พาบุกตลาดอสังหาฯ ในต่างประเทศ | โสภณ พรโชคชัย

นักพัฒนาที่ดินไทยยังไม่ค่อยคิดออกไปต่างประเทศเท่าไหร่นัก เพราะที่ผ่านมา ตลาดในประเทศไทยก็เติบโตตามสมควร และมีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จมาก อาจคุ้นเคยกับตลาดในประเทศไทย รู้จักเส้นสนกลในระบบราชการได้ดีพอสมควร และหลายบริษัทก็ได้กำไรสุทธิถึง 20-25% ของมูลค่าโครงการ  

อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็มีข้อจำกัด เพราะโอกาสเกิดโครงการใหม่ๆ ขนาดใหญ่ๆ ก็จะน้อยลงตามการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงของประชากร และมีประชากรผู้สูงวัยมากขึ้น

ยิ่งกว่านั้นเศรษฐกิจไทยในอีก 5-6 ปีข้างหน้ายังมีความสดใสน้อยกว่าหลายประเทศในภูมิภาค จากผลการศึกษาของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ คาดการณ์เศรษฐกิจไทยและประเทศทั่วโลกจนถึงปี 2570 อาจกล่าวได้ว่าอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยเข้าข่าย “รองบ๊วย” ในอาเซียนก็ว่าได้ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจไม่เติบโตเช่นแต่ก่อน

อย่างไรก็ตามบทเรียนการพัฒนาที่ดินในต่างประเทศใน 30 ปีก่อน (ช่วงปี 2530-2539) ยังสร้างความวิตกกับนักพัฒนาที่ดินไทยบางส่วน  คุณอนันต์ อัศวโภคินยังเคยบอก ดร.โสภณ ว่าตนเองก็เคยไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมาแล้ว ทั้งในฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย สุดท้าย “เหลือแต่กางเกงลิงกลับมา” คือ “เจ๊ง” หรือไม่ประสบความสำเร็จตามที่คาดหวัง
 

 

(ภาพถ่ายโดย Roman Jahn)

 

ความล้มเหลวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศนั้น ปัจจัยสำคัญอันหนึ่งก็คือ นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ของไทย มักจะไป “แต่งงาน” หรือร่วมทุนกับนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ในต่างประเทศ  แต่การที่ “ต่างคนต่างใหญ่” ก็ไม่ได้มีความจำเป็นต้องมีกันและกันมากนัก  และวันหนึ่ง “ก็ต่างคนต่างไป” 

โสภณจึงเสนอให้นักพัฒนาที่ดินไทยที่ตนพาไปต่างประเทศทั้งหลายว่า เราควรที่จะเติบโตด้วยลำแข้งของตนเอง เริ่มต้นทำโครงการเล็กๆ เพื่อ “ชิมลาง” ก่อน แล้วค่อยขยายตัวจากเล็กสู่ใหญ่ ไม่ใช่ออกไปทำแบบ “ฟอร์มใหญ่” ตั้งแต่แรก

เราต้องไป “ฝังตัว” ที่นั่น เช่น ไปตั้งสำนักงานในกรุงจาการ์ตา และไปเป็นสมาชิกของสมาคม REI (Real Estate Indonesia) ซึ่งเป็นสมาคมนักพัฒนาที่ดินเพียงแห่งเดียวในอินโดนีเซีย  ที่นั่นไม่ได้มี 3 สมาคมใหญ่หรือสมาคมของแต่ละจังหวัด  

แต่มีสมาคมเดียว และมีสาขาของสมาคมดังกล่าวในแต่ละจังหวัด เพื่อให้มีการประสานความร่วมมือกันอย่างใกล้ชิดกว่าไทย แล้วก็ควรไปร่วมประชุมรายเดือนกับสมาคมดังกล่าว สมาคม REI นี้ยังเป็นตัวตั้งตัวตีในการเป็นสมาชิก FIABCI ประจำประเทศอินโดนีเซีย ในประเทศไทย ก็มีสมาคม FIABCI-Thai ซึ่ง โสภณ เป็นนายกสมาคมในขณะนี้

 

(ภาพถ่ายโดย Enrique)

 

การมีสำนักงานอยู่ในกรุงจาการ์ตา หรือกรุงมนิลา ก็จะทำให้เราสามารถค่อยๆ คัดเลือกทรัพยากรบุคคลมาทำงาน และการเริ่มต้นทำโครงการเล็กๆ ก่อน ก็จะทำให้เราสามารถค่อยๆ ให้การศึกษาเรียนรู้แก่บุคลากรของเราเอง ทำให้สำนักงานสาขาของเรามีความเข้มแข็งมากขึ้น จนสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ขึ้นตามลำดับ และยังสามารถออกไปพัฒนาในเมืองภูมิภาคอื่นๆ

ประเทศอย่างอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ เวียดนาม มีเมืองที่มีประชากรเกินล้านอยู่หลายเมือง ซึ่งต่างจากประเทศไทยที่เมืองในภูมิภาคมีขนาดเล็ก มีประชากรไม่เกิน 1 ล้านคน เช่น พัทยา อาจมีประชากรตามการจดทะเบียน 1 แสน คน มีประชากรแฝงอีก 5 แสนคน ก็ยังไม่ถึง 1 ล้านคนอยู่ดี

