จับตาซูเปอร์ดีล!ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์เดิมพันเมกะโปรเจกต์หมื่นล้าน

การประกาศขายที่ดินสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ บนถนนวิทยุ ไม่ใช่เพียงดีลอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา แต่คือ “ซูเปอร์ดีล” ที่อาจเขย่าโครงสร้างแลนด์มาร์กใจกลางกรุงเทพฯ อีกระลอก เมื่อผืนดินขนาดยักษ์กว่า 20 ไร่ ย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง (CBD :Central Business Distric)  ถูกปลดล็อกออกสู่ตลาด ท่ามกลางคำถามสำคัญมูลค่าแท้จริงจะไปหยุดที่เท่าไร และใครจะกล้าลงสนาม! เดิมพันด้วยทุนมหาศาล

ทำเลทองผืนสุดท้ายบนวิทยุ

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย ) จำกัด วิเคราะห์ว่า ที่ดินของสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ตั้งอยู่เลขที่ 15 ซอยต้นสน เชื่อมถนนเพลินจิตและถนนวิทยุ บนเนื้อที่ประมาณ 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา หรือเกือบ 20 ไร่เต็ม ถือเป็น “Rare Item” ที่หาได้ยากยิ่งในย่าน CBD ของกรุงเทพฯ จุดเด่นสำคัญไม่ใช่แค่ขนาด แต่คือ “ศักยภาพรอบด้าน” ทั้งการเข้าถึงจากถนนสายหลักอย่างวิทยุ ซึ่งมีความกว้างเกิน 16 เมตร รองรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างไร้ข้อจำกัด และยังทะลุออกซอยต้นสน เชื่อมต่อเพลินจิตได้อีกเส้นทาง

 

ในมิติผังเมือง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กำหนดให้พื้นที่นี้เป็น “สีแดง พ.8” รองรับกิจกรรมพาณิชยกรรมเต็มรูปแบบ พร้อมค่า FAR สูงถึง 10:1 และ OSR ต่ำเพียง 3.5 เท่านั้น นับเป็นเงื่อนไข “เพดานสูงสุด” ของการพัฒนาในเมือง กล่าวอีกนัยหนึ่ง นี่คือที่ดินที่สร้างอะไรได้เกือบทุกอย่าง และสร้างได้มากที่สุด!

ถอดสมการราคาแตะ 1.7 หมื่นล้าน?

คำถามใหญ่ที่สุดของตลาด คือ ราคาจะจบที่เท่าไร? 

หากอ้างอิงดีลประวัติศาสตร์ของ “ที่ดินสถานทูตอังกฤษ” บนถนนเพลินจิต ซึ่งปิดดีลที่ระดับประมาณ 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา การนำตัวเลขเดียวกันมาคำนวณกับที่ดินแปลงนี้ จะทำให้มูลค่ารวมพุ่งขึ้นไปแตะ 17,000-18,000 ล้านบาท

 
 

อย่างไรก็ตาม บริบทตลาดปี 2569 แตกต่างจากอดีตอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ และความระมัดระวังของนักลงทุนรายใหญ่

จึงมีความเป็นไปได้ว่า ราคาประมูลน่าจะมากกว่า 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่จะพุ่งทะยานไประดับไหนอาจตอบได้ยากในเวลานี้ เพราะภาวะตลาดไม่ร้อนแรงเท่าอดีต แต่ด้วยข้อจำกัดของซัพพลายที่แทบไม่มีกลายเป็นของหายากในเวลานี้

มิกซ์ยูสเท่านั้นคือคำตอบ

ด้วยขนาดที่ดินเกือบ 20 ไร่ และมูลค่าการลงทุนระดับกว่าหมื่นล้านบาท การพัฒนาโครงการประเภทเดียวแทบเป็นไปไม่ได้ในเชิงเศรษฐศาสตร์ ทางเลือกที่มีความเป็นไปได้สูงคือ “โครงการมิกซ์ยูส” ผสมผสานองค์ประกอบหลายประเภท เช่น อาคารสำนักงานเกรด A+ โรงแรมลักชัวรี รีเทลระดับไฮเอนด์ คอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี

โมเดลดังกล่าวไม่เพียงกระจายความเสี่ยง แต่ยังช่วย “เพิ่มมูลค่าที่ดิน” ได้สูงสุด ผ่านการสร้าง ecosystem เชิงพาณิชย์ครบวงจร หากพิจารณาจากดีลในอดีต เช่น การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล เอ็มบาสซี” หรือโครงการขนาดใหญ่บนถนนสาทร จะพบว่า ที่ดินสถานทูตแทบทุกแปลงลงเอยด้วยโปรเจกต์มิกซ์ยูสทั้งสิ้น

 บทเรียนจากอดีตที่ดินทูต = ซูเปอร์ดีล

ปรากฏการณ์ “ขายที่ดินสถานทูต” ในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องใหม่ และทุกครั้งล้วนสร้างแรงกระเพื่อมต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตั้งแต่การขายที่ดินสถานทูตอังกฤษ ที่นำไปสู่การพัฒนาโครงการแลนด์มาร์กระดับประเทศ ตามด้วยที่ดิน “สถานทูตญี่ปุ่น” ย่านอโศก ซึ่งกลายเป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ รวมถึง “สถานทูตออสเตรเลีย” บนถนนสาทร ที่พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสระดับพรีเมียม ภาพสะท้อนสำคัญคือ การเปลี่ยนผ่านของ “ที่ดินราชการต่างประเทศ” จากพื้นที่ใช้งานเฉพาะสู่สินทรัพย์เชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ

ทำไมสถานทูตต้องขาย?

ปัจจัยเบื้องหลังการปล่อยขาย ไม่ได้มีเพียงเรื่องราคา หากแต่รูปแบบการดำเนินงานของสถานทูตในปัจจุบันเปลี่ยนไปอย่างมาก หนึ่งในตัวแปร นั่นคือ “เทคโนโลยี” ทำให้ลดความจำเป็นของการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ บุคลากรไม่จำเป็นต้องพักอาศัยภายในสถานที่ และการรักษาความปลอดภัยสามารถบริหารจัดการในอาคารสำนักงานได้ 

การสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ไปยังโครงการใหม่อย่าง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” จึงสะท้อนแนวคิด “Lean Embassy” ใช้พื้นที่น้อยลง แต่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

ใครคือผู้เล่นตัวจริง?

อย่างไรก็ตาม ด้วยมูลค่าการลงทุนหลักหมื่นล้านบาท “ผู้เล่น” ย่อมจำกัดอยู่ในวงแคบ หากไล่เรียงดีเวลลอปเปอร์ไทยรายใหญ่ จะเห็นภาพของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ กลุ่มทุนค้าปลีกยักษ์ใหญ่อย่าง “เซ็นทรัล” ไปจนถึงทุนต่างชาติ คือกลุ่มที่มีศักยภาพเข้าร่วมประมูล

แต่ความท้าทายไม่ใช่แค่ “ซื้อได้” หากคือ “พัฒนาได้หรือไม่” เพราะโครงการระดับนี้ต้องใช้ทั้งเงินทุน ความเชี่ยวชาญ และวิสัยทัศน์ระยะยาว 

การขายที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ไม่ใช่แค่การเปลี่ยนมือของทรัพย์สิน แต่คือ “จิ๊กซอว์ชิ้นใหญ่” ของการพัฒนาเมือง มหานครกรุงเทพในทศวรรษหน้า สิ่งหนึ่งที่ชัดเจน คือ ที่ดินผืนนี้จะไม่กลับมาในตลาดอีก และผู้ที่คว้าสิทธิ์ครอบครองจะมีบทบาทสำคัญร่วมกำหนด “แลนด์สเคปใหม่” แห่งอนาคตของกรุงเทพฯ