เอเวอร์แกรนด์และแบรนด์อสังหาฯ จะมีค่าอะไร๊ | โสภณ พรโชคชัย

ท่านเชื่อหรือไม่ บริษัทเอเวอร์แกรนด์ที่ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญี่สุดแห่งหนึ่งของจีน ได้รับการยกย่องว่าเป็นบริษัทที่มีมูลค่าแบรนด์สูงสุดในโลก ทั้งที่มีข่าวว่า (ใกล้) “เจ๊ง” ผู้เขียนจะมาวิเคราะห์เรื่องมูลค่าแบรนด์นี้
    “แบรนด์ ไฟแนนซ์”  จัดอันดับว่าจีนครองอันดับอสังหาริมทรัพย์ 97% ของมูลค่าแบรนด์ทั้งหมด มูลค่ารวมของแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ 25 อันดับแรกของโลกเพิ่มขึ้น 8% ทั้งนี้จีนครองอันดับ 23 

“Evergrande” เป็นบริษัทที่มีมูลค่าแบรนด์สูงสุดติดต่อกันเป็นปีที่สี่แล้ว  แม้ว่ามูลค่าแบรนด์จะลดลง 2% เหลือ 20.2 พันล้านดอลลาร์  ทั้งนี้บริษัทดังกล่าวมีมูลค่าแบรนด์อยู่ที่ 4,048 พันล้านเหรียญสหรัฐในปี 2559 ซึ่งเท่ากับว่าแบรนด์ของบริษัทนี้เพิ่มขึ้น 5 เท่า หรือเท่ากับว่าแต่ละปีมูลค่าแบรนด์เพิ่มขึ้น 37.92% 
    การที่ Evergrande ได้ครองแชมป์แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากที่สุดในโลกนั้น แต่ก็มีมูลค่าลดลงเล็กน้อยโดยเป็นผลจากข้อจำกัดการกู้ยืมที่เข้มงวดขึ้นของทางราชการจีน  ในขณะเดียวกัน “ก.ล.ต.” ของจีนก็พยายามลดความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น  

ยิ่งกว่านั้นบริษัทนี้ยังไปลงทุนในตลาดรถยนต์ไฟฟ้าโดยมีเป้าหมายที่จะเป็นบริษัทรถยนต์ไฟฟ้าที่ใหญ่ที่สุดในโลกแต่ก็ยังขายไม่พร้อมขายสักคัน  อย่างไรก็ตามบริษัทนี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 870 โครงการในกว่า 280 เมืองในประเทศจีน 
    เรื่องมูลค่าที่สูงลิ่วนี้เป็นเรื่องที่เหลือเชื่อเพราะถ้า Evergrande มีมูลค่าแบรนด์ ณ ปี 2564 อยู่ที่ 20.2 พันล้านเหรียญ หรือเป็นเงินประมาณ 626,200 ล้านบาท  ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดในจีนมีราคา 26,155.13 หยวนต่อตารางเมตรในพื้นที่นอกใจกลางเมือง ถ้าขนาดห้องชุดมาตรฐานอยู่ที่ 50 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงิน 209,241 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย (6.486 ล้านบาท) มูลค่าของแบรนด์ Evergrande จึงเท่ากับการสร้างที่อยู่อาศัยขายถึงเกือบ 100,000 หน่วย ซึ่งสูงเกินกว่าที่จะเป็นไปได้

มีรายงานข่าวจาก CNN โดยปรากฏว่า “มาร์ค วิลเลียมส์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์เอเชียของ Capital Economics ประมาณการว่าจีนยังมีอสังหาริมทรัพย์ที่ยังขายไม่ออกประมาณ 30 ล้านหน่วย ซึ่งสามารถรองรับประชากรได้ 80 ล้านคน นั่นคือประชากรเกือบทั้งหมดของเยอรมนีและจุคนไทยได้ทั่วทุกคนเลย  

ยิ่งกว่านั้น มีการประมาณการว่ามี “บ้านว่าง” หรือที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยประมาณ 100 ล้านหน่วยที่ส่วนมากขายไปแล้วและไม่มีผู้ครอบครอง ซึ่งสามารถรองรับผู้คนได้ประมาณ 260 ล้านคน หรือจุคนอินโดนีเซียได้เกือบทั้งประเทศเลยทีเดียว  ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นถึงการล้นตลาดของที่อยู่อาศัยในประเทศจีน ซึ่งมากเกินกว่าจะบรรยายได้
    เมื่อเทียบกับประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ประมาณ 213,000 หน่วย

ทั้งนี้ตามผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และหากประมาณการทั่วประเทศ ก็คงมีประมาณ 370,000 หน่วยที่ยังรอผู้ซื้ออยู่  ในขณะเดียวกัน ยังมีบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 610,000 หน่วย และหากรวมทั่วประเทศ ก็คงมีประมาณ 900,000 หน่วย ยังน้อยกว่าจีนอย่างมหาศาล  

การลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้มหาศาลของจีนโดยเฉพาะกรณีบ้านว่าง กลายเป็น “เมืองผี” (Ghost Town) อาจจะกลายเป็น “สนิมเหล็ก” ที่ทำลายระบบเศรษฐกิจจีนที่เปลือกนอกดูรุ่งเรืองได้ในอนาคต
    สำหรับ Evergrande ได้มีการขยายธุรกิจอย่างจริงจังเพื่อก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในบริษัทที่ใหญ่ที่สุดของจีนด้วยการกู้ยืมเงินมากกว่า 3 แสนล้านดอลลาร์หรือ 9.3 ล้านล้านบาท หรือมากกว่างบประมาณแผ่นดินไทยถึงราว 3 เท่าตัว  เมื่อปี 2563 จีนได้นำกฎใหม่มาใช้เพื่อควบคุมยอดค้างชำระของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้ Evergrande ต้องขายสินค้าบ้านในราคาที่ลดลง เพื่อต่อลมหายใจในธุรกิจ และในขณะนี้ก็กำลังดิ้นรนที่จะให้ตนสามารถจ่ายดอกเบี้ยได้ 
ความไม่แน่นอนนี้ทำให้ราคาหุ้นของ Evergrande ร่วงลงเกือบ 90% ในปีที่ผ่านมา 
    ในความเป็นจริง แบรนด์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังแทบไม่มีมูลค่า จะเห็นได้ว่า บริษัทมหาชนหลายแห่งก็เปลี่ยนชื่อ หลายแห่งก็ล้มเลิกไป การซื้อ-ขายแบรนด์ ไม่เคยเกิดขึ้นเลย การโฆษณาอาจทำให้ผู้คนรู้จักบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มาก แต่ใช่ว่าทุกคนจะสามารถซื้อสินค้าของบริษัทเหล่านั้น โดยเฉพาะสินค้าของ “แลนด์ แอนด์ เฮาส์” ดังที่ได้รับการกล่าวขวัญในฐานะแบรนด์อันดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม “แลนด์ แอนด์ เฮาส์” ก็เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับอย่างสูงจริง ๆ
    อาจเป็นด้วยข้อจำกัดด้านจำนวนผู้ใช้บริการ การติดตรึงกับพื้นที่ จึงทำให้มูลค่าของแบรนด์ (corporate goodwill) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด จะเห็นได้ว่า บริษัทที่พัฒนาสินค้ามากที่สุดคือ “พฤกษา เรียลเอสเตท” มีส่วนแบ่งในตลาดราว 10% ในทำนองเดียวกัน ในยุคที่บ้านเดี่ยวเติบโตสุดขีด “แลนด์ แอนด์ เฮาส์” ก็มีส่วนแบ่งตลาดในด้านมูลค่า <10% เช่นกัน ขนาดบริษัทมหาชนรวมกันทั้งหมดในตลาดยังมี share เพียงครึ่งหนึ่ง ไม่มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดจะสามารถครอบงำตลาด
    กรณีนี้แตกต่างจากสังหาริมทรัพย์ หรือสินค้าอุปโภคบริโภค ที่แบรนด์มีมูลค่าสูงมาก เช่น มูลค่าของยี่ห้อ “โค้ก” เป็นเงินประมาณ 2.6 ล้าน ๆ บาทหรือเกือบ 2 เท่าของงบประมาณแผ่นดินของไทย ใครซื้อยี่ห้อโค้กซึ่งควบด้วยสูตรการผลิตไป รับรองว่า สินค้าขายได้แน่ หรืออีกนัยหนึ่งต่อให้ผู้บริหารระดับสูงของ “โค้ก” หายไปจากโลกนี้ทั้งหมด มูลค่าของ “โค้ก” ก็ยังมีอยู่

แต่หากเป็นกรณีบริษัทพัฒนาที่ดิน หากผู้บริหารลาออกไปเสีย แบรนด์ก็อาจคลอนแคลน และยิ่งหากผู้บริหารลาออกไปตั้งบริษัทใหม่มาแข่ง บริษัทใหม่ก็มีความน่าเชื่อถือไม่น้อย ทั้งนี้เพราะมูลค่าขึ้นอยู่กับบุคคล หรือ personal goodwill นั่นเอง
    แบรนด์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าจริงก็ต่อเมื่อได้สร้างพันธสัญญาหรือ commitment ที่แน่ชัดแบบ “เบี้ยวไม่ได้” กับผู้บริโภค เช่น มีการคุ้มครองผู้บริโภคด้วยการไม่เอาเปรียบในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ผู้บริโภค มีมาตรการรับรองความเสียหาย  

ทั้งนี้ยังไม่มีแบรนด์บริษัทพัฒนาใดในวันนี้ที่จะมีค่านับพันนับหมื่นล้าน  ถ้าใครมีเงินมาก็เอาเงินไปซื้อที่ดิน พัฒนาโครงการเองยังน่าจะคุ้มกว่าไปซื้อแบรนด์  มูลค่าของแบรนด์ยังเหือดหายไปได้ง่ายหากไม่มีการบำรุงรักษาที่ดี ดังนั้น การทำนุบำรุงแบรนด์จึงเป็นอีกมาตรการหนึ่งที่ต้องจับตาดูให้ดีในการตีค่าของแบรนด์นั้น ๆ ในอนาคต
    อย่าลืมว่าแบรนด์จะมีค่าได้ก็ต่อเมื่อมีหลักประกันสำหรับผู้บริโภค ไมใช่แค่ชื่อเสียง (จอมปลอม)
คอลัมน์ : อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส