เปิดพอร์ต ‘ปิยะสมบัติกุล’ ดีลที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ 2หมื่นล้าน

จากที่ดินสถานทูต สู่เมกะโปรเจกต์ ใจกลางกรุง

ถนนวิทยุยังคงเป็นหนึ่งในสมรภูมิที่ดินแพงที่สุดของกรุงเทพฯ และเมื่อผืนดินขนาดเกือบ 20 ไร่ บริเวณถนนวิทยุ–ซอยต้นสน ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ถูกจับตามองในฐานะสินทรัพย์ที่อาจเปลี่ยนมือ ย่อมไม่ใช่เพียงเรื่องของ “การซื้อที่ดิน” หากแต่เป็นการขยับหมากครั้งสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนจุดเด่นของที่ดินแปลงนี้อยู่ที่สถานะกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ซึ่งหาได้ไม่ง่ายในย่าน CBD ชั้นในของกรุงเทพฯ ขณะเดียวกันยังรายล้อมด้วยพื้นที่สีเขียวและมีอาคารเก่าแก่ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์

ด้วยทำเลและขนาดที่ดิน ราคาตลาดจึงถูกประเมินในระดับประมาณ 2.8–3.5 ล้านบาทต่อตารางวา หากประเมินจากขนาดที่ดินเกือบ 20 ไร่ มูลค่ารวมย่อมขยับขึ้นไปแตะระดับ หลายหมื่นล้านบาท และทำให้แปลงนี้กลายเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนรายใหญ่ทั้งในประเทศและต่างประเทศ

คำถามสำคัญจึงไม่ได้อยู่ที่ “ใครซื้อ” เพียงอย่างเดียว แต่คือ ใครมีศักยภาพมากพอที่จะเปลี่ยนที่ดินเกือบ 20 ไร่กลางถนนวิทยุ ให้กลายเป็นโครงการมูลค่าหลายหมื่นล้านบาทได้

ทำเลทอง FAR 10 เท่า เปิดประตูเมกะโปรเจกต์

 สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยว่าในมุมของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ความน่าสนใจของที่ดินไม่ได้จบอยู่ที่ทำเล เพราะข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและศักยภาพในการพัฒนาคือหัวใจของการตีมูลค่าพื้นที่ดังกล่าวถูกระบุว่าอยู่ในพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรม โดยมี FAR 10:1 ซึ่งในทางหลักการหมายถึงสามารถพัฒนาพื้นที่อาคารรวมได้สูงสุดประมาณ 10 เท่าของพื้นที่ดิน ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขของกฎหมายควบคุมอาคารและผังเมืองที่เกี่ยวข้องเมื่อประกอบกับพื้นที่ว่างตามเกณฑ์ OSR และถนนวิทยุที่มีขนาดกว้างกว่า 16 เมตร ศักยภาพของแปลงจึงเปิดกว้างตั้งแต่สำนักงานเกรดเอ โรงแรมระดับลักชัวรี คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไฮเอนด์ ไปจนถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

นี่คือเหตุผลที่ตลาดจับตาว่า ที่ดินผืนนี้อาจไม่ได้ถูกมองในฐานะ “แลนด์แบงก์” ธรรมดา แต่เป็น เพชรเม็ดใหญ่ที่สามารถต่อยอดเป็นอภิมหาโปรเจกต์ใจกลางกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม มูลค่าโครงการระดับแสนล้านบาทเป็นเพียงการประเมินศักยภาพในเชิงพัฒนา ไม่ใช่มูลค่าการซื้อขายที่ยืนยันแล้ว และการพัฒนาโครงการจริงยังต้องขึ้นอยู่กับผังเมือง กฎหมายอาคาร การออกแบบ ต้นทุนทางการเงิน รวมถึงภาวะตลาดในช่วงเวลาที่ลงทุน

รู้จัก “ปิยะสมบัติกุล” จากไม้อัด สู่พอร์ตอสังหาฯ

เบื้องหลังชื่อ “ปิยะสมบัติกุล” ไม่ได้เพิ่งปรากฏในสนามอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นกลุ่มธุรกิจที่สร้างฐานมาจากอุตสาหกรรมไม้แปรรูปและไม้อัด ก่อนขยายพอร์ตเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม อาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ กลุ่มบริษัทในเครือ เมโทร พลาย กรุ๊ป มีธุรกิจเกี่ยวข้องกับการผลิตและแปรรูปไม้ ขณะที่ฝั่งอสังหาริมทรัพย์มีบริษัทในเครือ เช่น ปิยะสมบัติ พร็อพเพอร์ตี้ ปิยะสมบัติ แลนด์ และปิยะสมบัติ แอสเซท รวมถึงธุรกิจที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรม

พอร์ตดังกล่าวสะท้อนแนวทางของตระกูลที่ค่อยๆ ขยับจากธุรกิจอุตสาหกรรมเข้าสู่ธุรกิจที่ใช้ประโยชน์จาก “ทำเล” และ “สินทรัพย์” มากขึ้นหนึ่งในหมุดหมายสำคัญคือการเข้าไปลงทุนใน บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NVD ซึ่งเป็นการวางอีกหนึ่งจิ๊กซอว์เพื่อขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ

NVD จิ๊กซอว์สู่ “Integrated Living Solution”

ดีล NVD เป็นอีกประเด็นที่สะท้อนทิศทางการลงทุนของกลุ่มปิยะสมบัติกุลอย่างชัดเจนกลุ่มปิยะสมบัติกุลเข้าซื้อหุ้นสามัญ NVD จากกลุ่มสมวัฒนา จำนวน 207.09 ล้านหุ้น คิดเป็น 15% ของทุนชำระแล้ว ในราคา 2.52 บาทต่อหุ้น ผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหลังรายการดังกล่าว กลุ่มสมวัฒนายังคงถือหุ้นรวม 51.26% ขณะที่ ฉัตรชัย ปิยะสมบัติกุล ถือหุ้น 25% และมีแผนดำเนินการทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ส่วนที่เหลือของ NVD ตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

สาระสำคัญจึงไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขการถือหุ้นเท่านั้น แต่คือการนำ “ประสบการณ์เดิม” ของกลุ่มปิยะสมบัติกุลมาผนวกกับแพลตฟอร์มของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ฉัตรชัยเคยอธิบายแนวคิดการลงทุนว่า การเข้าร่วมลงทุนใน NVD เป็นหนึ่งในจิ๊กซอว์ของการขยายธุรกิจไปสู่ Integrated Living Solution ซึ่งเป็นแนวคิดที่รวมที่อยู่อาศัย การทำงาน การพักผ่อน และกิจกรรมในชีวิตประจำวันเข้าไว้ด้วยกันแนวคิดดังกล่าวสอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิด-19 ที่รูปแบบการใช้ชีวิตไม่ได้แยก “บ้าน–ที่ทำงาน–พื้นที่พักผ่อน” ออกจากกันอย่างชัดเจนเหมือนในอดีต

สไตล์ Low Profile High Profit 

ชื่อของ ฉัตรชัย ปิยะสมบัติกุล จึงเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญในการอ่านทิศทางของกลุ่มทุนนี้ ฉัตรชัยมีพื้นฐานการศึกษาด้านวิศวกรรมเคมีจาก Columbia University สหรัฐอเมริกา และผ่านหลักสูตรวิทยาลัยป้องกันราชอาณาจักร (วปอ.) รุ่นที่ 49 รวมถึงหลักสูตร Director Accreditation Program (DAP) ของสมาคมส่งเสริมสถาบันกรรมการบริษัทไทย (IOD)ในภาคธุรกิจ เขาดำรงตำแหน่งกรรมการในบริษัทจำนวนมากของเครือเมโทร พลาย และกลุ่มปิยะสมบัติ ครอบคลุมตั้งแต่อุตสาหกรรมไม้ แผ่นไม้ และเคมีภัณฑ์ ไปจนถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลที่เปิดเผยยังสะท้อนการกระจายตัวของธุรกิจผ่านบริษัทหลายแห่ง เช่น ปิยะสมบัติ พร็อพเพอร์ตี้, ปิยะสมบัติ แอสเซท, ปิยะสมบัติ แมนชั่น ,ปิยะสมบัติ ทองหล่อ ,ปิยะสมบัติ สีลม, ปิยะสมบัติ ดีเวลลอปเมนท์ ,ปิยะสมบัติ เรสซิเดนซ์ และปิยะสมบัติ ต้นสน โครงสร้างดังกล่าวทำให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงธุรกิจเสริมของกลุ่ม แต่เป็นหนึ่งในเสาหลักที่ถูกวางรากฐานมาอย่างต่อเนื่อง

จาก “แลนด์แบงก์” สู่เกมสร้างมูลค่า

หากมองย้อนกลับไป เส้นทางของปิยะสมบัติกุลจึงมีภาพคล้ายการต่อจิ๊กซอว์ทีละชิ้นจากฐานธุรกิจอุตสาหกรรมไม้  สะสมสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในทำเลสำคัญ  ขยายสู่โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์  เข้าลงทุนในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  

โจทย์ต่อจากนี้จึงน่าสนใจกว่าการเป็นเพียง “เจ้าของที่ดิน” เพราะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินทำเลดีคือจุดเริ่มต้น แต่ ความสามารถในการแปลงที่ดินให้เป็นกระแสเงินสดและมูลค่าเพิ่ม ต่างหากที่จะเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จ

สำหรับที่ดินเกือบ 20 ไร่บนถนนวิทยุ หากการเปลี่ยนมือและแผนพัฒนามีความชัดเจนมากขึ้น สิ่งที่จะเกิดขึ้นย่อมไม่ใช่แค่โครงการใหม่อีกหนึ่งโครงการ แต่มีโอกาสกลายเป็นหมุดหมายสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในยุคที่ “ที่ดินใจกลางเมือง” มีจำกัดลงทุกทีและนี่อาจเป็นบทต่อไปของ “ปิยะสมบัติกุล” จากเจ้าของธุรกิจไม้อัด สู่ผู้เล่นรายสำคัญในเกมอสังหาริมทรัพย์ระดับไพรม์โลเคชันของกรุงเทพฯ