ปิยะสมบัติกุลจับมือโสภณพนิชพลิกที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์สู่มิกซ์ยูสแสนล้าน

ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ (เดิม ) บนทำเลทองถนนวิทยุ–ซอยต้นสน เนื้อที่เกือบ 20 ไร่ กำลังกลายเป็นหนึ่งในดีลอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกจับตาที่สุดของกรุงเทพฯ หลังมีกระแสข่าวว่ากลุ่มปิยะสมบัติกุลและชาลี โสภณพนิช อาจเข้ามาถือครองที่ดินมูลค่า20,000 ล้านบาท ท่ามกลางการจับตาถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่อาจสร้างมูลค่าโครงการได้ถึงระดับแสนล้านบาท และอาจมีผู้เล่นธุรกิจสุขภาพเข้ามาเสริมทัพ แต่คำถามสำคัญคือ ที่ดินผืนสุดท้าย ๆ ของย่านลักชัวรีแห่งนี้ จะถูกเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์รูปแบบใด?

 ทำไมที่ดินเกือบ 20 ไร่กลางถนนวิทยุ ถึงมีมูลค่ามากกว่าแค่ราคา?

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยว่า หากพูดถึงทำเลอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมของกรุงเทพฯ ถนนวิทยุและซอยต้นสน คือหนึ่งในพื้นที่ที่มีคุณสมบัติแตกต่างจากทำเลใจกลางเมืองทั่วไปไม่ใช่เพียงเพราะอยู่ใกล้สวนลุมพินี รายล้อมด้วยโรงแรมหรู อาคารสำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ แต่เพราะที่ดินขนาดใหญ่ซึ่งมีกรรมสิทธิ์ชัดเจนในทำเลลักษณะนี้ แทบไม่ใช่สิ่งที่หาได้ง่ายอีกต่อไป

ที่ดินสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์เดิมมีเนื้อที่รวม 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา เชื่อมต่อทั้งถนนวิทยุและซอยต้นสน มีขนาดและรูปแปลงที่เอื้อต่อการออกแบบโครงการขนาดใหญ่ มากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงประเภทเดียวด้วยคุณสมบัติเหล่านี้ จึงมีกระแสคาดการณ์ว่ามูลค่าการซื้อขายอาจสูงถึง20,000 ล้านบาท แม้ขณะนี้ยังไม่มีการยืนยันอย่างเป็นทางการถึงผู้ซื้อและราคาปิดดีลหากตัวเลขดังกล่าวเป็นไปตามที่ตลาดคาดการณ์ สิ่งที่ผู้ซื้อกำลังลงทุนจึงไม่ใช่แค่ที่ดิน แต่คือสิทธิในการครอบครองทำเลที่แทบไม่สามารถสร้างขึ้นใหม่ได้เพราะในเมืองที่ขยายตัวได้ยากขึ้นทุกวัน ที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางย่านธุรกิจไม่ได้มีมูลค่าเพียงจากสิ่งที่สร้างอยู่บนที่ดิน แต่ยังรวมถึงทางเลือกในการพัฒนาและการสร้างรายได้ในระยะยาวด้วย

ผังเมืองเปิดทางแค่ไหน? เมื่อที่ดินแปลงนี้มีแต้มต่อในการพัฒนา

อีกปัจจัยที่ทำให้ที่ดินแปลงนี้น่าสนใจ คือศักยภาพในการพัฒนาโครงการ ซึ่งต้องพิจารณาควบคู่กับข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารที่ใช้บังคับจริง ตามข้อมูลเกี่ยวกับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่ระบุไว้ในต้นฉบับ ที่ดินอยู่ในพื้นที่สีแดงประเภท พ.8 ซึ่งกำหนดการใช้ประโยชน์เพื่อพาณิชยกรรม และมีตัวเลขอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR อยู่ที่ 10 ต่อ 1 ขณะที่อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR อยู่ที่ 3.5

หากข้อกำหนดดังกล่าวมีผลใช้กับที่ดินแปลงนี้ตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง ก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ลองคิดง่าย ๆ ว่า ที่ดินขนาดเกือบ 20 ไร่ ไม่จำเป็นต้องถูกใช้สร้างอาคารเพียงประเภทเดียว แต่สามารถนำมาวางแผนจัดสรรพื้นที่ให้รองรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกันได้ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ พื้นที่พาณิชยกรรม หรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพและการดูแลคุณภาพชีวิต

อย่างไรก็ตาม FAR ไม่ได้หมายความว่าจะก่อสร้างพื้นที่อาคารได้เต็มตามตัวเลขโดยอัตโนมัติ เพราะยังต้องพิจารณากฎหมายอาคาร ทางเข้าออก ความสูง ระยะร่น ที่จอดรถ และข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องด้วยจุดสำคัญจึงไม่ใช่แค่การมีที่ดินผืนใหญ่ แต่คือการนำข้อได้เปรียบด้านทำเลและสิทธิการพัฒนามาออกแบบโครงการให้สร้างผลตอบแทนได้สูงที่สุดในระยะยาว

 แบ่งโฉนดเป็น 3 แปลง สัญญาณอะไรที่ตลาดกำลังจับตา?

ความเคลื่อนไหวอีกประการที่น่าสนใจ คือข้อมูลการแบ่งแปลงที่ดินจากเดิมซึ่งเป็นโฉนดแปลงเดียว เนื้อที่รวม 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา มาเป็น 3 แปลง ได้แก่

• แปลงที่ 1  13 ไร่ 2 งาน 10.6 ตารางวา ติดถนนวิทยุและซอยต้นสน
• แปลงที่ 2   4 ไร่ 11.5 ตารางวา ติดซอยต้นสน
• แปลงที่ 3    2 ไร่ 1 งาน 4.5 ตารางวา ติดซอยต้นสน

การแบ่งแปลงดังกล่าวเป็นข้อมูลที่ควรติดตาม เพราะอาจเปิดทางให้วางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลายรูปแบบมากขึ้น

ตัวอย่างเช่น แปลงหลักที่ติดถนนวิทยุอาจถูกออกแบบให้รองรับโครงการที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่และการเข้าถึงที่โดดเด่น ขณะที่แปลงด้านในอาจพัฒนาเป็นส่วนประกอบอื่นของโครงการ หรือใช้แยกการบริหารจัดการและการลงทุนในอนาคต  แต่การแบ่งโฉนดไม่ได้เป็นหลักฐานยืนยันว่าที่ดินจะถูกพัฒนาเป็น 3 โครงการ หรือมีผู้ลงทุน 3 ราย เพราะการแบ่งแปลงอาจเกิดขึ้นได้จากหลายเหตุผล และยังไม่มีข้อมูลเพียงพอที่จะสรุปโครงสร้างการลงทุนที่แท้จริง

สิ่งที่น่าจับตาจึงอยู่ที่ว่า หลังจากนี้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ การจัดตั้งนิติบุคคล หรือการเปิดเผยแผนพัฒนาโครงการอย่างเป็นทางการหรือไม่ เพราะรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยเปลี่ยนจากการคาดการณ์ของตลาด ไปสู่ภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าที่ดินผืนนี้กำลังถูกวางตำแหน่งให้เป็นสินทรัพย์ประเภทใด

 ปิยะสมบัติกุล&โสภณพนิช สองตระกูลที่มีต้นทุนความเชี่ยวชาญคนละแบบ

เหตุผลที่กระแสข่าวเรื่องกลุ่มปิยะสมบัติกุลและชาลี โสภณพนิช ถูกจับตามอง ไม่ได้มีเพียงเรื่องขนาดเงินลงทุน แต่ยังมาจากประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของทั้งสองฝ่าย หากพิจารณาจากรูปแบบธุรกิจที่ผ่านมา ทั้งสองกลุ่มมีความเชี่ยวชาญที่สามารถนำมาต่อยอดกับที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลระดับพรีเมียมได้

ปิยะสมบัติกุล เข้าใจธุรกิจที่พักอาศัยและการบริหารสินทรัพย์

กลุ่มปิยะสมบัติกุลมีประสบการณ์เกี่ยวข้องกับธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ ทั้งย่านสุขุมวิท ทองหล่อ ซอยต้นสน และสีลม รวมถึงมีความเกี่ยวข้องกับการลงทุนในบริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)  ธุรกิจประเภทนี้ไม่ได้จบลงเมื่ออาคารสร้างเสร็จ เพราะความสามารถในการบริหารห้องพัก การรักษามาตรฐานบริการ การสร้างรายได้ต่อเนื่อง และการบริหารต้นทุน ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดผลตอบแทนของสินทรัพย์ หากกลุ่มนี้มีส่วนร่วมในโครงการจริง ความเชี่ยวชาญด้านโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อาจเป็นหนึ่งในองค์ประกอบที่นำมาพิจารณาสำหรับการพัฒนาที่ดินแปลงนี้

ชาลี โสภณพนิช จากอาคารสำนักงานสู่มิกซ์ยูสระดับพรีเมียม

อีกด้านหนึ่ง ชาลี โสภณพนิช  บริหาร ซิตี้ เรียลตี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งขึ้นในปี 2530 และมีผลงานในสินทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งอาคารสำนักงาน โครงการเชิงพาณิชย์ โรงแรม และโครงการที่อยู่อาศัยตัวอย่างโครงการที่เป็นที่รู้จัก ได้แก่ Emporium Tower & Shopping Complex, Sathorn City Tower และ Asia Centre ตลอดจนโครงการที่เกี่ยวข้องกับโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี กรุงเทพฯ

