที่ต้องการ “ผลตอบแทน” ทันทีโดยไม่ต้องเสียเวลาหาผู้เช่าเอง

โดยเฉพาะ NPA หรือทรัพย์มือสองในปัจจุบันที่กำลังกลายเป็น Investment of Choice 
สำหรับผู้ที่มีเงินเย็น โดยเฉพาะ “ที่ดิน” ซึ่งยังเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดีในระยะยาว และที่ BAM อยู่ระหว่างดำเนินการคือ เตรียมเปิดตัว “BAM Guarantee” เพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อทรัพย์มือสอง

โดยทรัพย์ที่อยู่ในโครงการดังกล่าวจะได้รับการรับรองว่าไม่มีคดี ไม่มีปัญหาผู้บุกรุก โครงสร้างแข็งแรง และพร้อมเข้าอยู่ แม้ BAM จะไม่สามารถการันตีทรัพย์ได้ครบทั้ง 100,000 ชิ้น แต่จะเริ่มจากทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบครบถ้วนก่อน และทรัพย์ในกลุ่ม BAM Guarantee จะมีราคาสูงกว่าทรัพย์ทั่วไป เพราะผ่านการจัดแพ็กเกจไว้สำหรับนักลงทุนที่ไม่มีเวลา

สุดท้ายแล้ว “ดร.รักษ์” เชื่อว่าเป้าหมายของ BAM วันนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างกำไรให้ผู้ถือหุ้น แต่คือเขาต้องการสร้างระบบ ที่จะทำให้ทุกคนในห่วงโซ่เศรษฐกิจสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างยั่งยืน ตั้งแต่ลูกหนี้รายเล็ก นักลงทุนรายย่อย พันธมิตรทางธุรกิจ ไปจนถึงผู้ถือหุ้นของบริษัทเอง เหล่านี้จะทำให้บริษัทเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาวและสามารถอยู่รอดได้ท่ามกลางสมรภูมิการแข่งขัน และความท้าทายใหม่ ๆ ที่จะเข้ามาในระยะข้างหน้า