‘ภูเก็ต’ ฮับลงทุนฮอต ยีลด์เช่าบ้าน-วิลล่า-คอนโดพุ่ง บิ๊กดีเวลลอปเปอร์แห่ชิงดีมานด์

ภูเก็ตยกระดับจากเมืองท่องเที่ยวสู่จุดหมายลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ ตลาดบ้านแนวราบและวิลล่าลักชัวรี สร้างผลตอบแทนจากการเช่าโดดเด่น บางทำเลให้ Rental Yield สูงกว่า 10% ขณะที่แรงซื้อจากเศรษฐีต่างชาติและกำลังซื้อคนไทยหนุนตลาด ดึงดูดบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ทั้ง แสนสิริ เอสซี แอสเสท ศุภาลัย เร่งขยายพอร์ตลงทุน ท่ามกลางโจทย์สำคัญ ราคาที่ดิน ซัปพลาย และความยั่งยืนของกำลังซื้อ

โดยตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งขับเคลื่อนด้วยภาคการท่องเที่ยว เปลี่ยนผ่านสู่การเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ ด้วยปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว การย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติ และกำลังซื้อระดับบนที่มองหาบ้านพักตากอากาศในเมืองท่องเที่ยวระดับโลก
 

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ภูเก็ตมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 5,780 หน่วย เพิ่มขึ้น 14% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนกิจกรรมในตลาดที่ยังขยายตัว แม้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่มีความแตกต่างกันในแต่ละเซกเมนต์

จุดเปลี่ยนที่น่าจับตาคือ ตลาดไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะคอนโดมิเนียมและวิลล่าระดับลักชัวรีอีกต่อไป! แต่เริ่มเห็นโอกาสในตลาดบ้านแนวราบ ทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ซึ่งมีความต้องการจากผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ควบคู่กับกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า

คนไทยแห่ซื้อเก็บค่าเช่าบ้านแนวราบยีลด์10%

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะเซกเมนต์บ้านแนวราบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเข้าไปพัฒนาไม่มากนัก ทั้งที่มี Real Demand รองรับ และเริ่มได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่ต้องการสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่า หนึ่งในทำเลที่มีความน่าสนใจคือ “โซนเทพกระษัตรี” ซึ่งสร้าง Rental Yield จากการปล่อยเช่าบ้านได้มากกว่า 10% จากระดับราคาขายและค่าเช่าที่อยู่ในระดับจูงใจ

ตัวอย่างราคาที่อยู่อาศัยและค่าเช่าในตลาด ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ราคา 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้36,000 บาทต่อเดือน บ้านแฝดราคา 5-6 ล้านบาท ค่าเช่าเกือบ 50,000 บาทต่อเดือน บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท สร้างค่าเช่า 100,000 บาทต่อเดือน หากคำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปีเทียบราคาซื้อ จะได้ Gross Rental Yield โดยประมาณ 14.4% สำหรับทาวน์เฮ้าส์ 10-12% สำหรับบ้านแฝด และ 12% สำหรับบ้านเดี่ยว ก่อนหักค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าบำรุงรักษา ภาษี และช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า

"แรงซื้อส่วนใหญ่ยังมาจากคนไทย ทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่และนักลงทุนจากจังหวัดอื่นที่มองเห็นโอกาสของตลาดเช่า โดยมีชาวต่างชาติเป็นกลุ่มผู้เช่าสำคัญ โดยเฉพาะชาวสแกนดิเนเวียที่ต้องการพักอาศัยในบ้านและสัมผัสวิถีชีวิตท้องถิ่นมากกว่าการพักโรงแรม"

บ้านแนวราบยังมีความได้เปรียบด้านความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับการพักโรงแรมในกรณีเดินทางเป็นครอบครัวหรือเข้าพักระยะยาว เช่น ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ห้องนอน ค่าเช่าเดือนละ 36,000 บาท คิดเป็นค่าใช้จ่ายเฉลี่ยเพียง 1,200 บาทต่อวัน ตอบโจทย์ผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัว 

ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดเช่าภูเก็ต ไม่ได้มีเพียงความต้องการจากนักท่องเที่ยวระยะสั้น แต่ยังมีตลาดผู้พักอาศัยระยะยาวที่ช่วยสร้างโอกาสให้กับผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบ

เมกะโปรเจกต์ปลุกคอนโดภูเก็ต

ไตรเตชะ กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตจะมีความเสี่ยงด้านราคาที่ดินและซัปพลาย แต่ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ที่ทยอยเข้ามายกระดับไลฟ์สไตล์ของภูเก็ต อย่าง “ไอคอนภูเก็ต” 

โดยหลังการเปิดตัวโครงการไอคอนภูเก็ต คอนโดมิเนียมของศุภาลัยซึ่งอยู่ห่างจากพื้นที่โครงการ 2 กิโลเมตร มียอดซื้อเพิ่มขึ้นถึง 40 ยูนิตภายในเดือนเดียว จากปกติที่ขายได้เฉลี่ย 5 ยูนิตต่อเดือน หรือเพิ่มขึ้นราว 8 เท่า! ปรากฏการณ์นี้สะท้อนบทบาทของเมกะโปรเจกต์ในการสร้างแรงกระเพื่อมให้กับตลาดอสังหาฯ โดยรอบ โดยเฉพาะคอนโดที่ได้รับอานิสงส์

 วิลล่าลักชัวรียีลด์เหนือเมืองตากอากาศระดับโลก

ภูมิชาย มัธยมภพภิญโญ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการภาคใต้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ตมีแรงขับเคลื่อนจาก Real Demand ในระดับนานาชาติ ไม่ใช่เพียงการซื้อขายเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น ปัจจุบันสัดส่วนผู้ซื้อแบ่งเป็นคนไทย 70% ชาวต่างชาติ 30% โดยกลุ่มคนไทยมีทั้งเจ้าของธุรกิจในภูเก็ตและผู้ที่ย้ายเข้ามาทำงาน ส่วนกลุ่มต่างชาติ ประกอบด้วยมหาเศรษฐีที่ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ ใช้เวลาพักอาศัยช่วงวันหยุดหรือหลบหนาว 3-4 เดือนต่อปี ก่อนปล่อยเช่าในช่วงเวลาที่ไม่ได้เข้าพัก สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ สัญชาติที่มีสัดส่วนการซื้อสูง ได้แก่ รัสเซีย 31% จีน 12% และอิสราเอล 8%

"ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ภูเก็ตได้รับความสนใจคือผลตอบแทนจากการลงทุน โดยเฉพาะทำเลศักยภาพอย่างบางเทาและเชิงทะเล สร้าง Net Rental Yield ได้ 6-8%"

ตัวอย่างวิลล่าลักชัวรีราคา 40 ล้านบาทต่อยูนิต หากปล่อยเช่าระยะยาวภายใต้สัญญา 1 ปี สร้างค่าเช่าได้ 300,000-400,000 บาทต่อเดือน ขณะที่การปล่อยเช่าระยะสั้น 3 เดือน อาจทำค่าเช่าได้สูงถึง 600,000-700,000 บาทต่อเดือน เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองตากอากาศระดับโลกอย่างแซงต์-โตรเปซ์ ประเทศฝรั่งเศส ซึ่งมี Rental Yield 3-4.5% และโมนาโกที่อยู่ 1.5-2.5%

ภูเก็ตจึงน่าสนใจในสายตานักลงทุนต่างชาติ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากข้อจำกัดด้านต้นทุนที่ดินในเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ซึ่งอยู่ในระดับสูงจนกดเพดานผลตอบแทน ขณะที่ภูเก็ตยังมีฤดูกาลท่องเที่ยวที่ยาวนาน โดยมีระยะเวลาการท่องเที่ยวที่สร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้ถึง 10 เดือนต่อปี

เอสซี ปักหมุดบางเทาเปิดคอนโดใหม่

กนกอร หลิมกำเนิด กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาทรัพย์สินแนวสูงและลูกค้าต่างประเทศ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากเปรียบเทียบการใช้เงินลงทุนก้อนเดียวกันระหว่างกรุงเทพฯ กับภูเก็ต ตลาดภูเก็ตยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ จากข้อจำกัดด้านที่ดิน (Land Scarcity) ด้วยลักษณะทางภูมิศาสตร์ที่เป็นเกาะ ทำให้พื้นที่พัฒนาโครงการในภูเก็ตมีจำกัด ไม่สามารถขยายออกไปได้อย่างไร้ขีดจำกัด ขณะที่พื้นที่นอกเกาะ เช่น พังงา ยังต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ใกล้เคียงกับพื้นที่ศูนย์กลางของภูเก็ต

เอสซี แอสเสท มีแผนเปิดตัวคอนโดใหม่ในปี 2570 โซนบางเทา ภายใต้แบรนด์ของบริษัทเอง อยู่ระหว่างพิจารณารูปแบบการลงทุนว่าจะดำเนินการเองหรือร่วมทุนกับพันธมิตร (JV)

จุดขายสำคัญของโครงการคือทำเลติดหาด แม้ไม่ติดหน้าหาด แต่เป็นการเลือกที่ดินที่มีเอกลักษณ์ มีจุดดึงดูดในตัวเอง เพื่อสร้างความแตกต่างจากคอนโดทั่วไปในตลาด ด้านระดับราคาวางตำแหน่งเป็น Accessible Pricing เน้นความคุ้มค่า เข้าถึงได้ง่ายกว่าตลาดลักชัวรีระดับบนสุด แต่ไม่ใช่ตลาดแมสทั่วไป

"กลุ่มเป้าหมายหลักประกอบด้วยชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในภูเก็ต (Expat) ลูกค้าท้องถิ่น รวมถึงฐานลูกค้าเดิมของเอสซีในกรุงเทพฯ ที่ต้องการซื้อบ้านพักตากอากาศหรืออสังหาฯ เพื่อการลงทุนระยะยาว ทำเลบางเทา มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่จำนวนมาก เป็นโอกาสทั้งการอยู่อาศัยและปล่อยเช่าจากดีมานด์เช่าจากตลาดต่างชาติเป็นแรงหนุน"

ภาพรวมการเคลื่อนไหวของศุภาลัย แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท สะท้อนให้เห็นว่า ภูเก็ต กำลังกลายเป็นสมรภูมิสำคัญของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ โดยแต่ละรายเลือกเจาะตลาดแตกต่างกัน ตั้งแต่บ้านแนวราบที่ตอบโจทย์ผู้เช่าระยะยาว วิลล่าลักชัวรี รองรับกลุ่มเศรษฐีต่างชาติ ไปจนถึงคอนโดในทำเลศักยภาพที่สร้างทั้งมูลค่าและรายได้จากการเช่า

หัวใจของการแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่การพัฒนาโครงการให้มีความหรูหราเพียงอย่างเดียว แต่ต้องสร้างความแตกต่างด้านทำเล ราคา และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อ