นอกจากนี้ กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องยังมีประสบการณ์ในโครงการโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ภายใต้เครือชาเทรียม รวมถึงโครงการในย่านพระราม 9 และการพัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตรต่างชาติ

ประสบการณ์เหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมไม่ได้มีเพียงการสร้างอาคารให้เสร็จ แต่ต้องเข้าใจทั้งกลุ่มลูกค้า การเลือกประเภทสินทรัพย์ การบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ และการสร้างรายได้ในระยะยาว

หากทั้งสองกลุ่มเข้ามาร่วมลงทุนจริง จุดที่น่าสนใจจึงอาจอยู่ที่การนำความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกันมาประกอบเป็นโครงการเดียว มากกว่าการแข่งขันกันพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม จนกว่าจะมีการยืนยันรายชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์และโครงสร้างการลงทุนอย่างเป็นทางการ ความเป็นไปได้ดังกล่าวยังคงเป็นเพียงการวิเคราะห์จากประสบการณ์ทางธุรกิจของแต่ละกลุ่ม

 BDMS จะเข้ามาเติมจิ๊กซอว์สุขภาพหรือไม่?

อีกชื่อหนึ่งที่มีการพูดถึงในกระแสข่าว คือ BDMS หรือบริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจโรงพยาบาลเอกชนรายใหญ่ของไทยหาก BDMS เข้ามามีส่วนร่วมจริง โครงการนี้อาจมีทางเลือกในการพัฒนาที่แตกต่างจากมิกซ์ยูสทั่วไป โดยเฉพาะการเชื่อมโยงอสังหาริมทรัพย์เข้ากับธุรกิจสุขภาพและการดูแลคุณภาพชีวิต

ลองจินตนาการถึงโครงการที่มีโรงแรมระดับลักชัวรี เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ พื้นที่ค้าปลีก และบริการด้านสุขภาพอยู่ในบริเวณเดียวกัน โดยแต่ละส่วนสามารถส่งเสริมกันผ่านกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

โมเดลลักษณะนี้อาจต่อยอดไปสู่บริการ Wellness การดูแลสุขภาพเชิงป้องกัน หรือบริการสำหรับผู้ที่ต้องการพักอาศัยระยะยาวพร้อมเข้าถึงบริการสุขภาพระดับพรีเมียม ทั้งนี้ รูปแบบที่เป็นไปได้จริงต้องขึ้นอยู่กับแผนของผู้พัฒนาและผู้ประกอบการที่จะเข้าร่วม

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ การมีส่วนประกอบด้านสุขภาพอาจช่วยสร้างความแตกต่างให้โครงการ และเพิ่มช่องทางสร้างรายได้มากกว่าการพึ่งพารายได้จากโรงแรมหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์เพียงอย่างเดียว

แต่ ณ ตอนนี้ ยังไม่มีข้อมูลยืนยันว่า BDMS เป็นผู้ซื้อ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ หรือผู้ร่วมพัฒนาโครงการดังกล่าว การนำธุรกิจสุขภาพเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการจึงยังเป็นเพียงหนึ่งในสมมติฐานที่ตลาดกำลังจับตา

มิกซ์ยูสแสนล้าน เป็นไปได้แค่ไหน?

เมื่อมองจากขนาดที่ดิน ทำเล และความเชี่ยวชาญของผู้เล่นที่มีชื่ออยู่ในกระแสข่าว ภาพของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จึงเป็นหนึ่งในแนวทางที่น่าจับตา แต่คำว่า “มูลค่าโครงการแสนล้านบาท” จำเป็นต้องแยกออกจาก “ราคาที่ดินหมื่นล้านบาท” ให้ชัดเจน

ราคาที่ดินคือมูลค่าของสินทรัพย์ที่ซื้อขาย ขณะที่มูลค่าโครงการอาจรวมมูลค่าการพัฒนาอาคารหลายประเภทตลอดทั้งโครงการ ซึ่งขึ้นอยู่กับพื้นที่ก่อสร้าง ต้นทุนก่อสร้าง ราคาขายหรือค่าเช่า รูปแบบการถือครอง และแผนการลงทุน  หากโครงการนี้เกิดขึ้นจริง องค์ประกอบที่อาจถูกนำมาพิจารณา ได้แก่