การที่ประเทศเพื่อนบ้านมีเมืองที่มีประชากรนับล้านๆ คนอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้เราสามารถออกไปพัฒนาที่ดินในภูมิภาคอื่นได้มากขึ้น และหากประสบความสำเร็จ “แลนด์แอนด์เฮาส์” อินโดนีเซียอาจใหญ่กว่า “แลนด์แอนด์เฮาส์” ในไทยในอีก 20 ปีข้างหน้า หรือ “พฤกษาเรียลเอสเตท” ในฟิลิปปินส์ อาจใหญ่กว่า “พฤกษาเรียลเอสเตท” ในไทยก็เป็นไปได้เช่นกัน

จากประสบการณ์สำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆ ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) พบว่าประเทศที่นักพัฒนาที่ดินไทยควรไปลงทุนได้แก่

1. ประเทศใหญ่ในอาเซียนในเชิงจำนวนประชากร อันได้แก่ อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และเวียดนาม ซึ่งมีเมืองที่มีประชากรเกินล้านนับสิบๆ เมือง
2. ประเทศในอาเซียนที่ไทยอาจมองข้ามไปก็คือกัมพูชา ซึ่งมีการเติบโตทางเศรษฐกิจและมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก  การจัดสรรบ้านและที่ดินแนวราบได้รับความนิยมสูงมาก

อย่างไรก็ตามประเทศอย่างมาเลเซียและสิงคโปร์ที่มีนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่มากๆ อยู่แล้ว ก็อาจ “เจาะตลาด” ได้ยากกว่า บรูไนก็เป็นประเทศที่เล็กเกินกว่าจะไปลงทุน รวมทั้งลาว ซึ่งแม้มีขนาดราวสองในสามของไทย แต่ก็มีประชากรน้อยมาก เบาบางเกินกว่าจะไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนเมียนมาซึ่งเคยเป็นประเทศที่ควรลงทุนเป็นอย่างยิ่งก็กลับ “ด้อยค่า” ลงเพราะรัฐประหารเมื่อต้นปี 2564

กลุ่มประเทศที่น่าสนใจลงทุนก็ยังมีอินเดีย เนปาล บังคลาเทศ ซึ่งแม้บางคนบอกว่า “เจอแขกกับเจองู ให้ตีแขกก่อน” แต่โอกาสการพัฒนาก็มีค่อนข้างมาก ขึ้นอยู่กับว่าเรามีนักกฎหมายที่ดีหรือไม่ มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิดีหรือไม่ มีเครือข่ายความสัมพันธ์กับนายหน้าหรือเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์อย่างสมาคม FIABCI ในแต่ละประเทศเพียงพอหรือไม่

ตลาดที่อยู่อาศัยราคาถูกยังมีโอกาสเติบโตอีกมากในประเทศเหล่านี้ ประเทศในอาฟริกาหลายประเทศก็น่าสนใจบุกตลาด โดยเฉพาะอาฟริกาใต้ เคนยา ไนจีเรีย ยูกันดา และนามิเบีย เป็นต้น

ประเทศที่ไม่พึงไปลงทุนก็คือประเทศจีน ซึ่งมีนักลงทุนไทยหลายๆ รายไปประสบความล้มเหลวมามากแล้ว โอกาสที่จะ “ชนะในข้อกฎหมาย แต่แพ้ในภาคปฏิบัติ” มีอยู่มากมาย  การทำธุรกิจพัฒนาที่ดินกับจีน น่าหนักใจกว่า “แขก” ทั้งหลายมาก  การเอารัดเอาเปรียบมีให้เห็นอยู่ทั่วไป และรัฐบาลจีนก็มักเข้าข้างคนจีนด้วยกันมากกว่าจะยึดถือความถูกต้องเป็นธรรม

สิ่งสำคัญที่เราต้องมีในการออกไปลงทุนในต่างประเทศก็คือ การมีเครือข่าย โดยสมาคม FIABCI หรือ International Real Estate Federation (fiabci.org) ซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่กรุงปารีส มีประเทศต่างๆ เป็นสมาชิกถึง 70 ประเทศ และสมาชิกก็มีนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน สถาปนิก วิศวกร ฯลฯ จึงทำให้เป็นเครือข่ายที่จะสามารถเกื้อกูลกันได้ในการลงทุน โดย FIABCI ในไทย (fiabci-thai.org) ในขณะนี้ มีโสภณ เป็นนายกสมาคม

การออกสู่ต่างประเทศนับเป็นก้าวใหม่สำคัญของนักพัฒนาที่ดินไทย เพราะ

1. เป็นการกกระจายความเสี่ยง ไม่ยึดติดอยู่แต่เฉพาะในตลาดท้องถิ่น 
2. เป็นการแสวงหาโอกาสใหม่ๆ นอกประเทศ 
3. เป็นการสร้างแบรนด์ เป็นการส่งออกความรู้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยเราให้มีชื่อเสียงขจรขยายไปทั่วโลก 

นักพัฒนาที่ดินไทย “Go Inter” กันเถอะ

 

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th
Email: [email protected]