นิคมฯระอุที่ดินจำกัด ค่าเช่าจ่อขยับ ดาต้าเซนเตอร์ดัน FDI ทะลัก 1.14 ล้านล้าน

เม็ดเงินลงทุนต่างชาติไหลเข้าไทยไม่แผ่ว! แม้จำนวนโครงการลงทุนลดลง แต่ “Data Center” และอุตสาหกรรมดิจิทัล ดันมูลค่าลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือ FDI (Foreign Direct Investment) ครึ่งแรกปี 2569 โตทะยาน 81% ขณะที่ตลาดนิคมอุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณร้อนแรง อัตราที่ดินว่างเหลือ 5.49% “โรงงาน-คลังสินค้าให้เช่า” มีพื้นที่เหลือน้อยลง ขณะที่อุปทานใหม่ยังไม่ขยับ ดันราคาที่ดินและค่าเช่าเข้าสู่ขาขึ้น

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์( ประเทศไทย ) จำกัด เผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมไทยกำลังเดินเข้าสู่จังหวะการเติบโตที่น่าจับตา เมื่อแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เริ่มเปลี่ยนจากการขยายฐานการผลิตแบบเดิม ไปสู่การลงทุนขนาดใหญ่ในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและดิจิทัล โดยเฉพาะ Data Center และ Data Hosting ซึ่งเป็น “แม่เหล็ก” สำคัญดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ประเทศไทย

โดยตัวเลขการลงทุนที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เดือน ม.ค.-มิ.ย.2569 แม้จำนวนโครงการลงทุนรวมอยู่ที่ 1,300 โครงการ ลดลง 14% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มูลค่าลงทุนสูงถึง 1.31 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 45%

สะท้อนว่าน้ำหนักการลงทุนขยับไปสู่โครงการขนาดใหญ่ที่ใช้เงินทุนสูงขึ้น จำนวนดังกล่าวเป็นการลงทุนจากต่างประเทศ 900 โครงการ ลดลง 15% แต่มีมูลค่ารวม 1.14 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 81% จากปีก่อน คิดเป็น 87% ของมูลค่าการลงทุนที่ BOI อนุมัติทั้งหมด

"ที่น่าสนใจ คือ เม็ดเงินลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่อุตสาหกรรมดิจิทัล ด้วยมูลค่าสูงถึง 839,231 ล้านบาท ราว 74% ของ FDI ทั้งหมด โดยมีโครงการ Data Hosting และ Data Center ขนาดใหญ่เป็นแรงขับเคลื่อนหลัก"

ด้านแหล่งเงินทุน “สิงคโปร์” ครองอันดับหนึ่งด้วยมูลค่า 883,343 ล้านบาท คิดเป็น 78% ของ FDI ตามด้วยสหราชอาณาจักรและจีน แต่หากพิจารณาจากจำนวนโครงการ นักลงทุน “จีน” มีบทบาทโดดเด่นที่สุด ด้วยจำนวน 308 โครงการ หรือ 34% ของ FDI

สำหรับพื้นที่ลงทุน เม็ดเงินส่วนใหญ่กระจุกตัวในภาคกลาง 840,318 ล้านบาท ภาคตะวันออก 244,143 ล้านบาท ส่วนการลงทุนใน EEC อาจ “ชะลอ” เทียบช่วงก่อนหน้า เพราะมีโครงการขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนแล้วในระยะที่ผ่านมา

“ตัวเลขสะท้อนว่า แม้จำนวนโครงการลงทุนไม่ได้เพิ่มขึ้นตามมูลค่า แต่คุณภาพและขนาดของเม็ดเงินลงทุนกำลังเปลี่ยนโฉมตลาดอุตสาหกรรมไทย โดยเฉพาะความต้องการที่ดินและพื้นที่รองรับโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ซึ่งมีโอกาสสร้างอุปสงค์ต่อเนื่องให้ตลาดนิคมอุตสาหกรรมในระยะยาว”
 

 ที่ดินเริ่มตึง ว่าง 5.49% ราคาขยับ 3%

แรงส่งจาก FDI สะท้อนชัดในตลาดที่ดินอุตสาหกรรม เมื่อความต้องการซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังเดินหน้าต่อเนื่อง ทั้งจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ ขณะที่พื้นที่พร้อมขายมีจำกัดมากขึ้น

ข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2569 ระบุว่า พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศรวม 222,388 ไร่ แต่อัตราพื้นที่ว่างลดลงเหลือ 5.49% จาก 5.73% ในไตรมาส 2 หรือลดลง 4.2% เทียบไตรมาสก่อนหน้า ส่วนราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ปรับเพิ่มมาอยู่ที่ 8.65 ล้านบาทต่อไร่ จาก 8.40 ล้านบาทต่อไร่ ในไตรมาสก่อนหน้า หรือเพิ่มขึ้น 3% ปัจจุบันยังมีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมอีก 20,286 ไร่ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา

ประเด็นที่ต้องจับตาคือ ที่ดินใหม่จะสอดคล้องกับความต้องการลงทุนได้มากน้อยเพียงใด เพราะหากเม็ดเงินลงทุนขนาดใหญ่ยังไหลเข้าต่อเนื่อง ขณะที่การพัฒนาพื้นที่ใหม่ใช้เวลา อาจทำให้การแข่งขันแย่งชิงทำเลอุตสาหกรรมเข้มข้นขึ้น เป็นแรงหนุนให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น

 “โรงงาน-คลังสินค้า” ไร้อุปทานใหม่

ตลาดเช่าโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปมีทิศทางคล้ายกัน เมื่ออุปสงค์ยังขยายตัว แต่พื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างจำกัด ในไตรมาส 3 ปี 2569 ไม่มีอุปทานใหม่ของโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready Built Factories : RBFs) คงที่อยู่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร พื้นที่ว่างลดลงเหลือ 9.95% จาก 10.45% ในไตรมาส 2  ส่วนตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (Ready Built Warehouses: RBWs) มีพื้นที่รวม 6.05 ล้านตารางเมตร คงที่จากไตรมาสก่อนหน้า แต่อัตราพื้นที่ว่างปรับลดลงมาอยู่ที่ 13.55% จาก 14.72%

“ตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่ตึงตัวมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดโรงงานสำเร็จรูปที่มีอัตราพื้นที่ว่างต่ำกว่าคลังสินค้า ปัจจัยสำคัญมาจากกิจกรรมการผลิตที่ยังดำเนินต่อเนื่อง การกระจายห่วงโซ่อุปทานของผู้ประกอบการ ความต้องการพื้นที่จากธุรกิจโลจิสติกส์เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการยังระวังการลงทุนใหม่"

สถานการณ์นี้ไม่ได้เป็นเพียงสัญญาณบวกต่อผู้ให้เช่า แต่ยังสะท้อนความท้าทายของผู้ประกอบการที่ต้องการขยายกำลังการผลิตหรือเพิ่มพื้นที่จัดเก็บสินค้า เพราะการหาพื้นที่ที่ตรงกับความต้องการอาจทำได้ยากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่เชื่อมต่อกับแหล่งผลิตและโครงข่ายโลจิสติกส์สำคัญ

 แรงกดดันขาขึ้นเริ่มก่อตัว

แม้อัตราพื้นที่ว่างจะลดลงทั้งตลาดโรงงานและคลังสินค้า แต่ค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 3 ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง โดยโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คลังสินค้าสำเร็จรูป 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่การที่ค่าเช่ายังทรงตัวไม่ได้หมายความว่าตลาดขาดแรงส่ง ตรงกันข้าม เมื่ออัตราการเช่าพื้นที่ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง แม้ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด แรงกดดันต่อการปรับขึ้นค่าเช่าในระยะถัดไปจึงเริ่มชัดเจนขึ้น

พงษ์พันธ์ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยยังมีพื้นฐานแข็งแกร่ง จากกิจกรรมการผลิตที่ดำเนินต่อเนื่อง การกระจายห่วงโซ่อุปทาน และความต้องการพื้นที่จากผู้ประกอบการโลจิสติกส์ที่เพิ่มขึ้น เมื่อพื้นที่ใหม่ไม่สามารถเข้าสู่ตลาดได้ทันความต้องการ ย่อมเพิ่มอำนาจต่อรองให้เจ้าของทรัพย์สิน เปิดทางให้ปรับค่าเช่า โดยเฉพาะโครงการทำเลดี มีคุณสมบัติตอบโจทย์ผู้เช่าได้ตรงจุด

3 แรงขับเคลื่อนดันตลาดโตต่อ

แนวโน้มช่วงที่เหลือของปี 2569 ตลาดเช่าโรงงานยังมีข้อจำกัดด้านการพัฒนาโครงการใหม่ ขณะที่อุปทานคลังสินค้าใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระดับที่สอดคล้องกับความต้องการ ส่งผลให้พื้นที่ว่างทรงตัวในระดับต่ำ และแรงหนุนจาก 3 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ 1.การย้ายฐานการผลิตและ FDI ยังเป็นเครื่องยนต์หลัก โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติที่ต้องการกระจายความเสี่ยงด้านห่วงโซ่อุปทาน ประกอบกับโครงการลงทุนขนาดใหญ่ในอุตสาหกรรมดิจิทัลที่มีแนวโน้มสร้างความต้องการพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม

2.ผู้ผลิตเพิ่มสต๊อก รับมือความไม่แน่นอน ความผันผวนของห่วงโซ่อุปทาน ทำให้ผู้ผลิตให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงคลังมากขึ้น การเพิ่มระดับสต๊อกสินค้าเพื่อรองรับความไม่แน่นอนจึงเป็นอีกปัจจัยที่กระตุ้นความต้องการพื้นที่โรงงานและคลังสินค้า และ 3.อีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์เร่งขยายพื้นที่