• โรงแรมระดับลักชัวรี  ที่ตอบโจทย์นักธุรกิจและนักเดินทางที่มีกำลังซื้อสูง
• เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์  สำหรับผู้บริหาร ชาวต่างชาติ และผู้พักอาศัยระยะยาว
• พื้นที่พาณิชยกรรมและบริการ ที่สร้างรายได้จากการเช่าและรองรับผู้ใช้งานภายในโครงการ
• ธุรกิจสุขภาพและ Wellness หากมีพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาร่วมพัฒนา
• ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์  หากการศึกษาตลาดและแผนลงทุนเอื้ออำนวย

อย่างไรก็ตาม ไม่จำเป็นว่าโครงการจะต้องมีองค์ประกอบทั้งหมดนี้ และยังไม่มีข้อมูลเพียงพอที่จะยืนยันมูลค่าโครงการขั้นสุดท้าย

ยิ่งไปกว่านั้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในทำเลระดับพรีเมียมต้องใช้เงินลงทุนสูงและใช้เวลานาน ผลตอบแทนจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับการซื้อที่ดินในทำเลดีเพียงอย่างเดียว แต่ต้องอาศัยการเลือกส่วนผสมของโครงการให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาดในช่วงเวลาที่เปิดดำเนินการด้วย

เกมนี้อาจไม่ใช่แค่การซื้อที่ดิน แต่คือการสร้างสินทรัพย์ระยะยาว

สิ่งหนึ่งที่ทำให้ดีลลักษณะนี้น่าสนใจ คือการมองอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ได้หลายรูปแบบ ไม่ใช่เพียงซื้อที่ดินมาแล้วขายต่อเมื่อราคาสูงขึ้น สำหรับที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลหายาก การพัฒนาโครงการที่มีหลายองค์ประกอบอาจช่วยกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้ประเภทเดียว ขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาบริหารสินทรัพย์ในระยะยาวได้  โรงแรมมีรูปแบบรายได้และความเสี่ยงต่างจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน หรือธุรกิจสุขภาพ การนำสินทรัพย์หลายประเภทมาอยู่ร่วมกันจึงต้องอาศัยทั้งเงินทุน ความเชี่ยวชาญ และการวางแผนบริหารที่สอดคล้องกัน

จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้กระแสข่าวการจับมือกันของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ถูกจับตา เพราะหากมีการร่วมลงทุนจริง ความสำเร็จของโครงการอาจเกิดจากการผสานจุดแข็งของแต่ละฝ่าย มากกว่าการแข่งขันกันสร้างอาคารที่สูงหรือใหญ่ที่สุด

อย่างไรก็ดี การเก็บที่ดินไว้เพื่อพัฒนาเป็นสินทรัพย์ระยะยาวยังเป็นเพียงแนวทางหนึ่งที่อาจสอดคล้องกับลักษณะธุรกิจของผู้เล่นที่ถูกกล่าวถึง ไม่ใช่หลักฐานยืนยันเจตนาการลงทุนของผู้ซื้อที่ดินแปลงนี้

 ที่ดินผืนนี้จะเปลี่ยนโฉมถนนวิทยุไปอีกหลายสิบปีหรือไม่?

ที่ดินสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์เดิมมีองค์ประกอบสำคัญที่ทำให้ตลาดต้องจับตา ตั้งแต่ขนาดที่ดินเกือบ 20 ไร่ ทำเลติดถนนวิทยุและซอยต้นสน ไปจนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท เมื่อมีชื่อของกลุ่มปิยะสมบัติกุลและชาลี โสภณพนิชเข้ามาอยู่ในกระแสข่าว รวมถึงความเป็นไปได้ที่ธุรกิจสุขภาพอาจเข้ามามีบทบาท ภาพของมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จึงกลายเป็นหนึ่งในสมมติฐานที่น่าสนใจ

แต่ระหว่างราคาที่ดินระดับหมื่นล้านบาทกับมูลค่าโครงการระดับแสนล้านบาท ยังมีรายละเอียดอีกมากที่ต้องรอคำตอบ ตั้งแต่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ตัวจริง รูปแบบการร่วมทุน ประเภทโครงการ ไปจนถึงแผนการลงทุนและการพัฒนาที่เป็นทางการสุดท้ายแล้ว ที่ดินผืนนี้จะกลายเป็นโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับลักชัวรี ศูนย์กลางด้านสุขภาพ หรือมิกซ์ยูสที่ผสานธุรกิจหลายประเภทเข้าด้วยกัน ยังไม่มีใครตอบได้อย่างชัดเจนในวันนี้  แต่สิ่งที่แน่นอนในเชิงศักยภาพ คือที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลใจกลางเมืองที่หาได้ยากเช่นนี้ มีทางเลือกในการสร้างมูลค่ามากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงรูปแบบเดียว